不動產統一登記的難點及對策研究

摘 要：長期以來，我國不動產登記存在多部門登記、多級別登記、多部門監管的現狀，不能達到為物權提供統一法律根據的要求，不動產統一登記面臨著諸多的問題與難題。為逐步破解這些難題，需要以問題為導向，研究探討行之有效的對策措施，推進不動產統一登記有序開展。

關鍵詞：不動產 統一登記 難點 對策

《物權法》頒布之后，不動產統一登記經歷了一系列的考驗與完善后，最終得以實施。目前，我國的國土資源部門設立了不動產登記局，承擔指導監督土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責，整合不動產登記職責機構、建立不動產統一登記制度具有重要意義。不動產的登記類型是不同的，因此要使不動產統一登記順利實施就需要明確不動產統一登記的重要性，了解其存在的問題，采取有效措施，打通阻滯關節點，提高人們對不動產統一登記的認同，自覺對所擁有的不動產進行登記，使我國不動產統一登記工作能夠順利推進。

一、不動產統一登記的重要性

為了更好地使《物權法》規定得以順利有效地落實，就需要科學的開展不動產登記，使不動產交易安全得以保障，使不動產權利人的合法權益得以保障，這是一項基礎性的制度。雖然我國的房地產市場已經建立，但是由于不動產登記法律以及程序等不夠完善，使得各行其是的現象普遍存在，不動產權利處于重復、交叉的狀態中，不能有效保護國家以及人民群眾的財產，經常出現違法登記的現象。為了使這種現象得以有效地改善，就需要明確權利界限，科學分工，提供法制保障，形成不動產統一登記體系以及制度建設。分散登記下，相同不動產的權利主體、內容可能是存在差異的，權利期限也不一樣。比如有些地區的居民住宅登記中房地分離，土地使用權與房屋所有權不是一個人所有，證書上登記的使用權面積以及時間也是不一樣的。雖然集體土地所有權與林地所有權是一個問題，但是卻是兩種權利，這些權利在主體、內容以及期限等方面還存在著交叉的現象，如果出現糾紛不能準確的對權利歸屬進行判斷，無法保護不動產使用者的權利，對社會的和諧穩定發展也是極為不利的。此外，分散登記浪費人、物資源，致使工作流程繁瑣、職能交叉重復、增加登記成本，申辦人往返跑趟、費時費力，而不動產統一登記，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門的職責關系，優化工作流程，簡化辦證環節，減輕群眾負擔，可以說與人民群眾的心理需要也是相適應的。

二、不動產統一登記的難點

1.缺少統一的法律依據。雖然國土資源部成立了不動產登記局，為實現不動產的統一登記提供了組織保障。但是，不動產登記缺少統一的法律依據，登記機關部門之間沒有清晰地權力界限，權力交叉現象比較嚴重，容易導致登記差錯、潛在登記風險。在不動產交易前需要先對權屬進行確定，但由于權力劃分不夠清晰，權力歸屬問題也不明確，無法對當事人的權益進行有效地保護，也會給不動產的交易帶來不利影響。

2.不動產登記人員業務素質水平有待提升。成立不動產登記部門后，需要依據“人隨事走，編隨人走”的原則對分散登記部門的專業登記人員以及登記的骨干等進行科學調配，但是在實際工作中，由于涉及到原登記部門的管理權限以及利益問題，調配人員的素質水平并不理想。即使是原分散登記部門的工作人員，其專業知識以及業務水平也只是局限于原有行業的管理規定等，知識面比較狹窄。要實行不動產統一登記管理，如果不能提高工作人員的自身專業素質，開展系統化的教育培訓，是無法滿足不動產統一登記工作的實際需要。因此教育培養高素質水平的不動產統一登記人員是當前部門機構需要做的首要工作。

3.登記技術亟待完善。現階段，土地登記管理以及房屋登記管理系統等已經逐步建設并日趨完善，但是對于林權、海域等登記系統以及信息化管理還有待完善。要建立不動產統一登記信息管理平臺，就需要對數據、業務等進行有效地整合，改善技術不成熟的問題，促進不動產統一登記工作有序開展。

三、不動產統一登記的對策

1.組織宏觀管理，實現法律統一建設。為了使不動產統一登記業務工作的順利開展，需要有明確的依據，對規章制度以及程序等進行細化明確。應深入基層，進行科學、全面的調查，制定科學可行的操作規范。基層政府應依據相關的法律法規頒布《不動產登記證書》，頒發原分散登記證書，逐步實現換證整合。需要明確不動產的登記關系，充分肯定登記的依據，登記的程序需要依法進行，簡潔明了，具備齊全的登記成果，加之高效、優秀的服務實現國家機構職能的真正轉變。

2.培訓登記人員，提高整體素質水平。不動產統一登記中，由于受到各部門機構不愿意放手職責的限制，使得不動產統一登記工作的開展受到嚴重的影響，為此需要簡政放權，減少審批程序，將不動產登記作為服務職責，各部門需要盡快對不動產統一登記進行處理。登記人員的素質水平對于工作的最終效果有著重要的影響，因此需要加強對登記人員的專業培訓，加強技術指導，建立考試-培訓-考核體系，實現理論與實踐培訓相結合，定期組織登記人員學習培訓，并對其工作效果進行考核，將考核結果與其績效相結合，引入獎懲激勵機制，提高登記人員的工作積極性，促使登記人員的業務素質水平全面提升，并以積極認真、負責的態度開展工作，滿足不動產統一登記工作的實際需要。

3.完善登記平臺建立，開展信息化管理。由于登記數據分散在各個登記部門，并且數據的數量比較大，這就需要盡快建立不動產統一登記的發證以及查詢管理系統，使用先進的技術手段對不動統一產登記進行信息化管理，實現信息資源的共享，使用現代化的信息技術，如互聯網技術、GIS 技術等，實現不動產數據庫的建立，對不動產進行內外聯動管理，使不動產統一登記更加科學準確。

四、結語

我國市場經濟的發展需要建立完善不動產統一登記制度，這也與城鎮化發展的實際需要相適應，與國家不動產登記制度的相契合。當前，雖然我國的不動產統一登記已經實施，但是還只是初始階段，還需要很多一段時間實現不動產統一登記體系的建立，在不動產統一登記中也會遇到諸多難點與問題，為了使不動產統一登記順利推進，就需要做好過渡時期的工作，抓住主要矛盾問題，采取有效地對策，建立完善的登記體系，維護權利人的權利，使不動產交易安全進行，實現不動產統一登記的目標。

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