2016，房價是漲還是跌？

去庫存，中國的樓市應該是研究解決三四線城市的去庫存問題。如何去庫存，對地方政府來講是一個很大的問題，恰恰是三四線城市最依賴土地財政。

2015年，中國樓市似乎有些動蕩不安，房企們大動作不少，小動作不斷；樓市政策也是一波未平一波又起，一直未曾停歇；房價、成交量更是經歷了一次驚心動魄的“觸底回升”式反彈回暖。

進入2016年，這股暖風能否依然強勁？房價是漲還是跌？新年伊始，多位業內專家大膽預測，以期在紛繁復雜的市場亂象中窺探出中國樓市新一年的軌跡。

政策：繼續向暖

“驚艷”一詞用來形容2015年的樓市成交情況并不為過。據中國指數研究院公布數據顯示，新房方面，2015年50個代表城市月均成交接近2970萬平方米，同比增長25%，絕對量為歷史同期最高水平。二手房方面，十大城市二手住宅累計成交110.92萬套，同比大幅增長63.53%，增幅高于新房。

對此，業內人士評價稱，這是信心提振締造的一場盛宴。

2015年宏觀經濟整體下行，增速減緩，房地產基調也從“警惕”、“抑制”，逐漸變為了“支持”、“促進”，降息5次，降準3次，二套房首付比例降低，營業稅5改2，二套房首付比例下調，公積金新政……從中央到地方，各種利好政策頻出，樓市的2015年是個名副其實的“政策年”。

“2016年，我國房地產市場調控政策將會像去年一樣，進一步放松是個大趨勢?！睒I內人士分析認為，2016年，樓市政策有望繼續向暖。

上海易居房地產研究院發布《2015-2016年度全國房地產市場報告》認為，中國經濟新常態的發展模式，需要房地產新常態發展模式配合?？傮w上看，中國房地產市場基本面趨于好轉，2015年的市場邏輯也將在2016年繼續得到演繹。尤其考慮到2016年房地產供求政策會趨于寬松、市場預期也逐漸向好，樂觀情緒較之2015年會增強。

政策寬松已成共識，一線城市是否“松限”，業內出現分歧。2015年中央經濟工作會議公報中明確提出“要取消過時的限制性措施”，有分析人士以此為由，對“一線城市取消限購”抱有樂觀想法。

不過，也有觀點認為，2015年，嚴格執行限購政策的四個一線城市房價領漲全國，尤其是北上深成交量和價格都明顯上漲，深圳去年12月房價同比升幅更接近驚人的50%?！翱刂品績r是重要調控目標，北上廣深限購全面解禁，條件并不具備。”

“去庫存才是2016年房地產的工作重點?！?015年，包括土地成交量、新開工量、開發投資額等指標非常低迷，全國商品房庫存壓力繼續增大。根據國家統計局1月19日公布的2015年全國房地產開發投資和銷售情況，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。其中，住宅待售面積增加1155萬平方米，辦公樓待售面積增加128萬平方米，商業營業用房待售面積增加458萬平方米。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，一二線城市等經濟活力足的區域需求尚未完全飽和，三四線城市等經濟活力不足的區域則已經供給過剩，2016年全國樓市的去庫存壓力仍然很大。

亞豪機構市場總監郭毅也表示，我國將會出臺有利于去庫存的政策，包括稅費減免、降準降息等內容。隨著戶籍制度的調整以及居住證相關政策的落地，也會為我國樓市帶來新的增量需求。

據悉，在樓市去庫存上升為2016年經濟工作的重要任務和目標之后，多個中央相關部委都已經開始運籌與樓市去庫存相關的政策和實施手段。從目前的情況看，與去庫存有關的供地和土地政策已經率先明晰起來。

房價：一二線漲 三四五線跌

2016，房價還會漲嗎？這是人們最為關心的問題。專家認為，房地產市場具有較強的地域性特征，目前一線城市和重點二線城市整體需求、購買力相對比較旺盛，在未來一段時間內，供應仍難以全面滿足需求，再加上這些城市高價地頻出，預計2016年它們的房價將會因結構性原因出現小幅上漲。而一些供應嚴重過剩的三四五線城市，房價在2016年有可能出現下探趨勢。

“2016年，分化是房價主旋律?！北本┦蟹康禺a協會秘書長陳志分析認為，一線城市不斷趨高的地價和房價在2016年不會改變。相對于一線城市的高歌猛進，二線城市相對低調，房價漲幅平穩波動，三線城市低迷成常態，房價持續在負區間徘徊，分化加劇。

萬達集團董事長王健林分析認為，目前還找不到可以取代這個房產行業的“大火車”。房地產現在占GDP的12%～13%，再加上相關的產業，比如建材、建筑、機電、裝修，估計占到中國GDP總量四分之一到30%，這么大的火車頭現在不跑，想要靠別的產業推上去，效果不大。所以他也看好2016年房價走勢難下跌。

“一線城市20年之內一定是不斷上漲?！蓖踅×纸o出了一個大膽預測，理由就在于土地供給有限，人口還在不斷流入。他認為，二線城市當中相當部分也沒有問題。以武漢為例，武漢去年銷售面積2600萬平方米，連續兩年成為中國銷售面積第一的城市，核心原因就是人口持續流入。

在他看來，中國的樓市應該是研究解決三四線城市的去庫存問題?！叭绾稳齑?，對地方政府來講是一個很大的問題，而且恰恰是三四線城市最依賴土地財政。”

當然，中國樓市從來不缺唱空的聲音。財經評論員牛刀可謂“語不驚人死不休”。2015年10月，他大膽放言2016年中國房價將暴跌80%，博得眼球。作為“唱跌派”主要代表，牛刀一直對中國的房地產市場抱以消極態度，牛刀稱中國樓市泡沫一定會破滅，而且必然是拉美式加日本式。

作為“空軍一號”的重要人物，獨立經濟學家謝國忠已經看空中國房地產近十年，近期依舊悲觀。他認為房價會每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。

地市：一線城市 競爭加劇

無論是看漲還是看跌，分析人士都提到了一個因素，地價。地價推高房價，這是看漲派的邏輯；經濟下行，地王頻出，泡沫風險不言而喻，這是看跌派的推論。

2015年，隨著樓市的逐漸回暖，多個城市高價地頻出，地王不斷涌現。從一線城市土地的成交價格看，在2012年達到近五年最低點后，2013年迅速反彈向上，2014年延續了2013年的上行趨勢，2015年在政策的刺激下，更是加速攀升。據上海易居房地產研究院最新數據顯示，2015年12月，一線城市土地成交均價為10436元/平方米，同比上漲46.8%。2014年一線城市土地成交均價為7429元/平方米，2015年成交價不斷攀升，全年土地成交均價漲至13745元/平方米，同比增幅高達85%。

對此，業內人士分析稱，2015年，一線城市房市井噴式回暖，二線城市企穩回升，導致地市于下半年步入加速回暖通道?！巴恋貎r格上升動能明顯，這主要是因為一線城市土地資源稀缺帶動地價上漲，二線城市投資價值顯現，激發了企業在重點城市高度競爭的狀態，最終持續導致高價地和地王的頻現?！?/p>

土地市場的火爆程度，在溢價率指標上表現得更為顯著。據上海易居房地產研究院發布的數據顯示，進入2015年，土地市場年初時節相對低迷，二季度之后企穩回升，溢價率呈現同樣的變化趨勢：年初較低，二季度點燃啟動的火種，下半年直線拉升，12月份土地成交溢價率達27.2%，加速向歷史最高點靠攏。

“現在地價貴得邪門兒！”房地產大佬孫宏斌直言，地價高企，風險凸顯，“小心拿地?！?/p>

不過，業內人士分析認為，房企回歸一線，土地市場競爭加劇，面對優質地塊，即使地價很高，房企們也還是不會手軟。上海易居房地產研究院預計，“2016年土地平均購置價格增幅將進一步擴大，全年增長10%左右?！?/p>

熱點城市掃描

北京：結構錯配加劇 2016價漲量穩

當房山區域拍出每平方米3萬元的樓面地價時，北京樓市呈現出六環內全城豪宅化、六環外泛豪宅化的局面。據中原地產統計，自2011年至今，想在北京5環內買一套靠譜的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產預計，2016年可能得花985萬元，逼近1000萬元門檻。

更重要的是，北京五環內土地供應越來越稀缺，早已是地王高產區，地價屢創新高。2015年成交的五環內住宅土地，樓面價全部超過了“5萬元+”，售價預計將不止超過“8萬元+”，而是頂豪供應將密集出現。

而與供應形勢相悖的是，目前來說，北京置業的偏向主要為中低價的改善型產品?！昂勒厔菔沟帽本鞘性诳偭咳セ膯栴}之上又新添了結構性的去化問題。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，2016年下半年到2017年將會有大量的豪宅進入市場，樓市供給側的這一變化與需求側以改善型購房為主的現實并不匹配。因此，從豪宅到整個樓市， 2016年北京樓市的去化形勢都不容樂觀。

深圳：信貸驅動的另類繁榮難延續

2015年深圳的樓市，走出了有異于北上廣三個一線城市的另類曲線，在全國普遍低增長或負增長的情況下依然一枝獨秀，領漲全國。深圳規劃國土委的成交數據顯示，2015年深圳新建住宅價格32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%；新房成交66450套，同比大增58.7%；成交金額2225.8億元，同比暴增130.4%。

2015年，深圳樓市成交活躍，新房全年成交價、成交量和供應量三項指標均創下歷史新高。并領漲全國房價達13個月之久。

在四個一線城市中，深圳樓市之所以能夠走出所謂的“獨立行情”，觀察人士分析認為，這一切得益于深圳在2014年底-2015年放開信貸，使得深圳在2015年的住房貸款突破6000億元。

深圳樓市是典型的“高杠桿樓市”。根據中國人民銀行發布的數據，2014年底全國住房貸款余額是11.5萬億元，深圳以全國百分之一的人口，占據了約5%的住房貸款額度。

購房者從各種渠道湊來的資金，包括信用卡套現、銀行信用貸、小額貸甚至是抵押消費貸款等，有的以高達10倍的杠桿入市。這樣買房，不是為了能租個好價錢，目前深圳房屋租售比在2%-3%。這樣買房就像加杠桿炒股一樣，賭的就是深圳房價繼續瘋狂上漲。

據了解，目前，當地的許多購房者仍停留在高增長的慣性里，對2016年的深圳樓市仍然抱著必漲的信心。但也已經有不少樓市觀察者指出，2015年深圳的行情已經過度透支了未來的潛力，2016年的深圳樓市將難現2015年的火爆行情。萬科副總裁譚華杰就曾對媒體公開表示，深圳樓市去年以來的暴漲，透支了未來幾年的漲幅，“接下來兩三年估計漲不動了?！?/p>