過去20年中,AVB是如何成為出租公寓公司的擴張典范?又是哪些因素推動了它的成長?
20年、45倍,多品牌定位下的全面擴張
Avalonbay Communities(NYSE: AVB)是全美第二大出租公寓REITS公司,公司于1978年成立,1994年3月上市,上市時僅在加州北部擁有9個社區的2396套公寓,上市后進入了加州南部城市,后又通過并購方式進入了東西海岸的其他城市,截至2015年年底,公司已在全美11個州及哥倫比亞特區擁有259個社區的近75584套出租公寓,總市值超過200億美元,其中,約70%的物業位于紐約、華盛頓、波士頓、舊金山、硅谷、洛杉磯、西雅圖這些發達城市。
在物業類型方面,AVB早期的物業大多為城市郊區兩三層樓的花園式公寓,社區內通常配有花園、步道、噴泉,以及安保門禁系統、商務中心、游泳池、SPA、健身房、停車場等,有些甚至還提供舞廳、野餐草坪、網球場、室內或室外籃球場等設施,并提供保潔、洗衣、洗車、代收郵件包裹等服務;有時公司自己也會持有一些社區內的商業設施,如零售店面和餐廳等。不過近年來,AVB通過收購和新建等方式逐步增加了市區內中高層公寓的持有比例,目前中高層公寓約占到總數的45%,這類公寓由于地價較高,所以,社區的公共空間較小,社區內自有的配套設施較少,但交通便利、周邊的商業配套和公共設施較為完備。
在此基礎上,AVB將旗下社區劃分為三個品牌系列,其中,Avalon是主品牌,主要提供市區或郊區的高端公寓;AVA則主要在市區(或交通便利的近郊區)提供開間較小或合租型的公寓,服務于年輕人的租住需求;Eaves by Avalon則為那些對性價比敏感的客戶提供位于郊區的、價格便宜但居住環境舒適、服務設施完備的公寓。……