AVB：出租公寓公司憑什么擴張（一）

過去20年中，AVB是如何成為出租公寓公司的擴張典范？又是哪些因素推動了它的成長？

20年、45倍，多品牌定位下的全面擴張

Avalonbay Communities（NYSE： AVB）是全美第二大出租公寓REITS公司，公司于1978年成立，1994年3月上市，上市時僅在加州北部擁有9個社區的2396套公寓，上市后進入了加州南部城市，后又通過并購方式進入了東西海岸的其他城市，截至2015年年底，公司已在全美11個州及哥倫比亞特區擁有259個社區的近75584套出租公寓，總市值超過200億美元，其中，約70%的物業位于紐約、華盛頓、波士頓、舊金山、硅谷、洛杉磯、西雅圖這些發達城市。

在物業類型方面，AVB早期的物業大多為城市郊區兩三層樓的花園式公寓，社區內通常配有花園、步道、噴泉，以及安保門禁系統、商務中心、游泳池、SPA、健身房、停車場等，有些甚至還提供舞廳、野餐草坪、網球場、室內或室外籃球場等設施，并提供保潔、洗衣、洗車、代收郵件包裹等服務;有時公司自己也會持有一些社區內的商業設施，如零售店面和餐廳等。不過近年來，AVB通過收購和新建等方式逐步增加了市區內中高層公寓的持有比例，目前中高層公寓約占到總數的45%，這類公寓由于地價較高，所以，社區的公共空間較小，社區內自有的配套設施較少，但交通便利、周邊的商業配套和公共設施較為完備。

在此基礎上，AVB將旗下社區劃分為三個品牌系列，其中，Avalon是主品牌，主要提供市區或郊區的高端公寓;AVA則主要在市區（或交通便利的近郊區）提供開間較小或合租型的公寓，服務于年輕人的租住需求;Eaves by Avalon則為那些對性價比敏感的客戶提供位于郊區的、價格便宜但居住環境舒適、服務設施完備的公寓。……