AVB：出租公寓公司憑什么擴(kuò)張（一）

過(guò)去20年中，AVB是如何成為出租公寓公司的擴(kuò)張典范？又是哪些因素推動(dòng)了它的成長(zhǎng)？

20年、45倍，多品牌定位下的全面擴(kuò)張

Avalonbay Communities（NYSE： AVB）是全美第二大出租公寓REITS公司，公司于1978年成立，1994年3月上市，上市時(shí)僅在加州北部擁有9個(gè)社區(qū)的2396套公寓，上市后進(jìn)入了加州南部城市，后又通過(guò)并購(gòu)方式進(jìn)入了東西海岸的其他城市，截至2015年年底，公司已在全美11個(gè)州及哥倫比亞特區(qū)擁有259個(gè)社區(qū)的近75584套出租公寓，總市值超過(guò)200億美元，其中，約70%的物業(yè)位于紐約、華盛頓、波士頓、舊金山、硅谷、洛杉磯、西雅圖這些發(fā)達(dá)城市。

在物業(yè)類型方面，AVB早期的物業(yè)大多為城市郊區(qū)兩三層樓的花園式公寓，社區(qū)內(nèi)通常配有花園、步道、噴泉，以及安保門禁系統(tǒng)、商務(wù)中心、游泳池、SPA、健身房、停車場(chǎng)等，有些甚至還提供舞廳、野餐草坪、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)或室外籃球場(chǎng)等設(shè)施，并提供保潔、洗衣、洗車、代收郵件包裹等服務(wù);有時(shí)公司自己也會(huì)持有一些社區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施，如零售店面和餐廳等。不過(guò)近年來(lái)，AVB通過(guò)收購(gòu)和新建等方式逐步增加了市區(qū)內(nèi)中高層公寓的持有比例，目前中高層公寓約占到總數(shù)的45%，這類公寓由于地價(jià)較高，所以，社區(qū)的公共空間較小，社區(qū)內(nèi)自有的配套設(shè)施較少，但交通便利、周邊的商業(yè)配套和公共設(shè)施較為完備。

在此基礎(chǔ)上，AVB將旗下社區(qū)劃分為三個(gè)品牌系列，其中，Avalon是主品牌，主要提供市區(qū)或郊區(qū)的高端公寓;AVA則主要在市區(qū)（或交通便利的近郊區(qū)）提供開(kāi)間較小或合租型的公寓，服務(wù)于年輕人的租住需求;Eaves by Avalon則為那些對(duì)性價(jià)比敏感的客戶提供位于郊區(qū)的、價(jià)格便宜但居住環(huán)境舒適、服務(wù)設(shè)施完備的公寓?！?br>