環京樓市的“投資客”

鄭智維

以往每次樓市政策調控嚇倒的往往是那些擔心價格下跌的剛需、改善型客戶，而果斷出手的往往都是那些投資、投機客。

兩個月前，燕郊樓市“漲聲”依舊。康輝卻決定將持有的一處房產快速賣出，價格為18000元每平方米。這套房是他5年前以5000元每平方米買入，算上房租收益率超過300%。

4月1日，為遏制投資性、投機性購房，廊坊版的“限購令”發布。其中最引人關注的是：實行住房限購和差別化住房信貸政策，非當地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。

限購之后，一些投資客、投機客選擇觀望入市。

“預計房價應該不會降，但短期內也不會倍增，估計會合理化成長。因為投資客多的地方，剛需也多；投資客離開后，剛需客依然還在。”談及限購后樓市走向，美房網副總經理楊民談道。

價格翻番

在北京工作4年多的尤佳如今面臨著結婚，屬于購房者中的剛需一族。

2015年，尤佳多次來到燕郊看房。5月份之前，房價從9000元開始緩慢上漲，7月漲到10000元，9月在15000元左右。“當時感覺燕郊比較偏遠，我心理預期價格6000元，所以一直沒買。”他說。

今年1月，燕郊房價逼近2萬。最終，尤佳徹底放棄在此購房的念頭。

過去的兩年間，隨著京津冀一體化的推進，環北京縣市的樓市漲幅明顯增大；其中，廊坊市下屬的“北三縣”（香河、三河、大廠——記者注）尤為搶眼。

《民生周刊》記者在廊坊“北三縣”走訪發現，除了燕郊、大廠外，香河房價也已突破萬元。“去年香河房價維持在5000元左右，目前價位都在10000元以上，部分樓盤甚至超過12000元。”久居地產售樓員江楓告訴《民生周刊》記者。

有媒體報道稱：在過去的一年中，北京新盤上漲幅度不超過15%，二手房同比不超過25%，而廊坊“北三縣”的上漲幅度幾乎都翻一倍甚至還要多。“上漲幅度甚至超過了深圳。”

全國各地都面臨去庫存壓力之時，環京樓市的價格為何一路瘋漲？

“北京周邊尤其是廊坊‘北三縣的樓市上漲與一些重大區域及產業投資‘巨變相一致。”一位不愿具名的房地產中介公司總經理分析說，2017年底北京市副中心將搬入通州潞城，2019年北京新機場在固安、大興交界區域投入使用。

此外，在楊民看來，房價上漲與樓市投資、投機群體有著很大關系。

“從去年到現在，房價瘋漲很大程度上是炒房者的因素。為什么政府要出限購令，就是因為炒房的人太多了，把剛需價格也托上去了。”他說。

“重拳”限購

從4月1日起，作為三線城市的河北省廊坊市發布了樓市調控新政，明確環京縣市將實行住房限購，非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且住房首付款比例不低于30%。

和以往的樓市調控有著明顯不同，這次限購顯然是“動了真格”。

此前有媒體報道，為確保限購政策落實，廊坊市有關部門組成的督查組對14起違規銷售、虛假宣傳、哄抬物價等違法行為立案調查。

限購第一周，《民生周刊》記者來到燕郊、大廠、香河等地多個樓盤售樓處。和以前火爆的場面相比，現在僅有零零散散的幾位購房者前來咨詢。

“去年看房的人多，現在看房的人少。”江楓說，限購政策出臺之后，面臨的問題是“無房可賣”。“原有庫存已消化干凈，而期房大多都沒有拿到預售證。”

采訪中，一位不愿具名的地產界人士說，限購恰恰說明了市場潛力。不過限購對房價的影響，業界看法出現了分化。

“房價應該不會降，但短期內也不會倍增，估計會合理化成長。”對于接下來的房價變化，楊民認為，因為投資客多的地方，剛需也多，剛需客還在那里。接下來的房價應該是平穩增長，僅一些比較特別的地區可能還會漲得很快。

“市場需求量大，而供應量小，政府才進行調控。”前述房地產中介公司總經理分析認為，在城市化率達到80%以前，調控改變不了房價上漲的趨勢，只會抑制上漲的速度。即使個別區域有下跌，也只是階段性下跌，在一定周期的盤整消化后，依然會繼續上漲，并且往往小跌大漲。

談及限購政策出臺對銷售環節的影響，他補充說，“以往每次樓市政策調控嚇倒的往往是那些擔心價格下跌的剛需、改善型客戶，而果斷出手的往往都是那些投資、投機客。”

剛需成了“接盤俠”

如今的燕郊、大廠，商場超市林立，各種配套設施逐步齊全，入住率也比較高。不過，在康輝看來，“現在的燕郊已經進入成熟期了，成長性已經越來越小了。”

回憶起初來燕郊燕順路看房時的情景，他描述說：幾個開發商在那兒不停地蓋樓，馬路也都是比較破的。“小區附近的基礎配套是要什么沒什么，和現在的香河差不多。”

對于投資者康輝而言，他看中的是成長性。“當一個地方生活配套設施齊全，開始經常出現堵車的時候，就是我將房產賣出的時候，也是剛需族進入的時候。”他說。

在北京周邊，像康輝這樣的樓市投資客的人并不少。

關于投資性、投機性購房所占購房人群的比例，記者采訪了兩家地產公司和一家地產中介，得到的數據均是超過50%。

“在比例上來說，“北三縣”投資性購房基本能占到總量的50%，甚至還要高。”楊民說，炒房人群有投資者，也有投機者，這個群體不斷托高房價。例如北京市委市政府遷到通州消息傳出后，投機者就迅速進入。

隨著限購政策出臺，不少投資客選擇觀望入市，甚至出現了集中拋售。“最近這段時間，投資客拋售的房子很多，剛需族就成了接盤俠。”楊民說。北京周邊區域，尤其是廊坊的“北三縣”，二手房市場交易特別火爆，拋售力度特別大，但是對于剛需客來說，市場價格還是很高。

從“北三縣”開始，環京樓市之熱還在蔓延擴散。“以往只售賣燕郊本地的房子，最近公司所售房源開始擴展到武清、永清、霸州、淶水等地。”一位房地產中介說。

“近期限購地區的房價基本不會有大幅上漲，很多投資客也在選擇拋售房子。”楊民說，拋售之后，這些投資者并不是把錢存銀行，而是轉移到那些房價升值空間比較大，或者新開發的區域繼續投資買房。