近年廣州市房地產價格時空變化特征研究

【摘要】房地產價格時空變化特征是房地產領域研究的熱點問題，尤其在一線城市更具有標桿意義。本文以廣州市2009年以來房地產價格變動作為研究對象， 收集了2009至2014年5年廣州市新建商品房網上簽約年均價數據，結合GIS空間分析法，分析了近年來廣州房地產價格時空演變特征。結果表明：自2009年以來，廣州市新建商品房平均價格總體呈現不斷上升的趨勢，但各類用途地價漲幅差異明顯。商品房的空間分布具有一定的聚集性和明顯的差異性，具有沿主要干線向外圍延伸的軸向擴展特征。不同區域房地產價格差異分化，中心城區的房價最高，距離中心城區越遠，其房地產價格越低，符合商品房價格空間分布的圈層模式。在未來房地產發展趨勢方面，潛在的增長極為南沙區。

Abstract： Temporal and Spatial Variation of real estate prices is a hot issue in the field of real estate， in particular， with the benchmark significance in more cities. Taking Guangzhou City real estate price changes since 2009 for the study were collected from 2009 to 2014 5 in Guangzhou （including 10 District Municipality， HuaDu and Zengcheng 2 county-level cities） new housing online signing average price data， combined with relevant Theory and GIS spatial analysis， temporal analysis of real estate prices in recent years， Guangzhou evolution and influencing factors. The results showed that： Since 2009， the average price of commercial housing in Guangzhou City， the new overall showing a rising trend， but various uses premium increase significantly different. The spatial distribution of housing has some aggregation and obvious differences， characterized by having an axial extension along the main trunk extending to the periphery. Real estate price differences in different areas of differentiation， the highest prices in the center of town， farther from the center of the city， the lower real estate prices， real estate prices in line with circle pattern of spatial distribution. Future trends in real estate， potential growth is extremely Nansha District. In addition， the main factors affecting the real estate prices are economic factors， geographical factors and administrative factors.

【關鍵詞】房地產價格；GIS空間分析法；時空特征；廣州市

Keywords： real estate prices； GIS spatial analysis method； spatial and temporal characteristics； Guangzhou

房地產業自興起至如今，已然成為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出了巨大貢獻，其增長速度過高或過低都會對國民經濟穩定性發展造成很大的影響[1]。房地產的價格則反映了市場對房地產的需求與供給狀況，反映各種因素對房地產發展的影響程度，反映社會經濟發展水平。因此，密切地關注房地產發展狀況，對房地產價格進行研究有助于為相關政府部門和房地產企業提供決策意見，為普通大眾提供相應的房地產信息。

近年來，人們越來越關注房地產價格的時空變化，相關研究在學術界也隨之增多。不少學者對城市房地產價格的時空特征進行實證分析。周春山分析了廣州1993-2002十年間商品房價格變化的空間特點，發現房價總體上以二沙島為中心向周圍遞減[2]；彭敏娟結合統計分析和GIS空間分析的方法研究長沙市1998-2006年的商品房價格，發現時間上長沙房價不斷上漲，其上漲幅度有所差異；空間上也同樣具有廣州房價的圈層式分布特征[3]。張明明運用灰色理論和GIS系統處理方法，也同樣發現武漢市商品住宅價格分布呈現圈層式結構，房價不斷上升[4]；同樣的規律也在蘭州、南昌、西安等地出現[5-7]。郭建華利用空間動態面板模型，提出我國商品房價格存在較強的時間上的動態慣性效應和空間上的區域關聯特征[8]。

對于影響房地產價格變化的因素，學者們也是見仁見智。張冕根據Hedonic定價理論，通過建立線性模型，發現影響上海市住宅價格變化最顯著因素是區位因素[9]。有學者則認為影響蘭州市商品住宅價格除了區位因素，最主要的因素還有供給因素、需求因素和金融因素[5]。此外，城市規劃和人文環境也是影響住宅價格的重要因素[7，10]。鄒利林進一步概括了國內學者普遍劃分的三種影響因素，分別是一般因素（宏觀經濟形勢、土地制度、城鎮化水平、財稅體制等方面）、區位因素（商服繁華程度、公共物品投放水平、區域環境質量、城市規劃）和個別因素（規劃條件、建筑條件、取得方式、宗地面積）等[11]。

以上研究僅針對商品住宅，而對商品房，包括商品住宅、辦公樓、商業樓的綜合研究比較欠缺。此外，分析的數據也過于單一，有學者僅僅利用住宅銷售均價對武漢市住宅價格時間特征進行研究[4]，房地產價格可以考慮使用房地產價格指數來表示，房地產價格研究需要進行綜合分析。此外，房地產業是一個不斷更新信息，發展迅速的行業，需要及時更新房地產市場運行狀況，尤其是對于華南區域發展中心的廣州市來說，其經濟發展態勢有著重要的指向作用，對廣州市的房地產發展研究具有非常重要的意義和作用，有利于政府制定相關政策。

1、數據來源與研究方法

1.1研究區域概況

廣州市地處112°57′-114°3′E，22°26′-23°56′N，地理位置優越，是“海上絲綢之路”的起點之一，被稱為中國“南大門”。研究區總面積7434.4km2占全省陸地面積的4.21%。2014年全市總人口達到8424169人，2014年廣州市實現國內生產總值（GDP）1.67萬億元，人均國內生產總值約為58500元，同比增長7.6%。廣州市房地產業開發較早，發展迅速，人多地少的矛盾突出，以此影響房地產市場持續發展。

1.2數據來源

本文中所采用的人文、經濟、社會等資料主要源于2009-2014年的《廣州年鑒》和《廣州統計年鑒》（2009-2014），結合“陽光家緣”等網站，收集了2009年至2014年廣州市新建商品房的價格數據，包含廣州市各區商品房各年均價，選用新建商品房的均價來研究房地產價格的時空特征。均價可以對房地產價格進行多年平均價格的比較，反映商品房在時間和空間上的變化。此外，也結合了地價指數數據進行全面分析，以期更加客觀全面地反映廣州市房地產價格狀況。

1.3主要研究方法

在查閱眾多相關文獻的基礎上，使用Excel制作廣州市近五年來商品房的價格變化趨勢圖表來反映其變化規律。以廣州市2009年至2014年各區的新建商品房銷售均價為基礎，運用GIS空間分析方法，構建多個圖層，應用地理信息系統Arc Map的點位標示功能，將廣州市各區的商品房價格標注，繪制成專題圖，通過圖件直觀顯示房價的空間特性，對其空間分布進行分析。

2、研究結果與分析

2.1 廣州市商業、住宅及工業地價的時間變化特征分析

城市地價是一個受很多因素綜合影響的、能綜合反映城市土地優劣和城市綜合發展水平的指標。經濟、行政、交通、環境、供求等方面因素不僅自身會發生一系列的變化，而且它們對地價的影響方式程度也是不斷變動的。這些變化體現為地價水平在時間上的推移。本文從中國土地市場網，廣州市國土資源與房屋管理局等官方網站中收集地價方面相關數據，繪制地價水平值、地價指數等曲線圖（圖2、圖3）

從以上圖表可以看出，2009-2014年期間，廣州市的商業地價、住宅地價、工業地價和綜合地價這幾類用途地價一直保持上升的趨勢，其中，2011年至2012年之間地價的上升區間較大。從2009年至2014年，商業地價整體水平上漲了404%；住宅地價整體水平上漲了377%；工業地價整體水平上漲了53.3%，綜合地價整體水平上漲了388%。

圖3的地價指數均是以2000年為計算基期的定基指數。2014年廣州市綜合地價指數為303，商業地價指數為263，居住地價指數為338，工業地價指數為239。其中居住地價指數最高，商業地價指數次之，工業地價指數最小。與2013年相比，綜合地價指數增加39個百分點，商業地價指數增加29個百分點，居住地價指數增加46個百分點，工業地價指數增加41個百分點。其中居住地價指數增加最大，工業地價指數增加次之，商業地價指數增加最小。（表1）

2.2 新建商品房價格時間變化特征分析

本文從陽光家緣網站中收集了關于近幾年廣州市房地產市場分析報告資料，將新建商品房的價格數據作為基本數據進行統計分析并繪制相關圖表（圖4），廣州市從2009年至2014年這5年期間新建商品房，包括住宅、商鋪和寫字樓的平均價格走勢圖。鑒于數據的可獲取性和住宅研究的重要性，本文著重對商品住宅價格的時空變化及其驅動機制進行研究。選取2009年以來廣州市十區新建商品住宅的平均價格數據，繪制商品住宅平均價格走勢圖（圖5）。

從圖4中可以看出，廣州市新建商品房平均價格總體趨于不斷上漲的態勢。其中，商品住宅平均價格從2009的10541元/平方米一直上漲到2014年的15148元/平方米，上漲43.7%。寫字樓的平均價格從2009年的14763元/平方米一直上漲到2014年的20756元/平方米，上漲40.6%。相對于寫字樓和商品住宅，商鋪在三者中的平均價格總體上是最高的，但波動也較大， 2009年到2014年，商鋪的價格上漲了164%。

圖5中體現了廣州市各區商品住宅價格存在差異，其中，天河區的房價高于同時期的其他行政區，南沙區和花都區的商品住宅價格在廣州中處于比較低的水平，總體上，2009-2014年，廣州市各區的商品住宅價格仍處于上升態勢。

2.3新建商品房價格空間變化特征分析

2.3.1 商品房空間分布特征

從樓盤分布圖中可以看到廣州市的商品房在空間上分布具有很明顯的聚集性特征。大部分樓盤集聚在市中心六區，包括天河、越秀、荔灣、海珠、黃埔和番禺區，這六個區開發比較早，也屬于廣州市的金融中心，人口密集，對于商品房的需求量大。因此，這六區開發的樓盤較多。除了商品房的聚集性的特點，廣州市的商品房分布也與交通干線有著密切的關系，其分布大致以交通干線為軸向，向兩邊擴展。環市路、廣園快速路、華南快速路和東風路沿線地區的商品房分布都具有此特征。不同區域的商品房空間分布具有明顯差異性。中心六區聚集大量樓盤。而南沙區的商品房較少且分散，呈零星狀分布。隨著南沙區被確立為國家級經濟開發區后，許多房地產開發商紛紛到此投資，其樓盤也迅速增長。

2.3.2商品住宅價格空間分布特征

根據2009-2014年廣州市各區新建商品住宅的均價，使用GIS空間分析功能繪制了2009-2014商品住宅均價圖，圖中反映了廣州市商品房價格在空間上存在差異，顏色的深淺表示不同均價區間。

以廣州市十區的新建商品住宅作為研究的對象，通過比較2009-2014年廣州市新建商品住宅均價空間分布圖。可以看到，除了增城和從化，其他區都有均價區間，其顏色越深，表明房價越高；顏色越淺，房價也越低；不同年份和不同行政區，其價格區間存在差異。2009-2014年，天河區的商品住宅均價一直處于最高水平，天河區作為廣州市新城區中心區，位于廣州市新中心軸線上，經濟發展速度快，人口密集，其房價一直處于最高，其次是越秀區和海珠區，最后是白云區、黃浦區、蘿崗區等，由市中心區向外，其房價逐漸遞減。南沙區的商品住宅價格處于最低水平。隨之南沙國家級經濟開發區的確立，廣州市未來潛在增長點是南沙區，其房價近幾年一直處于上升，由2009年的4824.7元/平方米上升到2014年的10968元/平方米，增長速度較快。花都區在2010年的商品住宅價格在近幾年中是最高的，其近幾年的房價較為穩定。

此外，商品房價格具有圈層式結構的特點，呈現由里到外逐步遞減的規律。商品住宅的價格的高低與其區位分布狀況有著密切聯系，交通便利，商業區繁華，自然環境優越往往可以提高商品住宅的價格。如天河城、正佳廣場等商圈，其房地產價格高；沿珠江、公園和風景區等自然環境良好的區域附近，其房地產價格也相對比較高。

綜合以上對廣州市的商品房，尤其是商品住宅的價格時空變化狀況分析，2009-2014年，各區商品住宅的價格都有所上漲，但其上漲的幅度差異明顯。越秀區商品住宅平均價格上漲了135.34%；荔灣區上漲了66.35%；海珠區上漲了110%；天河區上漲了115.6%；白云區上漲了117.7%；黃埔區上漲了104.8%；南沙區上漲了127.3%；蘿崗區上漲了56%；花都區漲幅最小為13.7%；番禺區漲幅最大為150.7%；

3、結論與討論

土地是人類生產生活的主要載體，研究土地價格對于房地產的投資決策有著非常重要的意義。本文運用地價指數和地價水平值等指標研究2009-2013年廣州市的地價，發現廣州市的商業地價、住宅地價、工業地價和綜合地價一直保持上升的趨勢。隨著地價的上漲，自2009年以來，廣州市新建商品房均價總體上也趨于不斷上漲的態勢。其中，商品住宅的平均價格不斷上漲，但不同行政區漲幅差異明顯，其平均價格高低排序基本保持一致。寫字樓的平均價格在2014年有所下降，商鋪在三者中的平均價格總體上是最高的。商品房的空間分布具有一定的聚集性和明顯的區域差異性，商品房開發具有沿主要干線向外圍延伸的軸向擴展特征。近年來，廣州市以中心城區的房價最高，距離中心城區越遠，其房地產價格越低，符合周春山（2003）商品房價格空間分布的圈層模式。在未來房地產發展趨勢方面，廣州市未來潛在的增長極為南沙區。

本文對廣州市的商品房的價格時空變化進行較為詳細的分析，不難發現，土地是影響房地產價格的重要因素。此外，關于房地產投資，李嘉誠曾說過“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段”。可見，區位地段對于房地產價格影響的重要性，交通便利，良好的自然環境，如靠近公園、江邊、自然保護區等都會影響房地產的價格。此外，良好的經濟環境也對價格有重要的影響。例如，商圈附近可以為市民提供齊全的商品、服務及生活設施，學校、超市、銀行、醫院等公共配套設施也有助于提升房地產的價格。對房地產價格時空變化特征以及影響因素的分析研究，希望可以為有關政府部門制定政策提供參考，以前政府制定相關的市場調節機制，做到房地產業服務開發商、國民經濟和人民大眾。

參考文獻：

[1]許憲春，賈海，李皎，等.房地產經濟對中國國民經濟增長的作用研究[J].中國社會科學，2015，（1）：84-101.

[2]周春山，羅彥. 近10年廣州市房地產價格的空間分布及其影響[J].城市規劃，2004，（3）：52-56.

[3]彭敏娟.長沙市商品房價格時空特征及其影響因素研究[D].長沙：湖南師范大學，2007：1-49.

[4]張明明.武漢市商品住宅價格時空演變及影響因素研究[D].武漢：中南民族大學，2013：1-61，20-23.

[5]汪曉霞. 蘭州市商品住宅價格時空變化研究[D].西安：西北師范大學，2013：1-52.

[6]張勇奮. 南昌市住宅價格時空分異及其演變規律研究[D].南昌：江西師范大學，2013：1-66.

[7]宋雪娟.西安市住宅價格空間分異與時空演變規律分析[D].西安：陜西師范大學，2011：1-76.

[8]郭建華. 我國商品房價格的時空動態特征-基于空間動態面板模型的實證研究[J]. 邵陽學院學報， 2015，（01）： 64-73.

[9]張冕，陳守明.基于Hedonic定價理論的上海房地產價格實證分析[J]. 金融經濟， 2008，（42）： 72-74.

[10]鐘敏.廣州市商品住宅價格時空變化研究[D].廣州：廣東工業大學，2012：1-78.

[11]鄒利林，楊俊，胡學東.中國城市住宅價格時空演變研究進展與展望[J]. 地理科學進展，2013，（10）：1479-1489.