小議我國房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)措施

摘 要：市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，帶動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，行業(yè)成本管理的重要性越發(fā)凸顯。本文圍繞了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)成本管理展開分析，闡述了管理過程中存在的相關(guān)問題，進(jìn)而就具體的問題指出了對應(yīng)的優(yōu)化和改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 成本管理現(xiàn)狀 改進(jìn)措施

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)處于發(fā)展低迷期，整體的交易出現(xiàn)下滑趨勢，同時原材料、勞務(wù)價格的上漲，也加劇了成本的上漲，房地產(chǎn)發(fā)展的利潤空間逐步減少。企業(yè)想要獲得更好的發(fā)展，必須對其采取一定的積極措施促進(jìn)成本管理，提升自身的核心競爭力。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境日趨惡劣，成本管理逐步引起了充分的重視。

一、概述房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理指的是房地產(chǎn)工程開發(fā)中所涉及的各項成本以及費用總額。房地產(chǎn)成本指的并不局限于已經(jīng)形成的實際成本，同時含有在未來的經(jīng)營活動中可能形成的預(yù)計以及變動成本。成本管理的實行是為了合理的揭示成本，同時采用有效的控制手段對成本進(jìn)行優(yōu)化，從而實現(xiàn)效益的最大化。成本控制指的是企業(yè)在具體的經(jīng)營中對產(chǎn)生的成本采取相應(yīng)的科學(xué)控制活動。成本管理貫穿整個房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動中，參與到?jīng)Q策、計劃、設(shè)計、建設(shè)、材料購置、完工驗收等各個流程中，從而促進(jìn)成本管理的既定目標(biāo)的實現(xiàn)，確保有效的成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)成本含有占地費用、建筑安裝費、公共設(shè)施費、管理指出等構(gòu)成。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)成本管理現(xiàn)狀

1.行業(yè)成本管理工作缺乏足夠的重視。現(xiàn)階段，對成本管理，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正確的認(rèn)知，思想上也沒有引起足夠的重視。其一，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對于成本管理沒有正確的認(rèn)識，只是盲目的拓展經(jīng)營范圍以及規(guī)模從而獲得更加理想的經(jīng)濟(jì)效益，成本管理沒有同企業(yè)發(fā)展進(jìn)行有效的聯(lián)系，導(dǎo)致成本管理漸漸被弱化。其次，企業(yè)工作人員缺乏較高的成本管理積極性，常常認(rèn)為成本管理歸屬于財務(wù)事務(wù)，同自身的關(guān)聯(lián)并不大，這些導(dǎo)致了成本管理各項積極措施難以得到很好的執(zhí)行，成本管理發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境也不容樂觀。

2.沒有很好的預(yù)見行業(yè)預(yù)期性通貨膨脹。這幾年，國家經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹壓力增大，不同程度的影響了各個行業(yè)，但是房地產(chǎn)業(yè)卻沒有充分的預(yù)見通貨膨脹，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)對能力欠缺。其一，缺乏較強(qiáng)的風(fēng)險觀念，長久以來，房地產(chǎn)業(yè)盲目的借助信貸促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展，但是信貸的擴(kuò)大提升了房地產(chǎn)價格。這種資產(chǎn)泡沫背后存在著巨大的風(fēng)險，會導(dǎo)致行業(yè)的運行成本大大提升。其二，缺乏完善的風(fēng)險防御措施，行業(yè)中多數(shù)企業(yè)存在一種誤解，認(rèn)為預(yù)期性通貨膨脹的出現(xiàn)非常正常，因而缺乏及時有效的應(yīng)對方案，導(dǎo)致缺乏較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。

3.缺乏較為完備的成本管理制度。成本管理核算程序缺乏合理性。行業(yè)企業(yè)在組織成本核算過程中，相關(guān)的核算辦法以及成本配置漏洞以及缺陷較多。成本核算較為粗略，導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)可靠性較差，既制約了成本核算管理工作，也缺乏一定的指導(dǎo)性。其二，缺乏全面的成本核算內(nèi)容。成本核算主要針對企業(yè)的經(jīng)營中形成的費用進(jìn)行核算，涉及方面較多，而其涉及范圍會因為時代的進(jìn)步以及經(jīng)營狀況的改變而發(fā)生改變。現(xiàn)階段，行業(yè)內(nèi)很多企業(yè)的管理人員缺乏較為靈便的管理意識，創(chuàng)新意識缺乏，沒有對自身的成本核算工作進(jìn)行及時的創(chuàng)新和優(yōu)化，導(dǎo)致成本核算無法全面覆蓋經(jīng)營相關(guān)“耗費”。

4.行業(yè)內(nèi)缺乏較為專業(yè)的成本核算與管理人才。成本管理人才的匱乏是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)成本管理面臨最為重要的問題，這是由于長時間企業(yè)人員對于成本管理缺乏重視所造成的。其一，行業(yè)相關(guān)人才的引進(jìn)力度不足，當(dāng)前很多成本管理工作基本是由會計人員發(fā)展來的，專業(yè)知識以及技能欠缺，并沒有很好的掌握核算理論以及相關(guān)管理辦法，成本管理相關(guān)制度難以執(zhí)行。其二，培訓(xùn)以及再教育活動組織不到位，同時沒有及時根據(jù)市場以及企業(yè)的改變及時更新工作人員的理論知識以及觀念，實際工作同樣缺乏創(chuàng)新意識。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作的改進(jìn)措施

1.增強(qiáng)成本管理意識。房地產(chǎn)各個企業(yè)必須對成本核算以及管理給予充分的重視，站在現(xiàn)代企業(yè)管理的角度，革除守舊的成本管理思想，從戰(zhàn)略發(fā)展的角度處理成本管理事務(wù)。比如，萬科集團(tuán)立足國內(nèi)市場，管理人員具備強(qiáng)烈的競爭意識以及成本管理觀念，其成本管理目標(biāo)不只簡單的著手于成本降低，更是著眼于長效競爭優(yōu)勢。同時從基層員工到高層管理人員都具有較強(qiáng)的成本管理意識，積極尋求成本控制的有效途徑。所以企業(yè)必須重視成本管理意識的培訓(xùn)。管理者必須學(xué)習(xí)和掌握成本管理相關(guān)理論知識，進(jìn)行科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，明確成本管理的意義，根據(jù)自身發(fā)展情況，制定科學(xué)的執(zhí)行措施，采取更為科學(xué)的管理辦法，同時積極創(chuàng)造良好的成本管理環(huán)境。就企業(yè)工作人員而言，必須積極參與成本管理事務(wù)，積極主動的執(zhí)行成本管理措施，保障成本管理水平和質(zhì)量，由此促進(jìn)房地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的達(dá)成。

2.完善風(fēng)險預(yù)防措施。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，企業(yè)不僅要加強(qiáng)自身的建設(shè)，同時還需要明確的了解企業(yè)自身各項經(jīng)營風(fēng)險，不斷健全企業(yè)的風(fēng)險防范措施。其一，增強(qiáng)風(fēng)險意識。正如萬科總裁說的一句話：能做到基業(yè)長青的企業(yè)，往往都有強(qiáng)烈的危機(jī)感。萬科時刻保持著如履薄冰的風(fēng)險意識，這正是企業(yè)不斷完善自身的各項管理，尤其是成本管理，及時進(jìn)行風(fēng)險防御。其二，積極完善風(fēng)險防范措施。防范風(fēng)險必須做到下面兩點：首先，對企業(yè)風(fēng)險進(jìn)行科學(xué)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r，對預(yù)期性通貨膨脹相關(guān)影響因素進(jìn)行合理的分析，針對主要矛盾制度相應(yīng)的防范措施；其次，增強(qiáng)創(chuàng)新思想，萬科年報中指出，應(yīng)變勝于預(yù)測，企業(yè)無法完全依賴預(yù)測，預(yù)測也無法極為精準(zhǔn)，企業(yè)必須不斷的創(chuàng)新，增強(qiáng)自身的應(yīng)變能力以及抗風(fēng)險能力，由此拓展自身的發(fā)展空間。

3.健全成本管理制度。制度是促進(jìn)成本管理活動開展的基礎(chǔ)，這在抵抗風(fēng)險中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。企業(yè)必須結(jié)合各方面狀況，制定一系列科學(xué)、有效的成本管理工作制度，由此提升工作的質(zhì)量。其一，制定合理的成本核算辦法，明確核算對象，及其詳細(xì)的工作流程等。其二，切實做好成本管理的基礎(chǔ)工作，保障各項核算憑證的完整、準(zhǔn)確；建立內(nèi)部結(jié)算制度。其三，明確費用支出范圍，比如營業(yè)外支出范圍等。同時要強(qiáng)化制度的執(zhí)行，只有制度落實到位，才能真正的發(fā)揮成本管理作用，才能使企業(yè)切實獲得成本控制的效益。但是往往在實際的工作中，基層工作人員罔顧制度的執(zhí)行，導(dǎo)致公司運行成本增加，使得企業(yè)成本出現(xiàn)失控的局面，因此著力加強(qiáng)制度的執(zhí)行管理工作。

4.提升成本管理人才質(zhì)量。增強(qiáng)成本管理人才質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本管理切實有效的手段。房地產(chǎn)行業(yè)積極進(jìn)行成本管理人才的投入，吸收一批專業(yè)素質(zhì)人才，努力創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，使成本管理逐漸步入正軌，規(guī)避決策的失誤。充分利用專業(yè)人員的才能，努力打開成本管理問題解決的突破口。此外，必須組織相關(guān)培訓(xùn)工作，更新相關(guān)工作人員的知識框架以及技能，提高員工的實際操作能力。鼓勵人員開拓創(chuàng)新，開展有效的工作。加強(qiáng)崗位人員的考核，公平的對其工作狀況進(jìn)行評價，不能很好的滿足成本管理發(fā)展的需要馬上調(diào)離，防止出現(xiàn)個人因素制約成本管理的開展。

四、結(jié)語

綜上所述，成本管理在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中的作用越發(fā)凸顯，逐漸引起行業(yè)認(rèn)識以及企業(yè)管理者的重視，但是由于長時間缺乏較為正確的認(rèn)識，對于成本管理工作重視程度嚴(yán)重不足，導(dǎo)致各項工作無法有效開展，相關(guān)崗位工作人員素質(zhì)偏低，無法很好的勝任相關(guān)工作，加之缺乏完善的規(guī)章制度進(jìn)行有效的保障，導(dǎo)致成本管理工作非常混亂，沒有發(fā)揮實際的效用，因此必須從企業(yè)管理者到基層員工切實轉(zhuǎn)變思想，加強(qiáng)對成本管理的重視，積極參與到成本管理活動中來，切實落實相關(guān)措施，促進(jìn)企業(yè)成本的有效管理，拓展企業(yè)的發(fā)展空間，使企業(yè)獲得更為理想的經(jīng)濟(jì)效益。

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