調控突襲，房價怎么走？

不能因為價格已經漲幅巨大就斷定未來價格該跌了，這是金融危機之后房地產市場的情況；反過來說，也沒有只漲不跌或者是能夠永遠超越社會平均回報率的資產。

2016年年初，房地產行業還處在“去庫存”的質疑之中，半年過去，房地產銷售卻量價持續上漲，甚至迫使各地地方政府的政策在“金九銀十”的關鍵節點從促銷變成了降溫。而且經過了這一輪上漲，此前認為一二線城市不存在泡沫的觀點也出現了分化。

看空中國房地產的邏輯在最近兩年發生了根本變化——雖然總體趨勢上房價還在上漲。單邊看空觀點在2009年之前一度很流行、2012-2013年兩輪上漲證明這種觀點忽略了居民部門收入增長和按揭加杠桿的空間，也低估了地方政府通過土地市場影響房價的決心和能力。也就是說，不能因為某一資產的價格漲幅已經巨大就斷定其未來價格該跌了。

現在，當更多的經濟學家意識到經濟周期影響到資產價格周期之后，“房地產周期見頂”的論斷再次占據了輿論最顯眼的陣地，以“周期論”為基礎的看空邏輯成為新的主流。

在“周期論”當中，具體又可以大致劃分為幾個分析的角度：人口周期、金融周期、居民部門債務周期。盡管做預測是經濟研究當中風險最大的事情，更何況是預測房價這個世界難題，但是擯除線性思維和政治正確掛帥的立場，盡可能更全面地觀察市場，總歸是進步的。這里我們就從這幾個周期因素和供求關系來看一看房地產市場，當然主要是一二線城市和部分發達地區三線城市的房地產市場，至于其他在2012年以后房價上漲中都交易冷清、去庫存艱難的城市，大概也無需多言了。……