商業(yè)銀行REITs路徑選擇

摘 要：本文關(guān)注房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過(guò)分析REITs業(yè)務(wù)特點(diǎn)、在國(guó)內(nèi)實(shí)踐案例和政策環(huán)境，提出了商業(yè)銀行REITs業(yè)務(wù)發(fā)展的可行路徑。潛在客戶包括向“輕資本化”轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)和大型零售商，以及停車(chē)場(chǎng)建設(shè)經(jīng)營(yíng)、保障房項(xiàng)目和其他有融資需求的客戶。在目前證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的監(jiān)管模式下，銀行REITs業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)包括撮合、托管和類(lèi)信貸。未來(lái)如果放開(kāi)銀行間市場(chǎng)，商業(yè)銀行還可以承銷(xiāo)商、投資人、過(guò)橋貸款人等角色介入REITs業(yè)務(wù)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 資產(chǎn)證券化 REITs

一、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要形式——REITs

1.REITs概述。房地產(chǎn)投資信托基金REITs是資產(chǎn)證券化的一種形式，通過(guò)發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者資金，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)管理，并將租金、利息等投資綜合收益分配給投資者的金融工具。REITs自20世紀(jì)60年代起源于美國(guó)，已經(jīng)成為資本市場(chǎng)上繼股票、債券、貨幣之后又一個(gè)主要投資標(biāo)的，同時(shí)也是企業(yè)重要的融資渠道之一。

2.REITs特點(diǎn)。REITs具有以下特點(diǎn)：一是企業(yè)可以利用存量物業(yè)進(jìn)行融資，相比傳統(tǒng)固定資產(chǎn)抵押貸款，同樣的資產(chǎn)通過(guò)REITs可以募集更多資金；二是基礎(chǔ)資產(chǎn)多為位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市、權(quán)屬明確、能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，包括但不限于酒店、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)等物業(yè)產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)；三是投資回報(bào)率與股市相關(guān)性較低、短期波動(dòng)性較小，對(duì)于穩(wěn)健型投資者是資產(chǎn)配置的理想標(biāo)的。

3.國(guó)內(nèi)實(shí)踐。國(guó)內(nèi)企業(yè)參與REITs始于本世紀(jì)初，早期國(guó)內(nèi)企業(yè)REITs項(xiàng)目多選擇赴香港特區(qū)、新加坡上市，2005年越秀地產(chǎn)是第一只以內(nèi)地物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的香港特區(qū)上市REITs；今年，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型的綠地集團(tuán)又以境內(nèi)19家酒店物業(yè)成立REITs擬赴新加坡上市，210億元的規(guī)模也將成為迄今中國(guó)企業(yè)發(fā)行的最大REITs。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)不斷創(chuàng)新發(fā)展，近年來(lái)越來(lái)越多的中國(guó)企業(yè)也選擇在境內(nèi)發(fā)行REITs，以中信啟航、海印股份、萬(wàn)科前海等項(xiàng)目為代表，彰顯了中國(guó)REITs市場(chǎng)潛力。

二、國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展政策環(huán)境

1.支持性政策文件。多年來(lái)高層始終關(guān)注REITs發(fā)展，支持REITs創(chuàng)新試點(diǎn)。2008年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“金融國(guó)九條”中首次提出將REITs作為拓寬企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新融資方式。2014年證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)創(chuàng)新發(fā)展的意見(jiàn)》鼓勵(lì)研究建立REITs的制度體系及相應(yīng)的產(chǎn)品運(yùn)作模式和方案，最終推動(dòng)了一批REITs項(xiàng)目落地。2015年1月住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求北、上、廣、深編制REITs試點(diǎn)方案。同年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵(lì)積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

2.證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的交易所模式。從實(shí)踐來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)REITs推進(jìn)主要由證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)。以股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品為主的方式組建REITs，在交易所公開(kāi)交易，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓?zhuān)顿Y者通過(guò)持有REITs股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，發(fā)展方向是機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參加。目前該方案的試點(diǎn)推進(jìn)較快，國(guó)內(nèi)已有多支私募和公募REITs在深證交易所上市掛牌。

3.未來(lái)可能的銀行間市場(chǎng)REITs。央行和銀監(jiān)會(huì)在意見(jiàn)征集稿中，多次提及了“銀行間市場(chǎng)”REITs的可能性。若銀行間市場(chǎng)REITs能夠推出，將給予商業(yè)銀行更深入?yún)⑴cREITs業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)。

三、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行REITs業(yè)務(wù)發(fā)展路徑

1.潛在目標(biāo)客戶。REITs可以幫助客戶實(shí)現(xiàn)回籠資金、盤(pán)活存量資產(chǎn)、開(kāi)拓新融資渠道、美化財(cái)務(wù)報(bào)表等目的。潛在客戶包括：向“輕資本化”轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)、大型零售商。也包括在信貸、債券、IPO等傳統(tǒng)融資方式上受限的客戶，可以通過(guò)名下能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs進(jìn)行融資。停車(chē)場(chǎng)、保障房也是REITs業(yè)務(wù)重要的潛在目標(biāo)客戶。考慮到投資者對(duì)回報(bào)率的要求，發(fā)行REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)首選北上廣深及省會(huì)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

2.目前商業(yè)銀行REITs業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。在現(xiàn)有以證監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的REITs業(yè)務(wù)模式中，券商扮演了重要角色。但商業(yè)銀行仍然可以在其中找到業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)：一是業(yè)務(wù)撮合人：相比券商，商業(yè)銀行擁有著更為豐富的客戶資源優(yōu)勢(shì)。若客戶有發(fā)行REITs需求，商業(yè)銀行可以轉(zhuǎn)介給券商，收取一定費(fèi)用。二是資金托管方：商業(yè)銀行可作為REITs的托管銀行，開(kāi)立專(zhuān)用托管賬戶，在 REITs 款項(xiàng)募集完畢之后進(jìn)行封閉運(yùn)作。同時(shí)，托管行各網(wǎng)點(diǎn)也往往是REITs基金份額場(chǎng)外申購(gòu)、贖回業(yè)務(wù)辦理的場(chǎng)所。三是原始權(quán)益人：經(jīng)過(guò)適當(dāng)安排，私募型“準(zhǔn)REITs”可以作為銀行類(lèi)信貸產(chǎn)品，以客戶物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益作為質(zhì)押或還款來(lái)源，采取“信托計(jì)劃+資管專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的交易結(jié)構(gòu)。

3.未來(lái)商業(yè)銀行REITs業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。一是承銷(xiāo)商：如果未來(lái)央行和銀監(jiān)會(huì)政策放開(kāi)、允許商業(yè)銀行成為銀行間市場(chǎng)公募型REITs承銷(xiāo)商，則商業(yè)銀行在REITs業(yè)務(wù)中的作用將大大增強(qiáng)。二是過(guò)橋貸款人：當(dāng)客戶的REITs項(xiàng)目獲批之后，商業(yè)銀行可以提供過(guò)橋貸款，滿足客戶在REITs募集資金到位前營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)、項(xiàng)目投資等資金需求。三是基金投資人：商業(yè)銀行可以作為投資機(jī)構(gòu)，以自有資金或理財(cái)資金認(rèn)購(gòu)和交易 REITs基金份額。目前國(guó)內(nèi)REITs基金（權(quán)益型優(yōu)先級(jí)和質(zhì)押型）年化收益率在7-8%左右，并且通過(guò)在公開(kāi)市場(chǎng)交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲃?dòng)性也正在改善。

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作者簡(jiǎn)介：李曉明，交通銀行總行管理培訓(xùn)生，碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行、金融市場(chǎng)；楊雯，復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院，碩士研究生，研究方向：金融市場(chǎng)、公共政策。