一線樓市再發(fā)燒

劉書艷

針對上海樓市的瘋漲，上海市政府3月25日發(fā)布樓市新政：要求嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。

這次發(fā)布的政策被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的樓市限購措施，在限制非本市戶籍購房條款方面，甚至高于北京，該新政規(guī)定非戶籍上海家庭必須社保連續(xù)繳納5年才有購房資格，同時對于二套房的認(rèn)定也更加嚴(yán)格，既認(rèn)房又認(rèn)貸，對于二套房的首付比例也提高到了五成，非普通商品房首付比例更是提高到了七成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次上海政策力度超過預(yù)期，將明顯抑制改善型和非滬籍人士的購房需求。市場降溫不可避免，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯萎縮。在最嚴(yán)新政發(fā)布的當(dāng)天，上海樓市恐慌性成交2499套，創(chuàng)單日成交最高紀(jì)錄。

無獨有偶，深圳也出臺了樓市調(diào)控政策，其中殺手锏包括，嚴(yán)查首付貸，嚴(yán)查婚姻狀況，嚴(yán)格控制月供收入比不低于50%，對于購房首付比例也進行了調(diào)整。與上海不同的是，深圳此次樓市新政是在深圳新房成交量連續(xù)下跌兩個月的背景下出臺的，可見其去杠桿的決心。

與火爆的一線城市樓市截然不同，大部分三四線城市仍在面臨較大的去庫存壓力，全國樓市呈現(xiàn)出冰火兩重天的格局。在全國兩會記者會上，住建部部長陳政高表示，今年1-2月份房地產(chǎn)庫存達(dá)到了億平方米，增速達(dá)到了15.7%，并且一線城市和三四線城市情況大不一樣，庫存主要集中在三四線城市。

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上年同月相比，個大中城市中，價格下降的城市有37個，上漲的城市有32個，持平的城市有1個。2月份，同比價格變動中，最高漲幅為57.8%，最低為下降3.9%。

一邊是全國整體房地產(chǎn)高庫存難去，一邊是一線城市房價暴漲，這種分化走勢也使政策制定難度加大，未來樓市走勢撲朔迷離。

資產(chǎn)荒

面對樓市“瘋漲”，為什么大家還在繼續(xù)選擇買入一線城市房地產(chǎn)，即使加大杠桿也在所不惜呢？

反觀2015年，銀行信貸政策就有所調(diào)整。經(jīng)濟下行期企業(yè)風(fēng)險升高，加上流動性充裕，在此背景下，大多銀行都收緊了企業(yè)尤其是小微企業(yè)貸款，而做大按揭貸款。部分銀行對于按揭貸款和未來房地產(chǎn)市場走勢樂觀，在信貸額度上向深圳、上海等地區(qū)傾斜。據(jù)了解，2015年全年深圳新增貸款中，新增的房地產(chǎn)貸款占一半以上。

同時，對于一線城市來說，特別是像北京、上海和深圳明確呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海只有4個月左右?guī)齑妫@足以引起人們焦慮和恐慌情緒。

北京也正經(jīng)歷房地產(chǎn)庫存急劇回落。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至2015年2月底，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫存僅7萬套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到年4月份的水平。

2015年，北京常住人口已達(dá)2170.5萬人。雖然近幾年北京開始在控制人口，但每年仍有二三十萬的凈流入人口；另一方面，2015年北京住宅用地樓面單價16670元，同比上漲15%，創(chuàng)歷史新高，而供應(yīng)面積卻在下降。這種供求關(guān)系決定著房價不斷上漲。

所有這些表象，究其本質(zhì)，還是中國當(dāng)下的資產(chǎn)荒。資產(chǎn)荒下，資金都在尋求安全的落腳點。剛性需求雖是主因，但在投機性炒房及預(yù)期上漲心理的相互推動下，資金大量涌入房地產(chǎn)市場，造就一波一線城市的“瘋樓”行情。

符合投資者預(yù)期回報的資產(chǎn)標(biāo)的不斷變少，年股市過山車似的暴漲暴跌，在各類風(fēng)險坍塌、投資人血本無歸教訓(xùn)之下，投資者日益感受到“資產(chǎn)荒”的事實。這一大背景下，一線城市房地產(chǎn)或許是資產(chǎn)泡沫的最后一輪涌動。

對比三四線城市的過剩，一線城市的房地產(chǎn)是中國資產(chǎn)的最高配置形式，房地產(chǎn)是過去多年中國最好的投資品，一線城市近期房地產(chǎn)火爆程度，本質(zhì)上正是“資產(chǎn)荒”之下的羊群效應(yīng)與無奈選擇。

杠桿

分析認(rèn)為，是由于貨幣信貸的全面寬松，以及前期出臺的房地產(chǎn)放松調(diào)控措施，導(dǎo)致了一線城市房價啟動瘋狂模式——房地產(chǎn)的價量增長得到了銀行的信貸支持，社會資金助推了高杠桿的風(fēng)險。

最近的房地產(chǎn)交易中，部分房屋中介會給買房者提供10%-20%的首付，再加上銀行降低購房貸款首付比例的政策，實際使得買房人只需付的首付甚至零首付，而美國次貸危機的源頭就是零首付。

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展給首付貸帶來了更多的想象空間。據(jù)不完全統(tǒng)計，市面上的首付貸產(chǎn)品有世聯(lián)行的家圓云貸、中國平安的新一貸、房天下的首付貸、悟空貸的悟空首付貸、中原地產(chǎn)的中原合e貸、綠地集團的房e貸、三六五的安家貸、搜狐的搜易貸、房金所的首付貸、中國好房的好房貸、農(nóng)業(yè)銀行的農(nóng)民安家貸等。

第三方機構(gòu)盈燦咨詢測算，P2P網(wǎng)貸行業(yè)參與首付貸模式的金額預(yù)計不足50億元。但據(jù)監(jiān)管機構(gòu)的初步摸底，這個數(shù)據(jù)被低估：比如，鏈家理財年年報顯示，平臺累計成交138億元；世聯(lián)行的家圓云貸2015年累計發(fā)放3萬多筆，金額30億元；此外，二手房眾籌平臺拼房網(wǎng)也已成交9套房產(chǎn)眾籌。

還有部分房地產(chǎn)中介公司和房地產(chǎn)開發(fā)商，通過自身旗下的金融平臺為客戶提供買賣房屋各個環(huán)節(jié)需要的金融服務(wù)——這部分交易信息既不透明公開，也不會被納入監(jiān)管范疇，大量杠桿風(fēng)險在這些平臺上暗暗聚集。

分析人士認(rèn)為，雖然現(xiàn)在首付貸業(yè)務(wù)的規(guī)模不算太大，但高杠桿的效應(yīng)不可小覷，監(jiān)管收緊比較及時。

風(fēng)險與調(diào)控

從過去歷史來看，調(diào)控政策往往從打壓需求端開始，卻時常埋下下一次暴漲的源頭，最終結(jié)果反而營造出“饑餓營銷”的效果。

中國銀行國際金融研究所發(fā)布報告稱，去庫存政策的目的和效果之間產(chǎn)生了巨大背離，蘊含巨大風(fēng)險，全國房價已經(jīng)普漲，標(biāo)志就是三線城市房價由負(fù)轉(zhuǎn)正，正所謂“解決問題的手段成為惡化問題的原因”，如何兼顧房地產(chǎn)去庫存與防泡沫成為調(diào)控政策的新難題。

著名房產(chǎn)專家丁建剛則認(rèn)為，城市的均衡發(fā)展實際上是一個世界性難題，一線城市和二三線城市拉開距離的情形很難在短期內(nèi)根本扭轉(zhuǎn)。

平安好房CEO莊諾接受《中國民商》記者采訪時表示：“中國太大了，應(yīng)該區(qū)別對待。一線城市是不可能崩盤的，三四線城市就不好說了。”莊諾告訴記者，“很多人拿上世紀(jì)90年代的香港和日本來比較，首先時間節(jié)點不一樣，包括美國的次貸危機，其實曼哈頓的房價依然堅挺，跌的地方只是西雅圖和佛羅里達(dá)州。”華泰證券研究也認(rèn)為，如果將一線城市拆分開來看，北上廣的房價其實“很安全”，唯一需要擔(dān)心的是深圳。

維持這種說法的大多數(shù)理由是一線城市有大量的“剛需人群”，“剛需人群”是樓市發(fā)展第一推動力。但上海市近期公布的文件顯示，一線城市“剛需”背后最主要的人口數(shù)量卻呈現(xiàn)減少的趨勢。

日前，上海公布的《2015年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，至2015年年末，全市常住人口總數(shù)為2415.27萬人，其中，2015年上海外來常住人口減少近15萬。有專家指出，這是上海改革開放近40年以來，常住人口的第一次下降。

40年來的城市化進程帶來了中國房地產(chǎn)“只漲不跌”的紀(jì)錄，特別是一線城市享受了人口凈流入的“紅利”。各種數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價持續(xù)上漲的人口基礎(chǔ)不穩(wěn)。上海常住人口40年來首度步入負(fù)增長，已經(jīng)給一線城市的樓市敲響了警鐘。