對省屬高校青年教師公共租賃住房管理辦法的幾點思考

摘 要：省屬高校青年教師公共租賃住房是解決青年教師階段性住房困難的租賃性住房，也是學校調度房源、提供給住房困難青年教師租住的臨時周轉過渡用房，產權歸學校所有。根據《江蘇省公共租賃住房管理辦法》的文件精神，高校青年教師公共租賃住房管理辦法對于發揮公租房的作用，緩解青年教師住房的困難有著重大意義。

關鍵詞：公共租賃住房 高校青年教師 管理辦法 過渡住房

高校青年教師公共租賃住房管理辦法是高校公租房建設和運轉的重要指導文件，是高校開展公租房管理工作的基本方針，管理辦法的各項規定決定了公租房租賃的準入和退出機制，是高校公租房租賃工作開展的指導文件，具有重要意義。

一、公共租賃住房的概念

1.公共租賃住房的定義。《江蘇省公共租賃住房管理辦法》（江蘇省人民政府令第73號）（以下簡稱“省公租房辦法”）將公共租賃住房定義為：“政府投資或者提供政策支持，限定戶型面積和租金水平，供給城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員和外來務工人員租住的保障性住房。”同時該管理辦法中也對“城市中等偏下收入住房困難家庭”、“新就業人員”、“外來務工人員”作了明確的說明。該辦法對“公共租賃住房”的定義主要突出了兩個明確：一是明確了該住房性質，突出其特定性：限定戶型面積、限定租金水平、限定入住對象；二是明確了該住房的保障對象：城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員、外來務工人員。

2.公共租賃住房的定位。

2.1公租房是政府投資或提供政策支持的保障性住房。住房是人民群眾的基本需求，是每個人民群眾都迫切關心的問題，住房問題也是重要的民生問題，直接關系到經濟健康發展與社會的和諧穩定。江蘇省目前保障性住房供應體系和住房保障管理體系不夠完善，特別是城市部分中等偏下收入家庭、新就業人員和外來務工人員住房困難的矛盾仍較突出。政府大力推進公共租賃住房建設，旨在緩解這三類人員的住房矛盾，解決居住問題。

2.2公租房是針對特定保障對象的租賃性住房。為改善現住房管理體系中存在的矛盾，政府投入建設公共租賃住房，以租賃的形式并結合市場化運作，著力解決城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員以及外來務工人員的住房需求。也就是說，只有城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員以及外來務工人員屬于公租房入住對象范疇內，其他人員無法申請，如此對入住對象的針對性和限定性實質上就是從根本上保障入住對象的居住權。同時，鑒于入住對象的經濟實力，為進一步保證其住房問題能夠得以解決，政府對公租房的租金標準作了嚴格限定，政府投資建設的公租房租金實行政府定價，控制在同地段市場租金的70%左右；非政府投資建設的公租房實行政府指導價，從根本上保障了這三大類人員的入住權利。

二、建設高校青年教師公共租賃租房的意義

1.高校青年教師公租房切實解決了青年教師的住房困難問題。新近教職工中絕大多數為今年剛畢業的青年碩士、博士，年齡正好處于婚育期，因此他們對住房的需求十分強烈，但面對南京近幾年的高房價，剛參加工作的經濟實力還遠遠不夠，而高校青年教師公共租賃住房的建設極大的解決了高校青年教師對住房的迫切需求，緩解了青年教師的購房壓力，在時間上為青年教師提供了緩沖期。

2.高校青年教師公租房的建設，對加強教師隊伍建設保障高等教育的科學發展有重要的意義。《關于組織實施在寧省屬高校青年教師公共租賃住房建設工作的通知》（蘇教發[2011]50號）文件中提出了支持在寧省屬高校建設公共租賃住房，切實解決青年教師住房困難問題，加強教師隊伍的建設，更好地落實省中長期教育發展和改革綱要、保障高等教育的科學發展，對穩定高校青年教師人才隊伍、加強學校師資隊伍建設具有十分重要的意義。

三、省屬高校青年教師公共租賃住房管理辦法的關鍵性問題

1.入住資格及條件。

1.1高校公租房管理辦法中應明確定義青年教師公共租賃住房的用房性質。高校青年教師公租房是面向青年教師，旨在解決青年教師階段性住房困難的租賃性住房，是提供給住房困難青年教師租住的臨時周轉過渡用房，產權歸學校所有，只租不售，不得變相進行實物分房、上市交易、分割登記、分戶轉讓。因此，高校公租房管理辦法中首先應該對該住房性質進行明確的定義，嚴格住房性質，杜絕變相實物分房現象的產生。

1.2高校管理辦法中應明確界定可入住人員、嚴格準入機制。省公租房辦法中對入住人員限定為：城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業人員以及外來務工人員，而高校青年教師公共租賃住房主要面向新入校的職工，經濟實力不符合城市中等偏下收入住房困難家庭，主要類屬于省管理辦法中的新就業人員。因此在省管理辦法的指導下，各高校需要考慮到學校的教職工人員情況、現周轉住房入住情況，以及新近教職工的人員數量等各方面問題，依據實際情況對可入住人員進行明確的界定。既要考慮到學校新近教職工的人數，也要基于高校周轉房現有的房源入住情況，以便更好的優化資源配置，一方面能夠最大發揮公租房的作用，另一方面也能夠盡可能讓高校新近教職工都能夠享受到這份福利。

2.租期與租金。省公租房辦法中第三十七條、第三十八條明確規定公租房的租期及租金的標準。“政府投資建設的公共租賃住房租金實行政府定價，由市、縣人民政府價格主管部門會同住房保障主管部門制定，租金標準控制在同地段市場租金的70%左右，并按年度實行動態調整、發布。非政府投資建設的公共租賃住房實行政府指導價，由市、縣人民政府價格主管部門定期調整、發布。公共租賃住房初次承租期一般為3年至5年。初次承租期滿后，承租人仍然符合保障條件的可以申請續租，續租必須重新簽訂書面合同。但新就業人員續租期最多不超過5年，且續租期租金標準為市場租金。”

2.1嚴格規定租期，以實現房源良性的周期流動，優化資源配置。高校青年教師公租房是通過租賃形式解決青年教師住房困難的過渡性住房，每一輪的租期實際上代表了房源周期的流行性，因此需要考慮到高校每年新近教師的人員數量以及房源的總量，在此基礎上制定相對適宜的租期。同時，在規定的租賃期限內不租賃的，視為自動放棄，期限過后不再重新安排；每位青年教師在校工作期間只有一次租賃權利，退租后不再進行二次租賃。

2.2合理制定租金，并實行租金的動態調整與管理。《關于組織實施在寧省屬高校青年教師公共租賃住房建設工作的通知》（蘇教發[2011]50號）文件中提到要規范青年教師公共租賃住房建設管理，租金標準按照市場租金的70%左右規定執行政府指導價，初次承租期滿后，符合續租條件的，其續租期租金標準為市場租金。租賃性住房是公租房的一大特點，同時基于為解決青年教師住房困難的問題，因此在租金上給予適當的優惠，以保證教師的住房權益。因市場租金的動態調整，公租房租金應實行動態管理，每年對同等地域周邊地區進行房租調研，并公布每年租金的動態情況。

3.退出機制。

3.1嚴格執行高校青年教師公租房管理辦法的租賃期限。為保證高校公租房房源的合理流動，形成良好的運轉周期，管理辦法中應嚴格規定退出機制，嚴格執行到期退租的辦法規定，杜絕出現占房不退的現象。建立高校公租房管理體系，加強對公租房使用的監管力度，對租賃期即將到期或逾期未退的教職工人員信息發給各所在二級單位，通過二級單位管理人員督促其盡快做好退房準備，從而提高公租房的利用率和周期流動性。

3.2明確逾期不退的懲罰機制，采用經濟杠桿保證公租房的流動性。高校青年教師公租房是為解決青年教師臨時住房困難的過渡性用房，準入和退出機制都決定了公租房的周期流動性，為更好地服務高校青年教師，應形成賞罰分明的機制。對于逾期未退的人員應嚴厲懲罰，對于按期或提前退房人員，可以給予一定的租金返還，鼓勵教職工合理利用公租房。高校青年教師公共租賃住房是學校周轉住房的重要房源，目的主要為高校青年教師解決臨時住房困難的問題。大力推進高校公共租賃住房的建設和管理對發展高校教育事業有重大的作用，而高校青年教師公租房管理辦法是關鍵的一步，是公租房運轉的指南，有利于高校優化資源配置，合理利用房源，形成房源的良性流動，更好地服務于青年教師。

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