山東高速地產(chǎn)“減速”？

6月18日，山東高速發(fā)布公告稱，將通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓青島綠城華景置業(yè)有限公司60%股權(quán)、山東財富縱橫置業(yè)有限公司51%股權(quán)及山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司41%股權(quán)，評估作價大約13億元。

這次掛牌轉(zhuǎn)讓的三家地產(chǎn)公司，分別對應(yīng)青島、濟南、萊蕪的三個項目：青島深藍中心、濟南中心、雪野湖國際度假區(qū)。本刊記者對涉及于此的項目進行了實地采訪。

探訪濟、青、萊三項目

7月20日上午，濟南朋友圈已經(jīng)開始藍天白云攝影大賽，40公里外的萊蕪雪野湖處于暴雨中。在雪野湖東岸，許多未完成的高樓、別墅與吊塔清冷作伴。

山東高速綠城·雪野湖桃花源是唯一在建的項目。天氣惡劣，銷售中心門外只停放少許車輛。據(jù)別墅區(qū)的保安透露，夏季周末是銷售中心比較熱鬧的時候，在雪野湖度假的人往往順便來看下房。

桃花源宣傳資料顯示，整個項目占地4200畝，規(guī)劃戶數(shù)2000戶，房子占地面積1300畝左右，其余均為配套建設(shè)，整個項目要以打造一個最美生活小鎮(zhèn)模式為理念。擁有獨棟別墅和微別墅兩種產(chǎn)品，目前正在售賣的是云錦園西區(qū)100-200平方米的微別墅，百平價格150萬左右。

“我哥哥在這里預(yù)訂過一套，沒幾天就退了。這里沒有配套設(shè)施，購物得開車二十分鐘到市區(qū)，不太方便。”同行的老李是萊蕪當?shù)厝耍跐哮P凰南路買了房。他告訴記者，雪野湖周邊別墅里，恒大某項目入住者較多，但如果真花一千萬買獨棟，不如在自己老家包個山頭，50萬蓋一套。另一位同行者表示，相關(guān)部門早已停止別墅類土地供應(yīng)，而雪野湖是萊蕪和濟南南部飲用水水源地，附近別墅的建設(shè)被認為對水質(zhì)有影響，因此常被當?shù)厝伺e報違規(guī)。目前許多項目已經(jīng)停建，仍然在建的只有桃花源一家。

“目前一共交了80多戶，有30戶入住。從去年7月交房開始，入住率在20%到30%左右。”營銷中心某張姓工作人員介紹，“現(xiàn)在只有云錦園西區(qū)在售，環(huán)湖路東邊也就是沙盤右半部分，預(yù)計明年七月份開盤。” 據(jù)其介紹，這部分購房者70%來自濟南，20%來自萊蕪。而原本配套規(guī)劃的高爾夫球場歷經(jīng)各種審查、名稱變更，如今被當做山地運動場，“規(guī)劃時18洞的面積，只建了8洞”。

對于高速股份轉(zhuǎn)讓事宜，工作人員告訴記者，原本地塊歸山東高速所有，綠城目前全面接手。“最后一個地塊-1號地塊，也就是配套地塊，綠城已完成股權(quán)收購。7月1日開始挖盤，近期開始摘盤，摘盤后綠城就是大股東，高速占有一小部分股權(quán)，只是分股東而已。”

在樣板間附近，記者看到幾棟未建成房屋，鋼筋嶙峋，門窗外露，據(jù)這位工作人員介紹，這是綠城接手前高速建造的房屋，因理念不符，綠城將對其進行爆破。

同一天，位于青島香港中路的“深藍中心”項目正被高大的圍擋遮蔽得嚴嚴實實。

深藍中心因其超高端城市綜合體的項目規(guī)劃而備受關(guān)注，包括一棟 328米高的商業(yè)主塔樓，兩棟40多層的住宅塔樓。

負責深藍中心的青島綠城華景置業(yè)有限公司成立于2007年4月，注冊資本為20億元，目前主要開發(fā)項目為青島深藍中心項目。據(jù)公司相關(guān)負責人介紹，深藍中心住宅項目的1、2號樓正在收尾玻璃幕墻；第二期的塔樓也馬上要開工。

這位負責人透露此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非意外：“為了提高項目品質(zhì)，綠城集團一次性收回所有股權(quán)。股權(quán)交割將在八月的上旬完成。”

值得注意的是，2010年初，該地塊由綠城集團以逾40億元總價拿下，獲封“地王”稱號。2012年8月，山東高速以28億元自有資金投資深藍中心，當時正值全國房企資金問題集中時期，對山東高速的股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認為是綠城集團緩解資金壓力之舉。

實際上，山東高速此次轉(zhuǎn)讓的三個項目均為其與綠城集團的合作，后者在此間持股在39%到49%之間，且均以“綠城”冠名。

位于濟南濼源大街的“綠城·濟南中心”東鄰山東新聞大廈、西鄰中銀大廈。7月20日記者前往采訪，其銷售人員也不斷重復(fù)“地段優(yōu)勢”，據(jù)其介紹，寫字樓僅九層以下散售，目前已有兩家證券公司達成入駐意向，緊鄰的酒店公寓項目正在進行玻璃幕墻的收尾工程，也只剩十幾套房源在售，戶型有57、75、83、94等四種，價格從120萬起步。據(jù)其介紹，酒店公寓多以投資為主，后期將由MX酒店托管，產(chǎn)權(quán)40年，投資者每平每天坐收2.9元收益。

與以上兩個項目相同，綠城集團將接手濟南中心的轉(zhuǎn)讓股權(quán)，山東高速不再是第一大股東，但仍是合作方。

被“拋棄”的地產(chǎn)板塊

6月30日，山東高速股份有限公司在山東產(chǎn)權(quán)交易中心公示，掛牌轉(zhuǎn)讓所持有的青島綠城華景置業(yè)有限公司（以下簡稱“青島華景置業(yè)”）60%國有股權(quán)、山東財富縱橫置業(yè)有限公司（以下簡稱“山東財富縱橫”）51%國有股權(quán)、山東高速綠城萊蕪雪野湖開發(fā)有限公司（以下簡稱 “山東高速綠城萊蕪”）41%國有股權(quán)。公示內(nèi)容顯示，山東高速股份均為上述3家公司大股東，三個項目總資產(chǎn)規(guī)模超過84億元，轉(zhuǎn)讓標的評估總價大約13億元。

來自長江證券分析師韓軼超、呂達明的公開評論稱，青島華景置業(yè)2014年至2015年連續(xù)虧損，山東財富縱橫和山東高速綠城萊蕪2013年至2015年連續(xù)虧損。這被業(yè)界認為是高速股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要原因之一。

實際上，山東高速在地產(chǎn)領(lǐng)域的“減法”并非首次。

2013年4月，山東高速盛軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“盛軒地產(chǎn)”）以5.091億的價格拍得位于濟南花園路南、華信路西的原東風陶瓷廠三處捆綁地塊，擬開發(fā)山東高速盛華國際地產(chǎn)項目，但一直擱置。2014年底，山東高速將所持82%盛軒地產(chǎn)股份作價8636萬元轉(zhuǎn)讓，作為鑫苑（中國）置業(yè)有限公司子公司的山東鑫苑接手上述股份，連同支付借款共耗資6.98億元。其后，盛軒地產(chǎn)18%的股份在山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方為濟南舊城開發(fā)投資集團有限公司。

2015年底，山東高速集團旗下的盛雪置業(yè)在濟南東部的雪山片區(qū)豪擲24.4億，拿下山東體育學院東側(cè)兩塊居住用地，總面積約400畝，規(guī)劃建筑面積約85萬平方米。此后不久，山東高速集團便通過山東產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌轉(zhuǎn)讓濟南盛雪置業(yè)有限公司，兩塊土地一同打包，最終其由重慶的龍湖地產(chǎn)接盤。

同樣，坊間傳言山東高速有意退出位于西客站片區(qū)的山東高速廣場項目。

作為省會文化藝術(shù)中心的配套，山東高速廣場由3座塔樓構(gòu)成，總建筑面積接近40萬平方米，主要包括5A甲級寫字樓、超五星級國際酒店、SOHO辦公以及商業(yè)等，是山東高速進軍地產(chǎn)行業(yè)后的重點項目之一。但由于濟南的商業(yè)和寫字樓市場庫存壓力仍然很大，山東高速廣場也頗受影響。

“去庫存”里的敏感轉(zhuǎn)向

2008年6月，山東高速投資發(fā)展有限公司成立。這個注冊資本2億元的山東高速股份全資子公司被視為山東高速集團進軍房地產(chǎn)行業(yè)的標志性事件。此后，山東高速在地產(chǎn)業(yè)跑馬圈地。

對于進軍地產(chǎn)行業(yè)，山東高速董事長孫亮多次在公開場合表示，受困于之前投資大、回收周期長的苦惱，山東高速在投資方式上，拋棄了原來的長期投資，而是向長中短相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變，由投資建設(shè)向直接收購轉(zhuǎn)變。“短平快”項目成了他們最喜歡的方式。

“以三年工期為限，以凈資產(chǎn)收益率作為投資取舍標準，低于10%的項目不做，10%-20%的項目采用合資合作方式，高于20%的項目獨資做。”孫亮對媒體這樣表述。

實際上，除了山東高速廣場為獨資外，其他項目均采取合作合資方式經(jīng)營。業(yè)內(nèi)認為，這與其專業(yè)團隊的儲備不足和投資化為主的經(jīng)營理念不無關(guān)系。

而山東高速地產(chǎn)項目土地大多在2011年到2013年期間拿到，當時預(yù)計交付時間在2015到2018期間。然而自2014年起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨需求低迷之勢，二三線城市的庫存壓力尤甚。曾有媒體報道，山東高速地產(chǎn)項目多數(shù)面臨虧損境地。

事實上，對于山東高速的敏感“轉(zhuǎn)向”，投資者不難從其2015年年報中嗅出端倪。在報告中，山東高速將房地產(chǎn)行業(yè)供過于求、去庫存等，列入了“可能面對的風險”部分，認為2016年去庫存是房地產(chǎn)業(yè)主旋律。基于這一判斷，通過委托管理、存量盤活等方式積極調(diào)整，降低庫存，預(yù)防和化解市場風險。

山東高速股份此舉，是否意味著其將“逃離”地產(chǎn)業(yè)？對此，山東高速股份有關(guān)人士接受《中國經(jīng)營報》采訪時，并未予以否定，而是委婉地表示，山東高速在2008年抓住機遇開始進軍房地產(chǎn)行業(yè)，但近年來受宏觀經(jīng)濟下行影響，地產(chǎn)作為副業(yè)，投資收益在下降，去庫存仍是整個行業(yè)的主旋律，因此積極調(diào)整城市運營板塊的發(fā)展戰(zhàn)略，加快地產(chǎn)項目資金回收。將來地產(chǎn)行業(yè)向好，山東高速仍將擇機進入。

申萬宏源的觀點認為，置出三家地產(chǎn)企業(yè)對公司兩個層面的利好：一方面，由于三個地產(chǎn)項目均處于建設(shè)期，15年合計虧損約3000萬元，正式銷售前仍將對現(xiàn)金流產(chǎn)生負面影響，置出將小幅提升公司業(yè)績；另一方面，置出與高速經(jīng)營主業(yè)相關(guān)性不強的業(yè)務(wù)，獲得資金支持有利于公司向主業(yè)相關(guān)的新業(yè)務(wù)（如ETC、車貨匹配等方向）轉(zhuǎn)型。

另外，山東高速董事長孫亮近期隨習主席訪問塞爾維亞，表示“十三五”期間希望將海外業(yè)務(wù)比重由原來的8%提升到35%以上，山東高速投資發(fā)展有限公司作為山東高速旗下資產(chǎn)運營的子公司，可以預(yù)期未來將隨著集團母公司逐步邁出國際化道路。