4月樓市理性回歸

3月小陽春過后，4月中央及地方政府不斷因城施策，熱點城市樓市調(diào)控收緊，促使市場向理性回歸，整體市場小幅下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年4月，其監(jiān)測的36個主要城市累計成交面積環(huán)比下降2.69%。環(huán)比來看，19個城市下跌，深圳本月下跌幅度最高，約45.65%，上海次之，跌幅為35.47%；本月環(huán)比廈門漲幅最大，達(dá)61.42%。同比來看，31個城市上漲，天津漲幅超2倍，惠州漲幅達(dá)186.36%，緊隨其后。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%。二線代表城市成交面積環(huán)比增長3.88%，同比上升78.75%，上漲和下跌城市各占一半，廈門增幅最大，約為61.42%。三線代表城市成交面積環(huán)比下降8.30%，同比增長67.87%。

就目前的全國樓市的形勢來看，各線城市市場分化情況依舊，市場關(guān)注焦點集中在了熱點城市的政策收緊預(yù)期上。對此，有分析人士認(rèn)為，熱點城市政策收緊確實會抑制部分購房需求，長期來看“限漲令”的政策性風(fēng)險確實存在，不過，一線城市方面不必過多擔(dān)心，供不應(yīng)求的基本面不會改變；二線城市方面，出于市場穩(wěn)定的考慮，政策不會太過嚴(yán)厲，政策出臺更多的還會是一個緩釋的過程。

北京

新房均價首破3.5萬元/平方米

4月，北京樓市供需依然活躍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月單月北京純商品住宅新房成交首次超過5000套，創(chuàng)造年內(nèi)新高，與去年同期的3690套相比，漲幅達(dá)到43.6%；環(huán)比上月4505套，漲幅也達(dá)到17.6%。當(dāng)月簽約均價達(dá)35981元/平方米。這是北京商品新房成交連續(xù)第8個月跨越了3萬元/平方米，也是首次突破35000元/平方米。

值得注意的是，近一階段，商住項目成交尤為搶眼。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份商住市場成交4675套，同比上漲402%，首次超出普通住宅成交套數(shù)。而在4月，“北京城市副中心”通州將要限購商住項目的風(fēng)聲再起。受此影響，北京商住類項目成交更是極度“火爆”，整個4月份，北京商住市場成交量達(dá)9691套，同比上漲幅度達(dá)到1066%。

一轉(zhuǎn)眼，“金三銀四”收官結(jié)束，隨之而來的便是傳統(tǒng)的“紅五月”。對于大多數(shù)房企而言，這都是一個不可錯過的銷售窗口期。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，5月北京預(yù)計將有36個商品房項目入市，除了以天恒金融街公園懿府、金玉府為代表的老項目推新之外，純新盤的入市節(jié)奏也明顯加快，出現(xiàn)了天恒世界集、國瑞境界等12個純新盤，這一數(shù)量已經(jīng)創(chuàng)造了今年以來的階段性峰值。“紅五月”或可期待。

廣州

量漲價穩(wěn)

4月，一直不溫不火、素有價格洼地之稱的廣州走出了特立獨行的上升曲線。據(jù)陽光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，廣州4月的網(wǎng)簽成交量以10833套的成績成為歷史以來4月當(dāng)月成交的最高位，同時也創(chuàng)出歷史月度第3高，僅排在2010年10月的16759套和20130年3月的10937套之后。

交易量的大漲并沒有帶來價格的爆漲。最新數(shù)據(jù)顯示，4月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為15833元/平方米，相比2015年4月的14643元/平方米增加1191元/平方米，同比上升8.13%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前北、上、深漲幅。

4月廣州樓市供求兩旺，庫存消化周期仍然大幅度縮短，去庫存效果明顯。據(jù)中原研究部統(tǒng)計，近一年來廣州一手住宅庫存周期正在逐步縮短，從2015年4月的12.3個月下降到現(xiàn)在的8.7個月，創(chuàng)下歷史新低。不過，盡管廣州去庫存速度大大提高，但由于貨量分布不均，部分區(qū)域的樓價仍然偏低，導(dǎo)致全市出現(xiàn)了獨特的“量漲價穩(wěn)”態(tài)勢。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，廣州各區(qū)之中，除了花都庫存消化周期仍然偏高之外，中心區(qū)基本都已供不應(yīng)求，從庫存情況看是支持房價微漲的，但由于政策嚴(yán)厲，購買力未能充分釋放，再加上佛山樓盤對購買力的分流，預(yù)計今年上半年仍將保持穩(wěn)定。

深圳

新房成交遭“腰斬”

受“3·25”樓市調(diào)控新政影響，4月深圳樓市成交量大幅下降，遭遇“腰斬”。據(jù)深圳市規(guī)土委5月1日公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，深圳新建商品住宅成交2340套，成交面積25.26萬平方米，環(huán)比分別下降47.55%和45.65%，同比分別下降42.52%和37.65%。

雖然成交量“腰斬”，但深圳房價依然堅挺。4月份，深圳新建商品住宅成交均價為每平方米49876元，環(huán)比下降0.23%，同比上漲89.14%。從區(qū)域看，福田房價最高，為78593元/平方米，環(huán)比漲幅3.2%；南山次之，為77666元/平方米，較3月漲了9.8%；鹽田4月房價為45769元/平方米，環(huán)比漲幅全市最高，為14.2%；龍崗則是房價唯一下跌的區(qū)域，價格為37367元/平方米，下跌了4.5%，由于成交占比較大，進(jìn)而小幅影響了深圳樓市整體價格水平。

政策的影響在樓市展露威力，置業(yè)者在觀望，開發(fā)商在試探，深圳樓市陷入多方對峙的僵持階段。不過，分析人士認(rèn)為，對于剛需購房者來說，當(dāng)下的深圳樓市或許就是“上車”的最佳時期。一方面，即將到來的5月是傳統(tǒng)的樓市旺季，開發(fā)商迫于業(yè)績壓力絕不會吝嗇于產(chǎn)品推售。另一方面，在“3·25”新政的威懾之下，以后一段時期內(nèi)選擇“以價換量”的樓盤將會越來越多，開發(fā)商定價策略也將日趨合理。