“土拍”大戲

在這一輪房價上漲的大潮中，地王——尤其是郊區地王的頻現，讓中國樓市呈現出了嚴重的泡沫現象，最終催生了多個城市限購政策的出臺。

作為本輪房價上漲潮中的焦點城市濟南，在過去的幾個月中，土地市場異常火熱，接連催生了多個郊區地王的誕生，從而帶動了片區樓市價格的飛漲。為了抑制這種現象，相關部門接連出臺政策，意圖為土地市場降溫。然而上一輪土地大戰的硝煙還未散盡，10月底，濟南土地市場又迎來了一次拍賣大戲。

樓市調控政策的層層加碼，是否會影響到開發商的拿地熱情？從土地拍賣市場，我們能看出什么樣的樓市信號？

開發商志在必得

今年9月底，濟南市國土資源局掛牌出讓15宗建設用地使用權，位于南北康、彩石、文莊、高新等區域，總掛牌面積近1450畝。

11月1日下午，這15宗土地最終全部成交，總成交價達220億元。

從位置來看，該15宗土地6宗位于東部城區，9宗位于西部城區，范圍涵蓋文莊、南北康、彩石、高新等區域，總掛牌面積近1450畝。

據悉，市中區文莊片區出讓的兩宗土地均為居住用地，面積合計153畝，地上容積率為3.3，規劃為高層住宅，這2宗地塊共吸引了9家房企的競拍。綠地泉控股集團經過111輪激烈鏖戰，力克萬科、龍湖等8家房企，以總價316490萬元將文莊片區地塊收入囊中，溢價率131%，樓面價9436元。

作為濟南的“南大門”，南北康片區位于南部省道103線兩側。本月掛牌出讓的7宗土地面積約377畝。其中，居住用地是5宗，面積246畝，從容積率看，規劃為高層住宅；商業商務用地兩宗，面積131畝。南北康片區的7宗地塊經過多家房企的激烈角逐，華潤與綠地激戰304輪，最終被綠地以863859萬元納入囊中，溢價率210.9%，樓面價9985元/平。

高新區掛牌的一塊居住用地位于鳳凰路北段，祥泰星河灣附近，面積37畝，容積率3，起拍價25296萬元。本地塊，有萬科、K2、和昌、融創、中垠等21家房企參與報名競買，中垠與融創競至最后，歷經266輪激戰，中垠以92296萬元競得，樓面價12403元/平，溢價率265%。

位于東部的彩石片區5宗土地，總面積達882畝，包括1宗商業用地，4宗為居住用地，且全部是大面積地塊。值得一提的是，這次彩石片區土地拍賣，涉及原三聯彩石山莊的爛尾工程。濟南市國土資源局發布的土地出讓公告中，專門提出，鑒于該宗地涉及原三聯彩石山莊遺留問題處理，部分地上建（構）筑物須待濟南市中級人民法院支付補償價款后，由歷城區政府進行拆除。具備條件后三方（濟南市土地儲備中心、歷城區政府、土地受讓人）簽訂土地移交書。

業內消息稱，萬科、華潤、龍湖、中鐵、金地、綠地、榮盛、中南旭輝魯商、K2、和昌、融創、碧桂園等13家房企參與報名競買，中鐵與綠地競至最后，中鐵以927813萬元將彩石片區5宗地收入囊中，樓面價13060元/平，溢價率199%。

國土局放地滅火

10月31日，濟南15宗土地掛牌結束，開始競拍。然而，由于訪問量過多，濟南國土資源網上交易系統一天出現兩次故障，拍賣被迫暫停。

11月1日上午，濟南國土資源局就此發布公告，表示系統已恢復使用，將于當天14：00重新在原有報價基礎上啟動5分鐘限時競價。并且，網站將采取限制首頁訪問的措施，競買人需直接訪問網上交易系統登錄地址，并通過UKey登錄進行報價。

11月1日11點多，濟南國土資源局又發布了第二條公告，表示預計到年底，根據征地拆遷情況，濟南會再供應住宅用地1400畝左右。并且預告2017-2019年，濟南市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

據大眾網報道，業內人士表示，很顯然這是一則“安民告示”：開發商沒必要玩命搶地，后面還有大量土地即將入市，安撫競拍房企別急眼。

兩則公告發布不久，當日下午1點多，濟南國土資源局的第三條公告又出爐了。這則《重要提示》建議房企們“深刻體會已經出臺的房地產調控政策，理性分析，冷靜預判，注意防范市場風險，避免出現重大經濟損失”。公告強調凡是未按約定履行出讓合同、欠繳出讓金、惡意炒作土地和囤積土地的房企，將一律納入土地交易市場誠信黑名單，2年內不得在濟南市參與土地競買。

在此之前，9月28日濟南發布“濟八條”，對土地市場進行規范，表示將加大土地供應，對惡意炒房、開發商捂盤惜售等情況進行約束。

數據顯示，截至目前，濟南今年已經供應土地630多萬平方米，遠超去年全年的419萬平方米供應量，和2014年、2012年的土地供應量大致相同。但今年的供應量與2013年的高峰時期1000多萬平方米的供應量相比仍有較大差距。

綠地的泉城大作戰

本輪土地拍賣中，最值得注意的主角是綠地集團。消息顯示，綠地集團總共斥資118億元拿下9宗土地。一日內投118億元濟南拿地，看起來這并不是綠地的一時興起。此前7月6日，綠地還斥資52.3億元摘牌濟南19宗地塊，面積共計552畝。

根據觀點地產新媒體報道，濟南中央商務區工業南路以南、奧體西路以西的19塊土地掛牌出讓，該19塊土地包含6塊商業商務用地和13塊居住、商業商務混合用地，其中包括規劃用于建設420米超高層的地塊。

從土地信息來看，2016-G028至2016-G033均為商業商務地塊，2016-G028地塊面積29155.9平方米，該地塊出讓要求規劃主體建筑高度控制在420米左右，這正是CBD城市設計方案中提到的5座超高層建筑之一。

2016-G034至2016-G046均為居住、商業商務的混合地塊。有關人士稱，這些混合地塊以住宅為主，商業為輔，住宅以高層為主。從成交的樓面地價來看，每平米從6299元到6637元不等，平均價格在6500元左右。

該19宗土地，到掛牌截止時只有綠地一家房企報名。不過，去年底就有消息稱，綠地集團已經與濟南市政府簽訂了《濟南中央商務區超高層項目戰略合作協議》，綠地集團擬投資建設濟南中央商務區超高層綜合體項目。

拿下這19宗地塊后，綠地集團山東事業部負責人透露，19塊土地包括中央商務區綜合體及配建項目，超高層綜合體地上建筑面積約33萬平米，還將建5萬平米的五星級寫字樓。“我們打造以‘綠地山東國際金融中心IFC’為代表的420米山東第一高樓超高層超大型綜合體。”

值得一提的是，此前“濟南第一高”也是綠地之作。根據消息，2015年10月23日，綠地中心商業廣場正式開業，303米的“濟南第一高”綠地中心也實現全面交付。

此外，今年3月18日綠地還通過購買山東惠盛置業曲線獲得了一宗30畝居住用地。

據悉，該宗地為龍洞片區D-2地塊，編號2011-G121 ，山東惠盛置業于2011年12月以1.96億元拿下，單價為647.89萬元/畝，樓面價格達到6073.68元/平方米。

拿不到地哭三天，拿地哭三年

整體來看，今年的濟南土地市場可謂“前冷后熱”。1月—4月共有24宗土地成交，2宗流拍，雖然成交數量還算可以，但房企拿地熱情較低，成交土地均為底價成交；然而伴隨著樓市熱度的升溫，土地市場也開始逐漸回暖，從6月29日的土拍開始，濟南土地市場“一鳴驚人”，成功將東部新城推上置業熱點，濟南房價出現大幅上漲；至此開始，濟南土地市場熱度空前。

為了穩定市場，濟南政府出臺了多項調控新政給樓市降溫，10月開始濟南樓市恢復平靜，但房企的拿地熱情卻絲毫未受影響，對此業內人士指出，目前濟南住宅庫存量少，房企急需拿地補倉。因此，此次土地拍賣出現如此瘋狂的景象也就不足為奇了。

相對于濟南土地市場的依舊火熱，在多個城市發布樓市調控措施后，重點城市“地王”涌現的局面已經有了明顯改變。

數據顯示，50大城市今年前10月合計土地出讓金達到19430.78億元，相比2015年同期的1.4萬億元上漲38.5%。其中，49個城市賣地金額達到100億元以上，超過200億元的有28個城市。蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫等城市土地出讓金均同比翻倍。

有業內人士向記者表示，對于拿到手的地王，企業其實是喜憂參半的，“喜”的是終于拿到了核心城市的核心土地，有項目可開發，團隊不會解散；“憂”的則是銷售、資金成本和周轉壓力。在歷史上，不少地王能夠解套，是借助新地王的誕生，然而，調控政策出臺之后，短期內新地王是難以出現的，致使今年拿到地王項目的企業壓力更大。“拿不到地哭三天，拿到哭三年。”這或許是此前參與制造地王的開發商們共同的心聲。

值得一提的是，在公開市場搶地，看著冒險，實則也是中小房企的無奈之選。在少數可以市場化爭取的土地面前，不拿到就意味著無項目開發，團隊解散；拿到手里，似乎還有空間可以賭一把。但是，資金的提供方是會根據企業銷售規模和回款等指標提供融資的，中小企業顯然難以拿到低成本融資，在房地產下行周期中，這是致命傷。

業內人士表示，未來的房地產行業，將是中小企業越發難以生存和擴張的行業，激進者風險將更高。

房企合作開發

土地及房地產市場降溫，前期的不少“地王”紛紛醞釀調整，引入外部股東合作成為方式之一。

中原地產統計數據顯示，前期全國200多宗“地王”中，目前已有超過30%出現或者在醞釀股權調整。

10月中旬，信達地產稀釋“地王”杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔。此外，信達地產正在對外掛牌出售子公司上海寶納園置業48%股份，轉讓價7028.8萬元，轉讓后將不再持有后者任何股份。有行業人士表示，信達地產獨立開發項目能力較弱，先拍地后合作符合其一貫風格。

10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發地產。建發地產以財務注資為主，股權占比30%；綠城則負責項目操盤、管控。

10月28日，融僑集團股份有限公司與招商局蛇口工業區控股股份有限公司，就合肥融僑悅府項目簽署戰略合作協議。

11月1日，文一地產方面透露，其與合肥萬科于10月31日就肥東FD16-12項目簽訂合作開發協議。

很顯然，高昂的土地成本和自身資金實力短板開始讓這些拿地王的企業不得不引入合作者，因為合作開發模式可以降低資金壓力，操盤能力強的企業去操盤，也可以減緩周轉壓力，進一步攤薄風險。