房產測量中面積測算問題探討

潘莉軍

摘 要：房產問題是國計民生的大問題，人們支付了大量資金買的房子在實際使用時，除去公共面積后，發現住房實際面積總是少了幾平米。這種現象在我國商品房市場普遍存在。如何保護百姓的權益，如何保障房屋的面積測量準確。本文分析了房產市場面積測量存在的問題，以及提出了相應的意見，希望有關人員采納。

關鍵詞：面積測量；房產問題；面積減少

實際房產面積相比合同面積少，是全國商品房的一個普遍現象。在過去的三年里因為房屋的面積不足接到投訴的案例超過5000起，居民因房產面積損失上億元，同時這種現象在被新聞報道出來之后并沒有得到及時遏制，反而愈演愈劣，有的居民損失面積竟然達到總面積的15%以上，嚴重的損害居民利益。所以要馬上認識到這一問題的原因，然后采取相應措施減少這類事件的繼續發生。

1 房產與合同規定面積少的原因

1.1 因為沒有相關制度是造成房地產開發商對房屋缺斤少兩的最大的縱容，因為沒有相關法律造成及時開發商違規也無法可依，沒有相應的處罰方式。同時房地產合同以套計算，不是按面積，因此造成即使消費者投訴時，也常常因為證據不足，無法向房地產開發索的得到合理的賠償。

1.2 測繪企業與房地產同流合污。因為市場監管不合理，有的房地產開發商買通測繪企業在測量房屋面積時，故意多報面積，造成實際使用時房屋大小沒有達到標準。因為測繪公司的成立的門檻很低，幾乎沒有規定的啟動資金，所以當企業受到整改處罰后，有的企業則直接宣布倒閉，然后換一個法人代表，然后還是原來的那幫人在成立一個新的公司。另外有個測繪企業貪圖利益，在測繪面積中不按照施工圖和實際面積實測，隨便估算一個較大的面積值，降低了運行成本，但是工作質量極差，有的測繪企業與地產開發商背后存在黑幕交易，測繪公司按照房地產企業的要求進行修改測繪的結果。

1.3 房地產行業和測繪行業的有關監察部門處罰力度不夠，或只停留在警告階段。一般的測繪企業和房地產企業都有長期的合作關系，個別測繪為了保障公司的運營，幫助房地產開發夸大面積。同時行業主管部門對兩方的違規交易執法不嚴，導致了這兩方互相袒護的亂象。

1.4 房產局的相關職能沒有認清，對房地產測繪單位不監管，很多房地局認為，測繪是測繪公司進行的，與房地產企業無關。所以不應該也是他們的監管部門，所以測繪企業常常處于無政府監管的存在。

1.5 測繪工具和人員素質影響了房屋面積的誤差。這種現象一般出現在有弧形陽臺等造型特殊的房屋，因為測算是弧形面積不好計算，所以導致的一些誤差。

2 從測繪企業的角度上管理面積不足的問題

2.1 建立全國房產測繪聯網管理機制，采用公開的方式，讓測繪工作受到全國網友的監督。

2.2 因為用戶等到房屋交付的時候，房屋測量已經過去很長時間，當消費者向有關部門反映問題時，有關部門查找相應測繪公司時，該公司已經不復存在，因此該問題很難解決。同時當業主對測繪結果有問題，就要另請其他的測繪公司將整棟樓的公共面積進行測繪，工作量大，收費高。這讓業主很難承受。因此切實有效的方式就是提高測繪公司的工商許可標準，規定企業的注冊資本，減少皮包公司的數量。同時規定必須到達相應的國家測繪師的人數，否則無法注冊公司。

2.3 建立嚴格的處罰機制。提高測繪公司違規的處罰力度，就會讓測繪公司不敢與開發商勾結。處罰的金額應該大于虛報面積對房地產商的收益，這樣弄虛作假的行為讓測繪公司無力可圖，就會讓測繪正常進行。同時規定相應的測繪誤差機制，當測繪企業超越規定紅線，就應該被取消測繪資格，這樣測繪公司就會嚴于律己，做好工作。

2.4 由于行業主管部門對房產測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規定，導致房產面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產測繪企業為了生存而鋌而走險。為招攬到工程，錢再少也接。接下來后由于受到工作成本的限制，只能看菜吃飯，不按規范去測量，只按圖紙做，如果房地產開發商為了節約成本，施工時故意縮小一些，那結果就是實際面積比測量面積小了。為保證房產測繪的質量，規定房產測繪收費的最低收費標準不得低于國家收費的80%，否則由房產局對房產測繪公司處以數額等于該房產測繪項目總價的罰款。

3 如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度

3.1 由于房產測繪的計算比較復雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產公司否定。又由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足。如果規定房產測繪圖必須標上邊長及邊長的量取規定，并規定只要發現邊長縮水就可以認定其面積縮水，這樣老百姓就可以起到一定程度上監督作用，而不用花錢去請房產測繪公司來測量才能判斷房屋面積是否縮水。

3.2 利用計算機成圖和測算技術，實現房產測繪數字化、智能化，提高房產測繪成果的質量。計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用，它具有測繪智能化的優點：成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等，實現房產測繪數字化、智能化。同時，計算機智能化處理結合先進的測繪技術，達成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房產測繪技術規范及法律法規，提高房產測繪的執行力

由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足，各地房產面積測繪計算的方式有些差異。例如，國家技術標準《房產測繪規范》中關于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規定缺乏可操作性，以致不同的測繪公司對同一棟房屋進行測繪后，可能產生不同的測繪成果。尤其是對結構較復雜房屋進行測繪，其同一戶室的面積會產生較大的差異，這勢必會造成更多的測繪面積糾紛，導致房地產市場的混亂。故國家應該統一制定更加易于操作的我國房產面積測繪的方法，可以讓普通老百姓都在一定程度上預防和處理其房屋面積是否縮水。將現行的商品房按套建筑面積銷售改為按套或套內建筑面積銷售，以徹底消除因為共有面積分攤復雜，消費者難于理解、難于計算的狀況，使消費者能對所購房屋面積一目了然，明明白白消費。

結束語

房產測量中面積測算是有關百姓利益的問題，造成這種問題的主要原因是相關法律法規不健全，一方面測繪公司的準入門檻低也造成這一問題的重要原因。因此在解決此類問題時，首先要完善相關的測繪法規的建設，同時采用先進的技術，在實際的操作中按照國家技術標準進行準確的測繪。同時發展采用建筑內使用面積來銷售，避免了業主難于計算和自行測繪的麻煩。

參考文獻

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