常州市鐘樓區樓宇經濟發展問題研究

摘 要：樓宇經濟作為一種新型的經濟形態，在城市發展過程中起到了重要作用。本文在分析了江蘇省常州市鐘樓區的樓宇經濟發展現狀的基礎上，提煉出鐘樓區樓宇經濟發展存在的問題，同時基于市場調查的方法總結了影響鐘樓區樓宇經濟發展的影響因素，分析了政府在發展樓宇經濟過程中的職能作用。 最后，提出了對策建議。

關鍵詞：樓宇經濟；鐘樓區；政府職能

引言：樓宇經濟是近年來中國城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態。它是以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以開發、出租樓宇引進各種企業，從而引進稅源，帶動區域經濟發展為目的，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟形態。主要表現為現代服務業，如金融業、咨詢業、廣告策劃、影視制作、網絡公司、律師事務所、會計事務所、咨詢中介公司、高科技企業、娛樂服務企業、房地產開發企業、旅游服務企業、交通通訊企業等國內外各類企業和公司。

許多學者從不同的角度對樓宇經濟問題進行了研究。譚國洪等[1]通過對浙江海曙區樓宇經濟的調查分析，從內生的角度提出了海曙區樓宇經濟發展的新思路。吳金群[2]從政府管理模式的角度對浙江下城區的樓宇經濟問題進行了研究，提出了對策建議。郭彤烽[3]在借鑒其他大城市樓宇經濟發展經驗的基礎上，分析了南昌市紅谷灘新區的樓宇經濟的發展現狀以及存在的問題，并提出了相關對策建議。

綜上所述，眾多學者利用統計調查方法和定性分析方法對樓宇經濟問題進行了研究，取得了豐富的成果。在上述有關樓宇經濟研究成果的基礎上，本文首先對江蘇省常州市鐘樓區的樓宇經濟發展現狀進行分析，在此基礎上提煉出鐘樓區樓宇經濟發展存在的問題；其次通過市場調查的方法總結了影響鐘樓區樓宇經濟發展的影響因素；最后分析了政府在發展樓宇經濟過程中的職能作用。

一、鐘樓區樓宇經濟發展情況

（一）鐘樓區樓宇經濟發展的總體目標

重點支持商業樓宇，通過轉型升級，發展一批年營業收入超過1億元的商務樓，以此形成新的經濟增長點。同時充分發揮建設經濟在城市工業中的發展，提高城市功能和其他方面的重要載體的作用，進一步深化樓宇經濟發展的內涵。

（二）鐘樓區樓宇經濟發展的成效分析

●工業經濟提檔升級。實施規劃策略，將高污染、高能耗企業關閉或搬遷至別處，完成融資12.46億元，投入技術改革資金10多億元。

●現代服務業發展迅速。實現增值253億元，同比增長10%，占國內生產總值比重58%。成功引進西電特高壓變壓器等3個項目，項目總投資超10億元。

●科技金融支撐有力。引進首都銀行和其他銀行3家，為企業協調應急貸款資金4億4000萬元，獲得貸款12億7000萬元。

由此可知，鐘樓區要加快樓宇經濟發展，應突出工業投資，創新投資，打造特色樓宇。

一是要培養億元建筑，來建造總部經濟聚集區。二是引導產業聚集，打造特色樓宇。三是推動大眾創業、萬眾創新，構建“眾創空間”服務平臺。

（三）鐘樓區樓宇經濟發展中存在的問題

●產權與管理分離，招商引資難。我區的商業建筑一般直接向各業主收購，通過建立物業管理公司提供物業管理服務。租賃、銷售和購買的處所被推到區的中介機構。

●尚未形成一個高檔寫字樓，聚集效應的建筑經濟并不體現，其主導作用十分有限，難以帶動經濟快速發展。

●缺乏行業支持。由于對大企業的區域影響較小，因此，大型營銷服務公司、中介公司、研發中心是難以建立的。

●租金價格存在差異。據了解，月平均租金、物業管理費，價格懸殊太大，其結果是嚴重阻滯樓宇經濟的發展。

二、常州市鐘樓區企業樓宇經濟調查與分析

我們通過網絡調查問卷形式對產生樓宇經濟企業的調查，對回收問卷進行了歸納與總結，得出了以下結果：

（1） 對常州市鐘樓區的企業種類進行了調查，通過調查得知民營合資企業、個體企業最多，共有148家；省轄，市轄和區屬基本持平；央企不到3%。說明如今自主創業越來越多，這一部分企業應得到重視。樓宇是否可以嘗試多和他們進行合作。

（2）對公司產業種類的調查，得到如下圖1：通過數據，我們不難發現該區域產業十分多元化且發展很平均。產業最多的是住宿/餐飲業，批發/零售業緊隨其后，最少的是研發/專業技術服務業。該地區的企業更著重于人們消費，那么樓宇是否可以考慮建一座專門消費的樓宇，比如美食城等。

（3）對該鐘樓區企業占地面積進行了統計，發現該區域企業占地面積普遍處于中等偏大。則樓宇建設時應多創立一些中等空間，如正態分布一樣。我們將公司種類與公司業績是否單獨核算問題進行交叉分析，最后得出結論大多數企業公司業績都會選擇單獨進行核算。

（4）公司對辦公場所的看法的調查。首先調查公司是否愿意入住同類行業相對集聚的樓宇。發展樓宇經濟應該把握住無所謂和不愿意的這部分公司，讓他們真正看見樓宇經濟的優勢及好處，來吸引他們入住。然而在這些愿意入住的公司中，接近5成的公司青睞于商務與商業結合的寫字樓，那么樓宇經濟在以后更應該多建造一些商務類的寫字樓來滿足公司的需求。

（5）公司對辦公場所注重的因素的調查，發現公司最在意的是租金，交通，地段和周圍商務環境。這4個因素基本上同等重要，那么以后樓宇經濟更應該考慮的是如何將租金控制在大家可接受范圍內，選擇地段不錯，交通比較便利，周圍商務環境也不錯的地址。

（6）對辦公場所注重的配套設施因素進行了調查，我們通過對數據的整理得其條形圖2：

由上圖可看出，每一項都有很多人選，但是樓宇也不能面面俱到，選擇最多的前三項是員工餐廳，多功能會議室，商務大堂。可知辦公場所在配套設施上應優先考慮這三項。

（7）對辦公場所注重的周邊環境因素的調查，公司更希望辦公場所附近能便利就餐，衛生與綠化不錯，有交通便利的購物環境。樓宇發展就應該結合這幾項因素來考慮。

（8）公司對鐘樓區發展樓宇經濟的主要優勢的調查。超過9成的公司認為樓宇經濟是有優勢的，而且優勢明顯，那么樓宇經濟更應該緊抓所擁有優勢，不斷改善，同時應提高人才智力，擴大樓宇經濟。

（9）對鐘樓區發展樓宇經濟所缺乏的東西的調查，其中缺乏完整的產業鏈條，合適的經營人才，有力的政府支持，完善的政府服務，良好的發展環境都占據了很大的比例，說明樓宇經濟還是存在很多問題的，要想發展好樓宇經濟，必須重視這些問題，慢慢改善，爭取讓劣勢變成優勢。

（10）對具有競爭力的樓宇經濟產業應當具備哪些重要條件的調查。從收到的數據來看，產業配套設施及服務完善，定位準確且有特色，入住門檻較低，給小企業提供更多的機會。那么要發展樓宇經濟必須做到三點，然后慢慢的完善，做好做大。

（11）對企業為什么會來鐘樓區從事樓宇經濟產業的調查，具體數據見如下圖3：

很直觀的發現，這4個因素都是吸引企業來鐘樓區從事樓宇經濟產業的原因，企業待遇最高，說明樓宇經濟是讓企業覺得能為它帶來更大收益的，但是政策優惠最低，說明現在政府對樓宇經濟的支持力度還是不夠，優惠政策還不足以讓企業動心。

（12）對企業是否了解鐘樓區政府關于樓宇經濟發展的政策的調查，企業基本上對鐘樓區政府關于發展樓宇經濟的政策是有一定了解的，但是都了解的不是很徹底，說明發展樓宇經濟應該要大力宣傳，從而吸引他們的加入。

三、鐘樓區發展樓宇經濟的政府職能分析

最近幾年，樓宇經濟憑借在現代城市中最具活力、最具潛力的經濟特點，在我國城市經濟發展中起到了越來越重大的作用。因此，我們有這種必要來對樓宇經濟發展中的政府職能進行進一步深入而透徹的研究。

（一）政府在樓宇經濟發展中的職能

● 使資源做活。政府還應該通過建立品牌樓宇、品牌管理、品牌企業來提升城市的經濟形象、樓宇質量和經營環境。

● 管理要精細。隨著政策空間的縮小，樓宇之間的競爭在將來會演變為管理、服務等 “軟實力”的競爭，即樓宇經濟應該在“精細管理”上下功夫，提高整體效率。

● 做優質服務。政府要繼續簡化辦事程序來提高管理效率，從而實現政府在服務企業方面的零距離；同時，政府還要不斷的優化服務平臺，建立起樓宇業主、物業管理企業與入駐企業的三方交流平臺，定期解決企業經濟發展問題。

（二）政府在樓宇經濟發展中的缺失

● 驅動樓宇經濟發展的動力不足。一是樓宇經濟缺乏產業支撐力，主要原因是由于樓宇功能不明確。二是樓宇產業分散性高，集聚程度相對比較低。三是樓宇經濟效益低。城市鄉鎮普遍面臨著樓宇產出率低和稅收屬地率低的問題。

● 樓宇經濟在提升質量方面正面臨著連鎖障礙。一是缺乏樓宇經濟發展所需的基本要素。主要表現在土地要素、產權要素等方面。二是在管理運營模式方面存在著弱點，從而使機制性障礙產生。

● 樓宇經濟的發展就目前而言承受著多重障礙與壓力。一是存在中心城市發展強勢的壓力。二是區域相似度相對而言較大。

（三）政府在樓宇經濟發展中的職能提升

● 繼續進行有針對性的宣傳，結合政府門戶網站和各種軟件工具，定期發布與社會發展、人民生活密切相關的信息。要從被調查人的心理學角度出發，研究如何減少被調查人員的壓力，從而減少工作阻力。

● 吸引并培養一批年輕的一線員工，充分調動他們工作的積極性。同時，也要善于利用外部力量，通過政府采購平臺篩選出優質的服務供應商。

● 加強對統計數據的分析，使其更好的服務于經濟發展。各級領導干部要從數據分析中了解當前情況、發現潛在的問題、發現未來的趨勢，并將數據作為指導從而繼續擴大優勢、彌補劣勢。

● 探索數據共享機制，建立信息化數據庫，開展更加系統性的數據分析。繼續簡化工作報表，針對不同時間入駐的企業在企業內部采用不同的報表樣式，以方便企業申報。

● 合理利用商務樓宇針對性統計的調查結果，開展新型的產業政策和激勵機制，提供有針對性的服務，從而有效提高樓宇屬地率和產業聚集度，優化投資發展環境。

四、研究結論和對策建議

鐘樓區樓宇經濟的發展不僅倚靠優越的區位條件、雄厚的經濟基礎和完善的配套機制等，而且還需要政府在促進樓宇經濟可持續發展中的重要作用。鐘樓區政府應根據產業發展的特點和城市功能的定位，制定出因地制宜的樓宇經濟發展政策和戰略，特別要注重建設相適宜的樓宇經濟產業鏈，從而打破樓宇經濟發展的制約因素。還應通過多個中央商圈的共同發展，來帶動更多的人流量、物流量、資金流量和信息流量，形成強有力的支持來促進現代服務業集聚。在樓宇經濟發展突破期，政府應把握好歷史機遇，迅速從主導角色變成引導角色，在宏觀政策和常州城市格局轉變的特殊時機下，將鐘樓區樓宇經濟打造成全江蘇省甚至是整個長江三角洲地區的核心競爭力。

盡管本文對鐘樓區的樓宇經濟發展進行了初步的調查研究，但仍存在諸多問題需要進一步研究和討論，如鐘樓區樓宇經濟的發展與周邊區域的樓宇經濟發的展應形成怎么樣的關系？如何實施更有效的政策和優惠措施來吸引大型企業與商家入駐樓宇等等，顯然，這些問題僅僅依靠個人想法和短暫研究是很難得出科學理論的，更需要實踐來進行更深入的思考。

參考文獻：

[1] 譚國洪等.海曙區樓宇經濟內生發展研究 [J].寧波經濟，2011， （8）： 14-19.

[2] 吳金群. 樓宇經濟發展過程中的政府管理模式轉型——以杭州市下城區為例[J].中共浙江省委黨校學報， 2011， （3）： 27-32.