中國城市房屋拆遷相關問題研究

摘 要：中國現在正處在城市化大發展時期，大量的舊城和城中村的改造項目需要對城市中的房屋進行拆遷。由于現階段相關法律的不健全以及相關制度的不完善，拆遷活動極其不規范，帶來了嚴重的社會問題，造成了不良的社會影響。為解決此問題，本文將從拆遷的合法性、拆遷流程的科學性以及拆遷補償的合理性三個方面對拆遷的現狀進行分析研究，從而提出一些相關措施。

關鍵詞：房屋拆遷 合法性 拆遷流程 拆遷補償

一、拆遷合法性研究

政策的可行性不光要看它是否有利于社會發展、順應民意需要，也要看它是否合乎現行相關法律的要求，如果有違法的事實存在，該政策就必將流產。可以說，合法性是政策執行的前提條件。對于現行的拆遷政策是否合法，可以從以下兩個方面進行考慮。

1.拆遷行為的法律基礎。行為的法律基礎就是說它是否有法可依。法律是體現國家意志的，以權利義務為主要內容的，具有普遍約束力和法律強制性的社會行為規范。從狹義上講，在我國法律僅指全國人大及其常務委員會指定的規范性文件。只有當為“公共利益”需要時，國家才可以對國有土地進行征收，其它情況應以《中國人民共和國憲法》之規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯”來執行。并且法律未對土地的征收方式、征收流程以及補償方式做出規定，也未對“公共利益”進行明文定義。

目前，各城市在大力進行舊城改造工程，實行對城市土地進行征收，對舊建筑進行拆遷，所依據的是 2004年國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》以及各城市自行編制的拆遷管理條例。綜上可知，現行的城市拆遷活動缺乏必要的法律基礎，其合法性急需相關的法律條文進行規范。

2.拆遷行為的合法性。拆遷行為是否合法可以從拆遷行為本身的合法性與現行的拆遷操作的合法性兩個方面進行分析。

2.1拆遷行為的合法性。拆遷行為本身是否合法包含兩方面的意義。首先是依據現行法律，何種情況下的拆遷行為視為合法行為。我國憲法第十三條明文規定“公民的合法的私有財產不受侵犯”，房屋作為公民重要的私有財產，自然應該受到法律的保護。但是在為“公共利益”并對公民進行相應的補償的基礎上，國家才可以對城市公民已取得的土地使用權進行收回，并對上部建筑進行拆除。在其它的情況下，需要經得被拆遷人的同意方可對其房屋進行拆除，否則既視為違法行為；其次是依據法律，現行的拆遷行為是否合法。在我國，由于人們對“公共利益”定義不清以及房地產背后巨大的經濟利潤，致使一些官、商互相勾結，不顧人民的利益，打著“公共利益”的旗號，強行強拆，才會導致文章開發所述的人民以生命來抵抗拆遷的現象的出現。從以上可以看出，中國現階段的房屋拆遷行為的合法性值得考究，并且急需相關法律對“公共利益”進行明確定義與劃分。

2.2相關細節操作的合法性。對拆遷操作進行規范，建議注意以下幾個方面：（1）要透明拆遷細節，公開補償方案，加大對拆遷的正面宣傳工作；（2）拆遷的執行要由司法機關組織，政府與開發商都不應當具有強制拆遷權，要依訴訟程序進行；（3）在拆遷過程中，應當維護人民的正當權益，不得視“合法拆遷”為“尚方寶劍”，其可以臨駕于人民的生命之上；（4）要嚴打“黑社會”性質的拆遷組織和拆遷行為，不僅要問責于參與者，也要嚴懲背后的拆遷委托人，造成人生安全以及嚴重財產損失的行為，要依法追究拆遷委托人的刑事責任。

二、拆遷流程的科學性研究

1.現狀操作流程分析。我國現行的拆遷流程具有很大的問題：（1）拆遷計劃、拆遷方案以及拆遷補償三個重要項目的形成過程中，被拆遷者沒有進行決策，也就是說政府與拆遷人經過討論形成了一個對被拆遷人房屋的拆遷方案。這是極不科學甚至可笑的；（2）流程中未考慮當拆遷協議不能達成的情況。依據《條例》中規定，當拆遷人與被拆遷人出現異議需要訴訟時，拆遷仍可進行。這表明不管雙方最終達不達成拆遷協議，房屋都將被拆遷掉，這對于本處于弱勢的被拆遷一方有失公平；（3）在拆遷實施過程中，政府不參與，拆遷方可以委托第三方來完成拆遷工作。政府買地而不管結果，拆遷方為逃避被拆遷方而將沖突留與被委托拆遷的第三方。這樣的結果就是被拆遷人將找不到利害攸關方，只面對一個與拆遷無關的拆遷委托方；（4）整個拆遷流程具有很大的問題。從情理來講，應先訂立相關協議，完成對所有被拆遷戶的補償與遷移，再對其房屋進行拆除，這樣才能使拆遷更加順利的進行。

2.操作流程探討。既然現行的拆遷流程具有很大的弊端，就需要針對出現的問題對其操作流程進行再造，使其更科學，更合乎邏輯情理。首先，通過先通過公告與討論的方式形成最終的拆遷與補償方案，這樣很好的將被拆遷人納入決策層中，形成的方案更科學合理，更加能使被拆遷人接受，也就更好執行；其次，拆遷的過程中始終堅持公開透明，可以很好的杜絕官商勾結與貪污受賄的現象；再次，政府參與監督，并將拆遷受委托方與拆遷方進行捆綁，責任相連，這就會使拆遷方重視被拆遷方的意見，使矛盾得到解決，從而避免拆遷悲劇的發生；最后也是最重要的就是將拆遷順序進行了調整，先遷出與補償，再進行房屋的拆除，這樣將會很好的解決被拆遷方一時的生活困難，減輕雙方的矛盾，也使拆遷變得更加順利。

三、拆遷補償的合理性研究

1.現狀補償措施分析。依據現行的《城市房屋拆遷管理條例》，中國房屋拆遷采取的是適當補償方式，變以前以“人”為主為以“物”為主的補償標準，充分體現等價有償的原則。并且規定以房地產市場評估價確定被拆遷房屋的價值量，這符合市場經濟的客觀要求，從法律制度上體現了對被拆遷人財產權的保護。《條例》還規定房屋拆遷補償主要以貨幣補償和房屋產權調換兩種方式進行。貨幣補償是指將被拆遷的房屋的價值量以貨幣結算的方式補償給房屋所有人；房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。

2.問題提出與措施探討。我國現階段采用適當補償的拆遷補償方式，適應了社會市場經濟發展的需要，具有一定的科學性與適用性，但是也有其自身的問題與弊端。主要表現為以下幾個方面：（1）房地產是實物、區位和權益三者的結合物。被拆遷人和房屋承租人因城市房屋拆遷所遭受的損失是多方面的，不但有實物損失，還有無形利益損失以及其他權益損失，在拆遷補償中不但要對房屋的實物以及區位等價值進行補償，還要對房屋所有者的權益給予補償；（2）雖然現行《城市房屋拆遷管理條例》規定的補償范圍包括非住宅房屋的停產、停業損失，但是對于經營性房屋的預期收益卻沒有規定，這嚴重損害了房屋所有權人和房屋承租人的利益，這是我國城市房屋拆遷補償范圍的一大漏洞；（3）對于被拆遷人的后續生存安置費的問題，相關的法律法規基本上是一片空白；（4）按照《城市房屋拆遷管理條例》規定，我國實行的是適當補償原則。適當補償原則在具體實踐中難以操作，補償到多大程度為適當，僅靠評估機構的幾個統計數據來進行評估不科學。

面對以上拆遷補償過程中出現的問題，本人對其進行了針對性的研究，制定出了以下相應的措施。首先，完善拆遷補償制度，在拆遷補償過程中不僅要補償房屋的實物價值，還要補償相關的權益損害以及其它方面的損失；其次，完善拆遷補償相關的法律法規，使拆遷補償有法可依，加強對拆遷補償過程的執法監督，使拆遷補償有法能依；再次就是要加大對拆遷補償的相關研究，制定出更加科學合理的評估流程，使對房屋價值的評估更便于操作，評估的結果更符合實際；最后，加大我國關于房屋拆遷方面的社會福利事業建設。這樣不光可以借福利事業來促進城市的房屋拆遷，而且有利于社會福利事業的發展，有助于和諧社會的建設。

四、結語

本文以現階段中國城市房屋拆遷過程中出現的問題為研究對象。首先，通過對拆遷的合法性、拆遷流程的科學性以及拆遷補償的合理性三個方面來分析了中國現階段拆遷的現狀，并提出了在各方面中出現的問題，然后通過研究國內外相關的先進經驗，結合現今的一些新的研究成果，提出了相關的解決辦法，以供大家參考與進一步研究。