分析“營改增”后房地產企業的稅務籌劃工作

摘 要：“營改增”之后，房地產企業為降低稅負，就需要對稅務籌劃工作進行調整。文中對房地產企業在“營改增”后的稅負變化進行了簡單介紹，并通過對現狀進行總結分析，提出了對“營改增”后房地產企業納稅進行籌劃的有效措施。

關鍵詞：營改增 房地產企業 稅務籌劃

自改革開放之后，我國社會經濟發展極為迅速，各行各業都取得了跨越式進展，但是，在我國社會經濟快速發展過程中，也逐漸暴露出一些問題。其中，最為突出的就是我國的稅收政策滿足不了如今的稅收要求，并且在一定程度上影響了我國稅收工作的高效進行。因此，我國在對社會經濟的發展和稅收情況進行詳細的研究之后，提出了“營改增”政策，以此來達到降低企業的稅負，推動企業的發展，完善稅收政策的目的。而在新政策提出之后，各個行業企業的傳統稅務籌劃工作也因為營改增的推行需要進行一些相應的調整。同時，在全新的時代背景下，在“營改增”施行之后，也對事務所傳統的稅務審計工作理念造成了一定影響，使越來越多的事務所逐漸開始將目光放在咨詢服務領域，接下來，本文就以此為基礎，對“營改增”后房地產企業的稅務籌劃工作進行詳細分析。

一、房地產企業在“營改增”后的稅負變化

1.稅負加重。在“營改增”施行之后，房地產企業稅務籌劃工作中所存在的最主要問題就是企業自身稅務負擔的加重，在一定程度上影響了企業自身的經濟效益。導致該問題出現的原因主要有兩方面：第一方面，是因為房地產在進行工程項目施工建設的過程中，很難取得增值稅發票，大部分施工材料都是由個人或者是私營性質的企業經營，無法開具增值稅專用發票，房地產企業也就無法抵扣稅款，進而增加了企業的稅收負擔。第二方面，是因為施工企業的員工組成性質比較特別，因為絕大多數施工人員都是農民工或者是不具備納稅資質的個人，而當前我國在該方面又沒有明確的抵扣標準，進而無形之中增加了房地產企業的稅收負擔。結合以上兩點，就導致在“營改增”實施之后，房地產企業失去了很多可以抵扣稅款項的機會，大大增加了企業的稅收負擔。

2.土地出讓金抵扣制度不明確。在營改增施行之后，對于房地產而言，稅負的高低在相當大的程度上受成本結構的影響，如果土地出讓金，也就是土地成本能夠進行抵扣，就能夠解決增值稅進項抵扣問題，房地產的稅負就會降低，而如果土地出讓金不能夠進行抵扣，房地產企業就會承擔較重的稅負。在整個土地工程的開發過程中，建筑施工成本、相關財務費用以及土地成本占據比重非常大，按照當前的稅收政策，土地成本是不能進行抵扣的，但是在營業稅改增值稅之后，如果土地成本能夠進行抵扣，就可以大幅度降低房地產企業的稅負。就當前我國營改增的主要目的以及長遠的發展角度來說，該政策的實施是能夠有效降低房地產企業的稅負，因為通過降低企業稅負，能夠降低房地產企業的開發成本，進而促使土地價格的理性回歸。

二、對“營改增”后房地產企業納稅進行籌劃的有效措施

1.加強對增值稅專用發票的使用。對于房地產企業而言，在“營改增”之對稅務進行籌劃的過程中，最主要的工作就是要加強對增值稅專用發票以及其他相應抵扣票據的管理，并以此來降低企業的稅負。作為房地產企業，在“營改增”后，應該加強對企業內部財務管理工作人員的培訓，使其能夠滿足“營改增”后企業的稅務籌劃工作，并在工作中加強對票據的管理，注意費用報銷中對增值稅專用發票的取得，尤其是在施工材料的采購過程中，一定要爭取能夠獲得增值稅專用發票。同時要注意增值稅專用發票抵扣的時效性，及時報銷，避免員工對政策的不熟悉，造成不必要的稅收負擔。除此之外，由于房地產行業的競爭越來越激烈，所以在完善自身財務管理的同時，為了能夠更好的提升企業的稅務籌劃工作效率，企業還可以聘請事務所的專業人員或者是進行咨詢的方式來提高稅務籌劃工作效率，從根本上降低企業稅負，提高企業經濟效益。

2.在與施工企業合同簽訂方面做好籌劃工作。房地產企業在建設過程中，與施工單位簽訂合同通常采用的模式是包工包料或甲供材料兩種模式。營改增前兩種模式對房地產企業稅收上沒有較大的影響，但在“營改增”施行之后，合同的簽訂方式不同，對稅收負擔則完全不同。在“營改增”后，房地產企業和建筑施工企業均作為一般納稅人，其增值稅稅率均為11%，如果采用包工包料模式，對房地產企業來說，向建筑施工單位取得的增值稅專用發票進項抵扣稅率為11%。如果采用房地產企業自購材料，一般情況下，向材料供應商取得的增值稅專用發票進項抵扣稅率為17%，這遠比向建筑施工單位取得的增值稅專用發票進項抵扣率高6%，從而達到降低稅收負擔。因此，對房地產企業與建筑施工單位合同的簽訂進行合理的稅收籌劃，能有效降低企業稅收負擔。

3.在采購方面做好籌劃工作。在“營改增”后，房地產企業作為一般納稅人進行納稅，在這樣的條件下，供貨方是否能夠提供可以進行進項抵扣的發票就成為了房地產企業進行采購時所需考慮的先決因素。因此，在采購方面做好計劃工作，不僅能夠節約成本還能夠從根本上幫助房地產企業降低稅負。從供貨方的選擇上來講，房地產企業在采購時可以通過兩種方式來進行稅務籌劃：第一種，在房地產企業既能選擇小規模納稅人又能選擇一般規模納稅人作為采購交易對象的情況下，房地產企業會優先選擇一般納稅人作為采購的對象。同時，在采購過程中會取得6%、11%、13%以及17%四種不同稅率的增值稅專用發票，房地產企業應根據實際采購情況，在價格相當的情況下可以選擇稅率較高的進行購進抵扣，進而有效降低房地產企業的稅務負擔。第二種，房地產企業只能選擇小規模納稅人作為購貨交易的對象。此時，小規模納稅人無法開具能夠用于進項抵扣的增值稅專用發票，房地產企業就無法通過進項稅額抵扣進行合理的稅務籌劃。為了有效解決該問題，房地產企業可以和供貨方商議，要求供貨方向其主管稅務機關申請代開稅率為3%增值稅專用發票，用于增值稅進項稅抵扣。通過這兩種方法，在對稅務進行籌劃的過程中，能夠有效降低企業的稅收負擔，進行合理的稅收籌劃。

4.調整企業經營模式。近幾年來，由于我國社會經濟的發展需求，政府對房地產業的宏觀調控力度一直比較大，房價已經逐漸實現了市場化。在這種形勢之下，房地產企業在住宅項目上很難通過對價格的調控，將自身的稅負轉移到消費者身上，依舊會使企業背負比較高的稅負。而與住宅項目相反，在商業項目中，房地產企業可以通過對價格進行調控將企業稅負嫁接到消費者身上，而消費者則可以通過獲取增值稅發票來進行抵扣，同樣能夠降低自身成本，進而降低稅負。因此，在“營改增”之后，作為房地產企業就需要對自身的經營模式進行調整，實現產品的多樣化，并通過確保住宅項目和商業項目開發同步性的方式來降低自身稅負，進而在新政策之后實現企業經濟效益的提升。不僅如此，房地產企業在調整自身經營模式之前，應該及時了解市場的需求。通過順應市場的需求來調節企業的經營模式，盡可能的減少樓盤滯銷的情況發生。這樣從企業的經營模式上，通過了解市場需求調整經營模式來增加樓盤的銷售，間接降低了企業的稅收負擔，并對企業的稅收進行了合理的籌劃。

三、結語

在“營改增”之后，由于稅收政策發生改變，所以傳統的稅務籌劃方式都顯得有些脫節，滿足不了新形勢下的企業稅務籌劃工作，從而影響了房地產業的稅務籌劃效率并且增加了房地產業的稅務籌劃成本。為了及時并且有效的進行稅務籌劃，企業需要在新形勢下根據企業自身的特點和稅收政策的特點盡快制定出適合企業的最新稅務籌劃，采用新的稅務籌劃方式來降低自身稅負。而房地產企業的稅務籌劃就需要在加強增值稅發票管理，與施工企業合同簽訂的籌劃，采購材料方面的籌劃以及調整自身經營模式這幾個方面對自身稅務進行有效籌劃，降低稅收成本，提高企業經濟效益。

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