調(diào)控突襲，房價怎么走？

不能因?yàn)閮r格已經(jīng)漲幅巨大就斷定未來價格該跌了，這是金融危機(jī)之后房地產(chǎn)市場的情況；反過來說，也沒有只漲不跌或者是能夠永遠(yuǎn)超越社會平均回報率的資產(chǎn)。

2016年年初，房地產(chǎn)行業(yè)還處在“去庫存”的質(zhì)疑之中，半年過去，房地產(chǎn)銷售卻量價持續(xù)上漲，甚至迫使各地地方政府的政策在“金九銀十”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)從促銷變成了降溫。而且經(jīng)過了這一輪上漲，此前認(rèn)為一二線城市不存在泡沫的觀點(diǎn)也出現(xiàn)了分化。

看空中國房地產(chǎn)的邏輯在最近兩年發(fā)生了根本變化——雖然總體趨勢上房價還在上漲。單邊看空觀點(diǎn)在2009年之前一度很流行、2012-2013年兩輪上漲證明這種觀點(diǎn)忽略了居民部門收入增長和按揭加杠桿的空間，也低估了地方政府通過土地市場影響房價的決心和能力。也就是說，不能因?yàn)槟骋毁Y產(chǎn)的價格漲幅已經(jīng)巨大就斷定其未來價格該跌了。

現(xiàn)在，當(dāng)更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家意識到經(jīng)濟(jì)周期影響到資產(chǎn)價格周期之后，“房地產(chǎn)周期見頂”的論斷再次占據(jù)了輿論最顯眼的陣地，以“周期論”為基礎(chǔ)的看空邏輯成為新的主流。

在“周期論”當(dāng)中，具體又可以大致劃分為幾個分析的角度：人口周期、金融周期、居民部門債務(wù)周期。盡管做預(yù)測是經(jīng)濟(jì)研究當(dāng)中風(fēng)險最大的事情，更何況是預(yù)測房價這個世界難題，但是擯除線性思維和政治正確掛帥的立場，盡可能更全面地觀察市場，總歸是進(jìn)步的。這里我們就從這幾個周期因素和供求關(guān)系來看一看房地產(chǎn)市場，當(dāng)然主要是一二線城市和部分發(fā)達(dá)地區(qū)三線城市的房地產(chǎn)市場，至于其他在2012年以后房價上漲中都交易冷清、去庫存艱難的城市，大概也無需多言了。……