樓市退燒是正常的周期現象

一個城市的房價要漲要跌，需要看這個城市的產業情況。三座房價居高不下的城市中，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是產業創新集聚地，各有所長的產業優勢帶動了經濟的發展并吸引了越來越多的外來者，同時也帶動了房價的走高。如果一座城市沒有支撐經濟發展的強勢產業，無論是資金還是人才，都不會留在這個城市當中。

人有悲歡離合，月有陰晴圓缺，蘇軾的這句流傳了近千年的話用到現在說明了一點，凡事都有周期。經歷過2015年上半年的爆炒和后期的推波助瀾，進入2016年一季度之后，三四線城市去庫存的難題與一線城市政策性限制導致的觀望情緒漸濃，令房地產市場進入了退燒的趨勢當中。一些早在數年前就稱“房地產將處于觀望狀態”的言論，如今終于實現了。

無論是在股市還是其他的大宗商品，大部分中國投資者對包括房產在內的各種投資，都會不約而同采用“追漲殺跌”的模式，因此在政策性調整導致市場房價上行趨勢略有動搖的情況下，也讓一部分人搖擺不定。在暴跌一段時間的股市中，我們常常會用“下跌空間已經有限”一詞，來表述股價或指數已經接近底點。

就三四線城市而言，這些地方的房價已經處于跌無可跌的位置上方，成交量也已經接近冰點，那么房價會不會像股價那樣，在低位運行一段時間之后瘋狂反彈呢？答案是需要兩面看待，有些三四線城市的房價會反彈，有些三四線城市的房價就會如同僵尸股一樣久久不動。當前的樓市退燒實際上就是一個再正常不過的經濟現象，和經濟發展的周期性有較大關聯。

一個城市的房價要漲要跌，需要看這個城市的產業情況。三座房價居高不下的城市中，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是產業創新集聚地，各有所長的產業優勢帶動了經濟的發展并吸引了越來越多的外來者，同時也帶動了房價的走高。如果一座城市沒有支撐經濟發展的強勢產業，無論是資金還是人才，都不會留在這個城市當中。

縱觀各類三四線城市，幾乎沒有長期可以持續、配套的產業鏈能夠支撐城市的經濟發展。雖然一部分城市擁有靠山吃山的絕對優勢，但想要推動當地產業、經濟有效持久地發展，就必須積極引入實體創業和創新產業，否則就會陷入“人勤地多產、坐吃山也空”，鄂爾多斯就是典型例子。

就房地產行業而言，地產商怎么想辦法都是徒勞，雖然他們有定價的權力，但他們沒有左右城市經濟發展的能力。如果三四線城市一直無法引入能夠刺激本地經濟增長的新產業，或者長期沒有政府對其發展進行規劃并招商引資，這座城市未來的發展就是伴隨著人口流失而越來越小。

如果在政府引導下，三四線城市愿意引進技術、招攬大量人才，所謂去庫存將不是問題。如今全國房價最高的深圳就是最為顯著的案例，四十多年前就是一個小漁村，遠遠不如當前的三四線城市，但國家的政策傾斜和人群大量擁入，高新技術的不斷發展，高等教育機制的建立加上積極引進海內外優質人才，推動了深圳的產業蓬勃發展。

理論上，經濟發展才能提升市場各方面的需求，例如運營資金需求、企業用地需求、企業人才需求、員工住房需求等，各種各樣的需求都能有效地實現去庫存。現行的三四線房屋去庫存措施，實際上是治標不治本，在市場對房地產觀望情緒越來越濃的情況下，置業者都會擔心購房之后所持有的不動產繼續貶值，從而選擇繼續觀望，市場也會因此更為蕭條。

中國“十三五”規劃指出將要打造十大中心城市，這也意味著會將一部分優質產業和政府職能轉移至這些未來的十大中心城市之中，也將吸引一部分資金、企業、人才的進入，在解決城市、區域經濟蕭條問題的同時，包括房地產在內的各種“去庫存”也將得到解決。對擬投資三四線城市的房地產資金而言，城市未來的發展導向是否能夠驅動經濟發展、能否有效促進就業引入人才，將成為三四線房地產是否會從寒轉暖到熱的決定因素。