淺談房地產項目的成本控制

林春梅

廈門古龍房地產有限公司（361000）

淺談房地產項目的成本控制

林春梅

廈門古龍房地產有限公司（361000）

目前全國大部分城市房地產市場都供大于求，國家也不斷地出相應政策，要求各地去庫存。在如此嚴竣的形式下，房地產成本管控越發重要。房地產項目開發成本的控制，必須從貫穿房地產項目開發的全過程入手，建立健全房地產成本管理體系，做好每一階段的成本控制，盡量減少無效成本的發生。本文就從房地產開發的各個階段，分析房地產成本控制。

成本控制;規劃設計;投資

房地產成本主要經過項目投資決策階段、項目規劃設計階段、項目實施階段、房地產項目終結階段，及伴隨各階段的融資。成本控制就是在各階段減少無效成本的發生。

1 項目投資決策階段房地產項目開發成本控制

項目投資決策階段是影響項目成功與否和做好成本控制的關鍵階段。其所需成本一般占百分之幾或千分之幾，但其對項目成本的影響卻高達50%。這一階段建設工程成本控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定；第二，投資估算所選用的數據資料與實際情況有差距。所以在此階段，應綜合各方面的因素,盡量加大投資估算的深度,減少估算的誤差。因此該階段成本控制的原則是“最適度費用”。

大中型項目房地產項目的投資是一筆不小的數目。對于明顯不可行的項目，應簡化或終止論證，以節約決策后期的費用。對決策咨詢費用，可采用最高限價招標的方法，選擇合適的咨詢公司，特別是項目負責人。根據項目的性質及特點，合理對項目進行定位，進而選擇客戶，確定產品類型、配置標準。在確定了項目各功能的基礎上，分析并提出實現各項功能的方案，進行經濟分析比較，擇優選擇方案，并對最優方案中多余功能進行減配,減少無效成本。最后估算出成本，以此為目標成本，對后續各階段進行控制。對于可行的項目的土地競拍，根據土地價格,確定該的土地費用最高競拍限額,以控制項目土地成本[1]。

2 規劃設計階段房地產開發成本控制

此階段所需成本，一般占總成本的百分之三左右或千分之幾，但設計質量對項目成本影響程度很大（30%～40%）,故此階段控制的重點是設計質量,費用是其次。必須把設計費用、設計質量、項目成本綜合起來考慮。

1）設計院選擇及設計合同訂立

選擇設計院要以設計院的實力為主，設計費為次的原則，擇優選定設計單位。設定對質量制約的有關條款，形成對設計質量負責的動力和壓力，把設計質量與設計單位的經濟利益結合起來；也應賦予設計院有創造性設計的權利，如果設計院提出了合理化建議，可以與設計院分享所節約的成本；也可把設計費和變更費用掛鉤，開發商成立設計部，對圖紙進行嚴格把關。

2）做好設計階段項目成本控制，合理規劃有效成本

以經濟合理的成本，最大限度提升產品的競爭力，并形成成本優勢。要根據地塊的特點和市場進行項目的細節設計、規劃、建筑、房型比、配套、物管等，避免不必要的成本支出（客戶不認可）。將必要條件——“魅力條件”加以應用。對于房地產市場來說，建筑質量優良、功能設施齊全、價格便宜等都屬于必要條件,但要使客戶對所出售的樓盤滿意，必須在樓盤開發中增加“魅力條件”，比如綠色建筑、恒溫恒濕、溫泉入戶、凈水入戶等。嚴格控制、減少因設計保守、違反國家規范規則等無效成本發生。在保證質量的前提下，充分發揮專業優勢，優化客戶不關注的成本，對形成產品、提升價值、促進營銷無作用的成本。

3 項目實施階段房地產開發成本控制

成本支出大部分都在項目實施階段，要占項目總成本（不含地價）的大部分比例（60%～80%）。這一階段的工作對成本總額的影響程度一般占很小的比例（10%～30%），故在保證工程質量的前提下，成本是次要的控制要素[2]。

3.1 材料供應選擇及施工單位的選擇、合同訂立

用公開招投標方式選擇施工單位，通過公開公平競爭選擇具有豐富的施工經驗和業績，技術實力強、組織管理能力高、資信和財務狀況好的施工企業承擔工程的施工任務。簽訂條款嚴謹、細致、合理的施工合同，是有效實行項目管理和控制工程造價的核心。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。開發商通過招投標擇優選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目成本乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。建立完善的材料、品牌合作商數據庫，形成規模采購優勢，使材料設備的詢價貼近市場。

對施工單位資質進行嚴格審查，必要時應進行實地考察。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包干。要編制好標底、有條件的單位應盡量自行編制，或者選擇兩家單位進行清單編制，進行互核，保證工程標底質量，把工程標底控制在合理造價的下限，控制在目標成本的范圍內。近年來，公開招標實行合理低價中標，開發商對項目的“合理低價”應做到心中有數，避免投標單位以低于成本價惡意競標，保證工程施工的順利進行，嚴防施工單位在施工過程中偷工減料。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少在施工過程中雙方的爭議。

3.2 在房地產項目施工過程中項目成本控制

工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，應強化施工管理，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段的難點：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中錯漏導致的費用增加；第三，由于提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上?。坏谒?，由于政策的影響，使得工程造價提高。所以在該階段應做到：成立綜合素質高的項目管理班子，嚴格執行施工合同，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過多索賠事件的發生；嚴格材料、設備的定價和訂購，加強成本的動態控制，減少設計變更和現場簽證。

4 房地產項目終結階段開發成本控制

工程項目的終結階段是一種具有特殊性質的工作階段，一般對成本的影響也不算大（10%左右）。在這一階段，要做好成本控制，關鍵是解決如下幾個方面的問題。

要落實終結階段的責任，在工程結算、決算及審計時，嚴格控制項目總成本，力爭不突破項目原預算，可以建立費用限額與獎勵相結合的制度。審查是否有未施工的項目，是否符合現行工程造價的管理規定，是否按合同計算材料價差。工程結算實行復審制度，對初審后的工程結算，企業內部復審或委托資信較好的咨詢機構進行復審，從而保證結算質量，使審核后的結算真正體現實際成本。

要認真組織工程竣工決算，并建立項目后評估制度，為以后的建設活動積累經驗。

要切實做好開發企業、施工企業、用戶相互的交接制度，確保工程的使用價值。

5 房地產開發過程中融資成本控制

對于資金密集型的房地產開發企業來說，融資成本伴隨著房地產項目開發的全過程。在房地產開發中,金融資本同項目資本相互獨立而又緊密結合，房地產業離開金融業的支持和配合,將會寸步難行。目前，房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。積極拓寬房地產項目融資渠道,在項目各階段合理確定融資金額，降低房地產開發財務費用，增加企業信貸規模[3]。

總之，房地產項目開發的成本控制是一個動態的過程。開發商對工程項目的成本管理與控制應貫穿于項目的全過程，要在項目決策和實施的各個階段，從前期立項、項目市場定位、規劃設計方案確定、工程施工與采購、銷售控制與管理、資金運作與財務管理、物業管理等多方面采取措施。通過技術方案比選、經濟分析等，把成本控制的觀念和手段滲透、運用到開發各環節的措施之中，從而有效地控制成本。把工程成本控制在目標成本下，隨時糾偏，以保證項目目標的實現，合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。

[1]克而瑞(中國)信息技術有限公司.房地產成本控制方法[M].北京：中國物資出版社,2012.

[2]何宇軒.數字解讀萬科：房地產管理之道[M].北京：機械工業出版社,2013,3.

[3]明源地產研究院.成本制勝.中信出版社[M].2013,7.