淺談鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)的前景時星

摘 要：近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動鎮(zhèn)江經(jīng)濟較快發(fā)展的重要力量。然而，經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展，加之當前全國經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)及產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的新形勢，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)也面臨了一些新情況和新問題。本文通過分析鎮(zhèn)江固有的地理環(huán)境，結(jié)合近幾年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)發(fā)展的情況和存在的問題，對未來鎮(zhèn)江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一些新思路，以促進房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：鎮(zhèn)江 房地產(chǎn) 城市化 發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟增長的重要源泉之一，帶動了各個相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使經(jīng)濟得到了一個巨大的跳躍。同時，作為人們“衣、食、住、行”四大基礎(chǔ)之一的居住問題，該行業(yè)與人民的生活息息相關(guān)，其產(chǎn)業(yè)的波動值得我們重點關(guān)注。近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展使得房價變得高不可攀，很多一二線城市都出現(xiàn)了購房難的問題。隨著國家強有力的宏觀調(diào)控，這一波大潮似乎漸漸變得沒那么兇猛，房地產(chǎn)市場處于一個緩慢的增長期。鎮(zhèn)江市作為一個面積3843平方公里，人口311萬的中等城市，在發(fā)展的大潮中雖然取得了一些進展，但相比于周圍的地區(qū)，似乎落了一些距離。

一、城市地理環(huán)境

鎮(zhèn)江位于長江中下游南岸，地處長江運河“十字黃金水道”交匯處，靠近南京，同時也與蘇州、常州、無錫構(gòu)成蘇南經(jīng)濟板塊。鎮(zhèn)江交通便利，京滬高鐵貫穿南北，高速公路與周圍城市緊密相連，公路網(wǎng)四通八達。鎮(zhèn)江還擁有對外開放的國際港口，為國家的主樞紐港之一，5萬噸的級船舶可常年通航，港區(qū)鐵路專線連接滬寧鐵路干線，同港公路直達滬寧高速和潤揚長江大橋，具有江河海、鐵路水聯(lián)合運輸?shù)莫毺貎?yōu)勢。鎮(zhèn)江為國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市，擁有獨特的山水風(fēng)貌。市區(qū)沿江自西向東鑲嵌著金山、北固山、焦山，組成風(fēng)景各異的“三山”風(fēng)景區(qū)。東部有寶塔山公園、中部有伯先公園、濱河公園、西津渡古街、夢溪園和長達5公里的古運河風(fēng)光。

二、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

1.經(jīng)濟。鎮(zhèn)江市在近幾年內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展中取得了很大的成就，2015年的GDP達到了3560億元，位居全國53，在江蘇省13個直轄市中位于第十，值得注意的是，鎮(zhèn)江的人均GDP為11.45萬元，已經(jīng)超過了上海、北京、天津、深圳。隨著收入水平的不斷提升，居民的消費支出也將逐步提升，住宅消費能力大幅度提高，給鎮(zhèn)江市地產(chǎn)帶來巨大的潛力，有力的推動鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

2.政策。政策的出臺很大程度上決定了房地產(chǎn)的走向，但在國家的經(jīng)濟大背景下，所有政策都為了人民利益著想。首套房款首付最低可為20%，首付下調(diào)能最大程度激活剛性需求，對樓市去庫存將發(fā)揮最為顯著的推動作用。全面開放二胎政策，未來市場需求會有很大的提升，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有一定的推動作用。關(guān)于一些大城市的房產(chǎn)稅問題，且不說這才是一個試行政策，所涉及的問題很多，就算推廣開來，對房價的影響也不會很大。

3.問題。鎮(zhèn)江現(xiàn)在的市場存量還比較大。截止2015年年末，鎮(zhèn)江的可售房已超過5萬套，算上丹陽、揚中、句容，全市已經(jīng)超過10萬套，然而2015年鎮(zhèn)江市區(qū)的銷售套數(shù)將近1萬套。近幾年來，鎮(zhèn)江市場開發(fā)密集，新增供應(yīng)量大，同時市場銷售速度緩慢，造成市場上不同時期拿地的項目同時銷售，且新進入的企業(yè)在土地成本上沒有優(yōu)勢。市場的庫存量嚴重阻礙了鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，減緩了新產(chǎn)業(yè)的加入，去庫存已成為發(fā)展的重中之重。同時，鎮(zhèn)江的購房者對區(qū)域性看得比較重視。70%的人只愿意在當?shù)貐^(qū)域購買商品房，周邊的城鎮(zhèn)和市區(qū)相對比較少。而對于其他市來說，鎮(zhèn)江似乎沒不像蘇州、南京、揚州那么吃香，購房者基本都是本市的居民。鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)配套設(shè)施有待提升。交通，鎮(zhèn)江市區(qū)的交通線路，十字路口的設(shè)計略有欠缺；環(huán)境，鎮(zhèn)江的生態(tài)環(huán)境與居民的期望還有一定的距離；住宅小區(qū)，居民活動場所、停車場、消防等配套設(shè)施等還存在不足；物業(yè)管理，很多小區(qū)的物業(yè)基本成為擺設(shè)。

三、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)未來的發(fā)展

安居才能樂業(yè)，住房問題關(guān)系著廣大人民的基本利益。解決好這個問題，不僅僅要站在人們的立場上思考，為消費者提供最好的服務(wù)和居住環(huán)境，同時也要有房地產(chǎn)多元文化的競爭，在科學(xué)社會主義的道路上積極引導(dǎo)人們對住房的需求。在發(fā)達國家，人均GDP達到800美元以上，房地產(chǎn)市場開始起步；達到1000美元左右，開始進入發(fā)展黃金期，中國前些年的發(fā)展與其不謀而合。在此基礎(chǔ)上，國內(nèi)房地產(chǎn)還有很長一段上升的空間，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)同樣有上升空間。

四、建議

1.調(diào)整地產(chǎn)多元化分配。

1.1首先要保證百姓的基本住房需求，要確保經(jīng)濟房和中低價位的住房供給。政府要合理的分配好土地的供應(yīng)及價格的定位，同時政府可以收購商品房作為經(jīng)濟房，一方面可以清除庫存，同時也加快新一代商品房的發(fā)展，向著更適合消費者的方向，更適合這個城市的方向發(fā)展，真正讓中低收入的人買得起房，有房可住。

1.2環(huán)保方面，加強建設(shè)生態(tài)經(jīng)濟，開發(fā)生態(tài)環(huán)保小區(qū)。該方面主打的是環(huán)保，建筑施工要遵循“四節(jié)一環(huán)保”， 即節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)境保護，同時開發(fā)新能源的利用，如太陽能、風(fēng)能，在設(shè)計中加入生態(tài)環(huán)境的理念使其風(fēng)格獨具。生態(tài)小區(qū)的建設(shè)也響應(yīng)了國家生態(tài)城市的建設(shè)，使經(jīng)濟環(huán)保與房地產(chǎn)相結(jié)合。

1.3人文方面，深化鎮(zhèn)江特色的建筑文化，再生鎮(zhèn)江風(fēng)采，傳承文化歷史。小區(qū)設(shè)計與園林藝術(shù)相聯(lián)系，通過各種形式的綠化方式與園林建筑理念，達到文化與建筑的完美融合。同時開發(fā)與旅游環(huán)境周圍的小區(qū)，是房地產(chǎn)與旅游業(yè)結(jié)合，促進雙方的共贏。

2.優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。完善物業(yè)服務(wù)，加強物業(yè)服務(wù)管理，提升物業(yè)服務(wù)水平，改善房地產(chǎn)服務(wù)市場的環(huán)境。第一是完善整個服務(wù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，制定一套適合鎮(zhèn)江社區(qū)的物業(yè)管理機制，提升整個行業(yè)的地區(qū)競爭力；第二是改善老城區(qū)的的物業(yè)管理，對老城區(qū)的一些小區(qū)進行整改，進一步提升人們的生活環(huán)境；第三是提高的新城區(qū)的物業(yè)管理，營造新城新氣象，新城新服務(wù)，新城新活力，提升行業(yè)地位；第四是提高物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)水平和專業(yè)水準，針對服務(wù)人員進行專業(yè)的培訓(xùn)，增強職業(yè)的榮譽感和培養(yǎng)企業(yè)的文化認同感，全心全意為居民服務(wù)，同時加強與居民的交流，進一步完善整個機制。

3.鎮(zhèn)江城市現(xiàn)代化。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。提升一個城市的內(nèi)涵和形象，改善城市環(huán)境，增加城市的吸引力，促進鎮(zhèn)江城市化發(fā)展。一是要進一步完善城市規(guī)劃，把眼光放得長遠一點，聯(lián)系鎮(zhèn)江的人文地理因素和目前經(jīng)濟發(fā)展局勢，合理有效地制定一套符合鎮(zhèn)江特色的城市規(guī)劃，不斷改善城市的功能，提升城市承載力。二是加快城市道路建設(shè)，改善市區(qū)道路結(jié)構(gòu)網(wǎng)，拓寬市區(qū)主干道，大力發(fā)展公共交通，完善交通監(jiān)控和管理制度，切實解決市區(qū)交通擁堵問題。同時，加強市區(qū)與周邊城鎮(zhèn)的交通聯(lián)系，構(gòu)建高效、緊密的交通運輸網(wǎng)。三是進一步強化對老城區(qū)的改造，加強對老城區(qū)的修復(fù)，保障老城區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，改善老城區(qū)的整體面貌，積極推進老城換新建設(shè)，并完善新城區(qū)的服務(wù)設(shè)施，提升一個城市的檔次。四是提升城市環(huán)境保護，加強綠色城市，生態(tài)城市的建設(shè)，增加城市的綠化面積，進一步提升城市的環(huán)境質(zhì)量，展現(xiàn)新現(xiàn)代化的綠色文化，提升城市的形象。

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