去庫存背景下的中國(guó)房地產(chǎn)

社會(huì)生產(chǎn)的住房能否順利地進(jìn)入到消費(fèi)領(lǐng)域，才是衡量一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)是從1998年開始，那時(shí)候剛好爆發(fā)了亞洲金融危機(jī)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)也就是那時(shí)候提出來的。1998年是短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，生產(chǎn)什么就銷售什么。但是到了現(xiàn)在，情況已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)庫存已高達(dá)7億多平方米，仍將房地產(chǎn)作為一個(gè)很重要的投資手段的話，在我看來，條件已經(jīng)不再具備。中央為此適時(shí)提出了“去庫存”的要求，但是究竟要怎么去庫存，還需要思考。我的觀點(diǎn)是，精準(zhǔn)去庫存應(yīng)該下沉到城市，而不是上下“一刀切”。

房地產(chǎn)本身是投資品，更是消費(fèi)品。作為消費(fèi)品，它是每個(gè)老百姓都不可或缺的，所以有的時(shí)候我們說它是一個(gè)準(zhǔn)公共產(chǎn)品。但是它又具有投資品的特征，近些年，由于其他的投資渠道減少了，房地產(chǎn)的投資功能便被放大了。如果產(chǎn)生的新的供應(yīng)都是用來投資的話，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就會(huì)出現(xiàn)問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為稀缺品來說是在增值的，但是作為消費(fèi)品來說實(shí)際上是在貶值的。房地產(chǎn)的功能、房地產(chǎn)的產(chǎn)品實(shí)際上是沒有變化，可是它的價(jià)格卻一直在變化，并且這種變化吞噬了很多應(yīng)該用于生產(chǎn)的資金，如果一個(gè)國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向這樣一個(gè)虛擬的市場(chǎng)演進(jìn)的話，我想遲早會(huì)爆發(fā)所謂的“泡沫”破裂。

所以鑒于此，我個(gè)人認(rèn)為，今后的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該更多地強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，抑制它的投資品功能。調(diào)控房地產(chǎn)的手段有很多，包括稅收、政策等等，但是最好還是通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)。同時(shí)，還要通過金融改革使得老百姓的資金可以用于其他投資領(lǐng)域，從而帶來新的增量。房地產(chǎn)的問題不只是房地產(chǎn)本身，而是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。

此外，我也非常贊成大力發(fā)展租賃市場(chǎng)。世界上很多國(guó)家都是這樣，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，德國(guó)住房自有化率才百分之四十多，不能把住房自有化率高低作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的表現(xiàn)，住房的便利性才反映整個(gè)社會(huì)發(fā)展的好與不好。不一定擁有住房，但是人們有房子住，還住得很便捷，這就是租賃市場(chǎng)。

住房是消費(fèi)品，一定要消費(fèi)，而不是讓它空置。空置它是有條件，未來會(huì)增值，所以人們空置不拋。但是，如果預(yù)期未來不會(huì)增值，那人們就會(huì)賣出去，或者租出去。不管是持有還是出租，社會(huì)生產(chǎn)的財(cái)富一定要用起來，一定要消費(fèi)。所以，我個(gè)人并不反對(duì)一個(gè)人擁有10套、100套住房，如果他拿去出租，那也是在為社會(huì)服務(wù)。

大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，需要完善租賃制度，業(yè)主不能想漲房租就漲房租，想趕租客走就趕租客走。早在10年前，住建部就曾提出過相關(guān)的意見，提出解決住房問題要靠增量。把投資客的增量變成出租，變成消費(fèi)品進(jìn)入市場(chǎng)，也是增加供應(yīng)量，這也能解決一部分住房問題。近期的國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提到了租賃市場(chǎng)的問題，提出要把暗補(bǔ)變成明補(bǔ)等等。

總的來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展實(shí)際上是一個(gè)系統(tǒng)工程，如果僅把投資房地產(chǎn)產(chǎn)生的增加值，來作為衡量整個(gè)經(jīng)濟(jì)或者房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指標(biāo)，我個(gè)人認(rèn)為可能不一定正確。應(yīng)該是老百姓擁有住房的成本，不管是購(gòu)買還是租賃，只要能夠便利擁有住房，或者從另一各方面來說，社會(huì)上生產(chǎn)的住房能順利地進(jìn)入到消費(fèi)領(lǐng)域，這可能才是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康的標(biāo)志。

（注：本文由本刊記者劉彥華在對(duì)作者采訪基礎(chǔ)上整理而成，僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）