農村宅基地調查常見問題及處理方法

■胡鑫

（山西省煤炭地質物探測繪院 山西 晉中030600）

農村宅基地調查常見問題及處理方法

■胡鑫

（山西省煤炭地質物探測繪院 山西 晉中030600）

農村宅基地調查則是指按國家制定的法律程序，利用權屬調查以及地籍勘測，查明宅基地的權利歸屬、地理位置、分界線、占地面積以及用途等內容，生成具體數據和詳細圖表等調查材料，是土地使用權登記發證憑證的一門技術性工作內容。它在土地登記時對確定土地使用權歸屬、明確產權具有重要作用，它形成的結果是保障土地使用權人合法利益、處理土地使用權糾紛的主要依據。因此，本文主要就針對農村宅基地調查常見問題及處理方法進行分析和探討。

農村宅基地調查問題處理方法

1 農村宅基地調查的具體調查方法

農村宅基地調查的主要包含土地權利歸屬調查及地籍測量兩方面。其中宅基地土地權利歸屬調查是土地權利歸屬情況調查、分界線確認調查以及土地用途這類調查等工作，包含繪制宅基地草圖，調查利用情況，填寫地籍調查表等具體工作。農村宅基地調查的全部范圍是將二調確定的農村建設用地的范圍作為基礎，調查單元是宗地，即各家宅基地的利用情況。農村村民利用的宅基地宗地范圍，是以對村民現實建造房屋和附屬設施的實際范圍調查為原則，村民點范圍內的學校、宗廟、村委會和農村集體經濟組織的活動范圍等集體建設用地，都按戶進行調查。農村宅基地的調查方法和城鎮地籍測量權利歸屬調查的方法大致相同，對調查和測量的方法要求較為嚴格，且工序眾多、系統性較強。然而農村宅基地調查工作具有相對可塑性，分界線的確定會由于地物的不明顯或是人為干預而導致調查工作存在困難。所以，制定科學合理的工作程序以及地方密切配合可作為優質、高效且按時完成工作要求的保障。

在實際調查工作時，要依據調查地區的詳細情況，對已經發證的區域，要選擇調查方法完成土地權屬調查；在有圖的區域，選擇數字化修繕測量技術對原有的地籍圖做地籍、地形要素的更改搜集，繪制新的地籍圖；而在沒有地籍調查材料的區域，要先做細致的測量工作以及選擇全野外的數字測量技術搜集地籍地形要素，繪制具體的地形圖；最后選擇初始調查的辦法，在調查之后把土地的歸屬權利調查結果繪制成圖，生成地籍圖，以此為制定新的地籍數據庫做好事先準備。

2 農村宅基地調查問題

農村宅基地的使用權屬于用益物權，它是我國特有的一項獨立權利，這項權利的主要內容是可以在宅基地上建造房屋以及附屬的一些設施，并有對其進行限制處分、占有和使用的權利，依法保護農村居民的基本生活需要。通過對一些村戶的宅基地調查過程中，發現了以下的情況:

（1）已發證未建。很多宅基地在調查的過程中己經領取了有效的土地證書，但是由于一些不確定的因素房屋一直沒有建造，此種情況必須莊調查過程中將數據錄入信息庫中。

（2）已建但是沒有發證。農村宅基地使用權的證書是宅基地合法使用的有效證件，但在調查中發現，很多農戶己經建造了房屋但是因為很多政策的原因，沒有及時的頒發土地證書，或是正在申請辦理的過程中。

（3）一戶擁有多套住宅。按照嚴格的規定農村村民每一戶只可擁有一處宅基地，但是在調查的過程中，很多農戶在建造新房的過程中，以前舊的房子還沒有拆掉，出現了很多一戶多宅的現象。

（4）產權不明晰。一是宅基地范圍不明確。農民建房一般除建住房外，還有雜屋、豬雞舍、牛羊圈、庭院等，而宅基地范疇法律未明確界定，這給管理基屋的國土部門帶來不便。此類情況按土地證書附圖進行核定，以附圖為準。二是宅基地登記發證不到位。由于農民對宅基地產權的重要性缺乏認識，加之多種原因，導致農村宅基地登記發證工作進展較慢。三是土地證權利人已過世，產權發生繼承或者轉讓等，針對此類情況，如果已經到相關部門辦理繼承或轉讓手續，并能出示證明，則按新權利人進行登記；如果未到相關部門進行辦理，則按原權利人登記，并在調查記事中備注權利人已過世。

（5）宅基地流轉。農村宅基地使用權流轉已十分活躍，其流轉形式呈現多樣化特征，主要形式有：轉讓已建宅基地、轉讓已批未建宅基地、宅基地被征收、司法裁決等形式流轉。針對此類情況，如果得到相關部門辦理文件，并能出示證明，則按新權利人進行登記；如果未到相關部門進行辦理，則按原權利人登記，并在調查記事中備注。

3 處理方法措施

3.1 逐步實施農村宅基地有償使用制

當前,我國農村宅基地均實行“一戶一宅”制,由村集體經濟組織將宅基地無償地提供給農民。但是無償使用的宅基地制度否認了宅基地的商品資本價值,是造成宅基地得不到合理、有效、集約利用的根本原因,戶均宅基地面積嚴重超標,一戶多宅、空心村等現象在農村普遍存在。如果宅基地實行有償使用,可以實現以下優點。

（1）隨著農村各項基礎設施的完善，宅基地的資本價值顯得越來越重要，使宅基地價格的形成成為必然。農民生活水平的提高對宅基地的要求也逐步提高，它們追求交通方便，各項基礎設施完善的區位，勢必使這些區位的宅基地需求增加，導致宅基地價格差異的存在。（2）宅基地的有償使用可以有效抑制宅基地濫占、宅基地面積超標問題。對宅基地的有償使用分為兩種:第一種對初次申請的宅基地實行公開競標方式，一次付清宅基地使用費；第二種對濫占、超占的宅基地盡量拆除，無法拆除的按照超占、濫占面積按一定定額每年收取宅基地使用費。（3）實行宅基地有償使用可以為村集體籌集公共資金。實施農村宅基地有償使用可以為村集體籌集公共資金，為村基礎設施的建設及維護提供資金支持。

3.2 完善農村宅基地流轉機制

首先應該在相關的法律法規方面取消對宅基地流轉的種種限制，對農村宅基地流轉出臺詳細的法律規則；其次建立合理的農村宅基地價格評估方法，完善農村宅基地價格評估的技術規程。當前農村宅基地流轉絕大數為私下流轉，由交易雙方商定價格，隨意性較大，對價格的形成沒有科學合理的依據，建議可以參照現行的國有土地使用權價格評估中的市場比較法、成本逼近法進行宅基地使用權價格評估。

3.3 利用多中方法盤活存量

農村閑置宅基地，呈現多種形態，應出臺政策措施，在保障集體土地所有權、保留農民宅基地使用權的基礎上，針對不同情況，進行有效處置。對于上有建筑并且尚能正常使用的，在保障房屋所有權、宅基地使用權的基礎上，出臺優惠政策，政府給予一定的政策獎勵，引導農民將建筑物租賃給其他村民或者法人(包括非本集體經濟組織人員或者法人)經營，進行養殖、農產品加工等各類生產，村集體與管理部門不干涉、不截留房屋租金，并適當補貼經營者租賃費用和改造費用，激活“沉睡”的宅基地資源和農村建筑資源；對于未有建筑或雖覆蓋有建筑但不能正常使用的，在保留所有者宅基地權利的同時，出臺激勵性措施，由集體收回統一使用，適宜出租的對外招租新建、適宜復耕的重新耕種、適宜公益建設的用于公益建設、適宜綠化的加以綠化。同時，應該出臺限制宅基地閑置的政策措施，實行新申請宅基地閑置超期無償收回制度，從根本上杜絕宅基地發生新的閑置

3.4 及時辦理農村宅基地登記發證工作

當前很多村干部利用農村宅基地管理過程中的漏洞，隨意審批宅基地，為自己牟利，致使農村宅基地使用混亂，由于沒有進行登記發證工作，管理者很難掌握農村的宅基地使用情況，對宅基地的利用方向等無法做出正確的判斷。對農村宅基地進行依法登記發證工作，可以清楚的反映農村宅基地的使用情況，可以有效抑制濫占、濫用宅基地現象，是進行農村宅基地有效管理的前提條件，為制定農村宅基地政策提供依據。

3.5 加大對農村宅基地使用的法律宣傳及執法監察力

農村廣大群眾對當前的宅基地使用政策不了解也是導致違法使用宅基地的重要原因，由于沒有宅基地相關法律知識，很多村民一直認為農村宅基地是私有財產，對宅基地的使用、處置完全是個人行為，與村集體經濟組織沒有關系。所以在今后的管理過程中，必須加大對農村宅基地的法律法規的宣傳力度，加大對農村宅基地使用的監督檢查力度，完善對農村宅基地使用的制度建設。

4 結語

當前我國農村宅基地使用制度不甚完善，對農村宅基地使用管理上存在缺陷，致使農村宅基地使用混亂，“一戶多宅”、“空心村”現象普遍存在。因此，就需要加大對于農村宅基地的調查，對于存在的問題采用科學合理的措施和方法進行應對，以此加強對農村宅基地調查工作的監管。

[1]丁美芳.農村宅基地使用權及其地上房屋糾紛 [D].華東政法大學，2008.

[2]梁丹輝.城鎮化背景下農村宅基地整理問題研究 [D].中國農業科學院，2013.

F301[文獻碼]A

1000-405X（2016）-12-247-1