潘石屹：地產人生下半場

劉禹彤

“幾年前王健林和馬云還打賭一個億說購物中心和萬達廣場會比電商發展得更好。那時開發商分成了兩派，一派支持王健林，一派支持馬云?，F在過了沒幾年，結果很明顯。所以說傳統的商業中心一部分會向辦公樓轉型，另一面就會轉為展示、體驗功能。我覺得房地產轉型基本上是這樣的變化趨勢。”

4月16日，在光華路新開業不久的SOHO3Q（移動時代的辦公）二期寫字樓中，SOHO中國董事長潘石屹向受邀前來的80余家租賃中介宣布，SOHO3Q的眾包傭金比例將從原來的8%上調至15%。在商業地產激烈競爭的背景下，潘石屹此舉被業界普遍認為是以互聯網營銷方式刺激租金增長，調動更多的社會資源和渠道。

在過去中國樓市“野蠻生長”的黃金十年，SOHO中國嘗到了大量甜頭，季節轉換，它也是為數不多率先大膽轉型的企業之一。2012年公開宣布首次轉型以來，圍繞SOHO中國業績下滑與轉型困局的疑問從未停止。

關于轉型，從四年前開始，潘石屹帶領的SOHO中國就在逐步告別一直以來的散售商業模式，改為持有出租物業。而在他的公司內部，銷售團隊被嚴重壓縮，部分人員以培訓方式轉崗到管理部門。

作為SOHO中國轉型的核心，SOHO3Q項目的發展一直備受矚目。在2015年，10個SOHO3Q中心陸續在北京和上海落成，1萬多個座位已經投入使用，這使得SOHO3Q成為中國最大的共享辦公提供商。

盡管SOHO3Q的宣傳聲勢浩大，卻未能“補位”公司黃金時期的高位收益。2016年3月SOHO中國發布的2015年度業績報告顯示，截至2015年12月31日，該公司完成營業額9.95億元人民幣，同比大幅下滑83.68%；同期凈利潤同比大幅下滑86.8%。

但與2014年相比，SOHO中國的租金收入成了年報中的亮點，約為人民幣10.52億元，同比上漲約148%。在市場利好、房價飛漲的情況下，SOHO中國也正考慮將一些成熟的非核心資產的物業拿出來出售。如果銷售閘門打開，意味著這家公司的業績會在短時間內迅速回升。

這些數字和現象，意味著潘石屹領導的SOHO中國目前正在緩慢而謹慎地從轉型困局中穿行出來。

“這個世界變化太大了，我們唯一的武器就是理性的思考。這個社會發展的趨勢之一是聯合辦公?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。介紹轉型期的“拳頭產品”SOHO3Q項目時，他語調歡快且上揚。

“轉不轉型，互聯網都在那”

中午，在光華路，SOHO3Q二層一處巨型玻璃飄窗后，潘石屹正在用午餐。他穿著一身藏藍色西服，黑皮鞋擦得油亮。近看鬢角有些白發。

潘石屹選擇了一盤蔬菜沙拉、一碟水果和袋裝茶，吃得很投入。一會，他以熱量太高為理由拒絕了一盤伴有木瓜醬的海鮮沙拉，“現在我體重增加兩公斤，我的教練跟我說不行，我得減?！?/p>

潘石屹是一個對自身管理嚴格的人。在剛剛過去的那個早晨，他在朝陽公園跑了10公里。邊跑邊聽《三體》有聲書，“那書寫得真不錯?！彼嬖V《中國新聞周刊》。

如果說，跑步與聽書是潘石屹的生活樂趣，那么互聯網則是他事業轉型的靈感來源。

潘石屹對互聯網產生濃厚興趣是從兩年前開始。事實上，2014年被普遍認為是房地產企業擁抱互聯網的觸網元年。那個時候，房企高層聚會時言必涉及互聯網，但多數開發商依然沒有想清楚如何擁抱互聯網，眾籌式賣房也好，與商家結盟搞“樂透”優惠也罷，房企與互聯網的結合，更多的是在創新營銷模式上折騰。

潘石屹從那時起開始頻繁拜訪小米公司、美國蘋果公司和Facebook總部等科技企業，還到烏鎮世界互聯網大會湊熱鬧……他并非“作秀”，而是在揣摩一個個巨大的想法。

“其實我思考最多的是互聯網帶來的變化，比如像淘寶、UBER這些網站確實把生活成本大幅度降下來，非常方便。傳統的出租車公司被城市交通委員會管理，上面還要層層發牌照，像UBER這樣就把包括停車場和司機這樣的全民汽車資源利用起來了?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。

2014年，潘石屹給自己定下頻繁的考察任務，比如在1個月內拜訪30家互聯網公司。在這期間，他把科技公司UBER引入上海南京西路的SOHO東海廣場3Q辦公。在與UBER接觸談合作的時候，他和對方一直交流的話題是互聯網公司將如何改變社會。UBER剛進駐東海SOHO的時候只有十幾個人，等到從東海廣場搬到外灘SOHO的時候，已經發展到兩百多人。

“我看到的是一個個利用互聯網工具讓我們的社會變得更好的公司。后來，我們就一直在思考，房地產是否能在這方面做得更好？”潘石屹向《中國新聞周刊》回憶。

潘石屹又把注意力落在了美國一家名為Airbnb的網站上，那是一家聯系旅游人士和家有空房出租的房主的服務型網站，可以為用戶提供各式各樣的住宿信息。潘石屹覺得那種模式能更合理利用閑置空間—— 一家人如果有兩個臥室就能租一個出去。他認為，這種利用房屋的模式如果在中國普及，環境污染、資源浪費等問題都能解決。

事實上，從2012年開始，潘石屹帶領SOHO中國開啟了“由售轉租”的第一次轉型。放棄巨額的賣方收益，無異于“割肉”，短期公司營收受到巨大沖擊。2012年和2013年，公司銷售額連續下滑。那個時候人們猜想，潘石屹和他的SOHO是不是要倒下了。其實，潘石屹是想由此開啟自己地產人生的下半場，以一個艱難的結束去換取新的開始。

熬到了2014年，轉型初見成效，租金收入同比上升逾五成。

SOHO中國總裁閻巖告訴《中國新聞周刊》：“到了2014年底，我們的辦公樓出租等工作逐漸上了軌道之后，潘總帶領公司的同事們開始思考另外一個問題，就是再往前走20年應該往哪兒發展？這時我們注意到北京市場辦公樓使用面積最多的是基于互聯網的科技公司?！?

閻巖回憶道，過去向租戶出租寫字樓，合同可以簽三到五年。但是現在科技企業不這樣租，因為他們中很多公司體量很小，后來可能研發出優秀的產品，再經過A、B、C、D輪的融資，從5到10個人的建制變成2000人。反之，也有很多從100個人慢慢萎縮到一個人也沒有的公司。

潘石屹意識到，SOHO中國作為商業空間提供商，已經無法滿足這些變化太快的企業的需求。2015年1月6日，SOHO中國推出移動辦公項目SOHO 3Q。2月1日，這個項目率先在北京望京SOHO和上海復興SOHO廣場推出移動辦公的樣板間，共計1500個座位，隨后逐漸推廣至SOHO旗下8個項目。

簡單解釋，這個項目就是將SOHO的寫字樓辦公室以短租的形式對外租出去，預訂、選位、支付等所有環節都在線上完成。在SOHO3Q，用戶可以租一個星期、一個月，可以租一個辦公桌、一個獨立辦公室，可以隨時隨地手機上預約、付款，還可以享受餐點、咖啡、復印打印等服務，只需要帶著手機和電腦來工作。

為了開展互聯網業務，潘石屹專門成立了特別部門——SOHO實驗室，這個部門負責人是來自高德地圖的副總裁葉萌，現在他的職務是SOHO中國的首席技術官。

葉萌介紹，眾包形式古已有之，最早的揭皇榜，皇上、大臣干不了的事召集天下英雄能人解決，就是這種形式的原始形態。高德地圖之所以能將全國各地的門牌號都收錄進來，也是靠眾包完成的。如今葉萌帶領一個40余人的團隊，這在SOHO中國算是比較大的部門，他們的主要任務就是讓SOHO更互聯網化。

關于這次SOHO3Q眾包工具的打開方式，葉萌告訴《中國新聞周刊》，個人和機構都可以注冊成為3Q伙伴，代客下單。下單完成后，將即刻得到傭金。

潘石屹笑著感嘆，互聯網時代人們買房、租房、支付租金的方式都發生了變化，“容不得你想不想轉型”。令他印象深刻的是，以前SOHO的客戶中有不少煤老板，而如今，科技公司占據半壁江山，“轉不轉型，互聯網就在那里”。

因為現在回看過去，潘石屹認為兩年前考慮的基本面是正確的。他認為，舊的經濟結構在土崩瓦解，全新的經濟形態已經浮出水面。這種新形態以互聯網為基礎、為基本結構、為工具，它更有效率、成本更低、更加公平。無數大的網絡平臺替代了過去的大公司，而這些網絡平臺上匯集了無數個人、小企業，通過競爭，他們的才華、技能得到最充分的發揮，給社會提供更好、更便宜的產品和服務。這種新的經濟形態就是共享經濟。而SOHO3Q的誕生符合互聯網經濟的邏輯。

“所以從整個影響社會的力量來看的話，甚至再過20到30年，或是更長的時間，我們回過頭看這個年代，會發現互聯網對我們的影響是最大的，這種影響已經暴露出來了。原來SOHO3Q是個購物中心，一個商業中心的利用率本該比商務辦公樓高好幾倍，可是互聯網的出現讓商業中心出現虧損?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。

這對潘石屹來說也是一個學習的過程。他比對其他同行業的“前輩”說，“你看，王石已經不干了，馮侖早就不干了，像我這么大歲數的人還在干的，學習上不能落后，我不能像他們一樣對吧?！?/p>

“能賺點就賺點吧”

潘石屹告訴記者，搭建SOHO3Q有兩個價值，第一個價值就是實打實的租金收入，第二個是平臺的價值。在渠道分享活動上，潘石屹曾向80余家租賃中介宣布，SOHO3Q眾包傭金自4月15日至6月30日上調至15%。

業界普遍認為，上調傭金能刺激中介機構加入3Q的眾包體系，帶來更多3Q用戶和租金。

說起這個決策，潘石屹是希望把中介的積極性調動起來。“光是靠SOHO中國自己干是不夠的，未來他們的規模會越來越大，還要到別的城市去”。

“今天看來當時的決定是多偉大，那個決定讓我們賺了很多錢，沉淀了很多資本。我覺得我們現在就挺好，負債率很低，目前我們還沒有收購其他地產企業的考慮，有的話現在也不能說。”潘石屹笑著告訴《中國新聞周刊》。

在長時間的談話過程中，潘石屹習慣于睜大眼睛。他的眼睛本來就小，笑起來時眼睛會變成一條窄縫。他還經常把訪問變成他的小段演講，并無意識地在句尾打上幾個磕巴。他的談話中，互聯網、共享辦公與租金出現的頻率特別高，幾乎出現在每一個問題的闡述中。

面對今年年初火爆的一線城市房地產市場，SOHO中國曾表示在3月底出售上海的部分物業，輿論開始普遍討論SOHO中國會不會重新回歸銷售模式。

對此，他解釋說：“SOHO中國三個在建的項目都建完之后，我們持有物業的面積是172萬平方米，上海占比約60%，北京約為40%?，F在上海、深圳，房價漲得非?？?，市場好我們為什么不銷售呢？既然市場給我們這樣好的機會，為什么不抓住呢？能賺錢就賺點嘛！”

潘石屹進一步解釋說，SOHO中國臨時做了一個決定，把一些比較成熟的物業拿出來，在這個月底開始銷售，但不是外灘、光華路二期這樣位于CBD的核心資產。潘石屹透露，他們準備把上海的世紀廣場拿出來銷售試一試，目前它的租金已經超過10元/平方米/天，建筑面積超過了4.2萬平方米。如果能夠銷售一個好的價格，賺了更多的利潤，多給股東回報也是好事。”

上一次SOHO中國宣布改變經營模式是在2012年。那個由銷售物業轉為持有物業的決定讓市場上一片嘩然。

“2012年8月份中期宣布業績時，媒體嘩然，股票市場嘩然，等我接受媒體采訪后，我們股票一個小時跌了10%?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。

4年時間過去了，潘石屹覺得那時宣布持有物業是一個正確決定，正因如此，現在的股票價格才比原來翻了一番。“我們當時如果把房子銷售出去，賺55%的利潤交了稅，剩下45%的錢購買像光華路SOHO二期，上海外灘SOHO這些最好位置的項目是不可能的，沒有機會的?！迸耸僬f。

從SOHO中國負債情況來看，潘石屹認為，公司完全可以以繼續持有物業的模式運營?？墒撬麄兣龅揭恍﹩栴}：前一段公司外幣債務持有率比較高，和人民幣比例是7：3，他們不知道下一步整個經濟形勢以及人民幣兌美元的匯率會發生什么變化。無論是漲還是跌，潘石屹和SOHO中國都不愿意承擔匯率風險。

“所以我們在172萬平方米的物業里面拿出來了4.2萬平方米物業，這個體量很小。把這些陸續銷售出去能使我們的外幣債務降成零，這就是我們的目標。”潘石屹告訴《中國新聞周刊》。

潘石屹本打算以散售方式出售上海的世紀廣場項目，也就是一層一層地賣。沒想到，想要整棟購買的客戶就有十幾家。“從第一輪報價來看，我們還是比較滿意的，能夠達到我們的心理價位?！?/p>

“傳奇都過去了”

午餐過后，潘石屹移步到能觀望到光華路SOHO3Q南側公共區域。

他把話題延展到了自己的新愛好——跑馬拉松，這個愛好顯然比一般跑步需要更持久的體力和耐力?！伴_始跑起來之后，我感覺我眼前的世界都亮了，心情馬上就能愉悅起來?！逼鸪?，潘石屹一次最多只能跑5到10公里，三年后，2015年的4月，潘石屹和妻子張欣在巴黎，完成了人生中的第一個馬拉松。

巴黎馬拉松是潘石屹第一次跑全程馬拉松，在這之前他跑過三個半馬。第一次跑全馬他非常吃力。由于沒有經驗，他沒怎么喝水，跑到二十公里左右的時候有點虛脫，感覺腿都麻木了。于是他跑到居民區里面要了兩大杯水，喝完了才咬牙跑完。

第二次是在紐約。2015年11月，那一次跑馬拉松過程中，他基本見到補給站就喝水，一路跑下來，速度比巴黎那次快了46分鐘。比賽結束后，《紐約時報》用了整版刊登所有完賽選手的姓名和成績。版面上密密麻麻的英文字母記載上萬個人的名字，潘石屹找到自己名字的時候興奮得不得了。

潘石屹說：“當我的名字因跑馬拉松出現在《紐約時報》上時，我很高興很踏實。盡管字小得幾乎看不見，除了我無人注意?！?/p>

運動如是，生活如是?！芭芡犟R拉松的人如果是再碰到什么困難，就感覺不算什么困難了，這種運動提高了人那種克服困難的意志?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。

話鋒一轉，他又繞回到房地產市場變化的規律上來。

“我覺得市場上沒有太多的挑戰，或者說，遠不及1997年的時候。那時中國的房子都是毛坯房，然后自己找家裝公司自己搞。記得我們做第一個精裝修房子的時候，全社會就覺得嘩然了，我們的競爭對手也在給我們編故事，說每一家的房子都是一樣的，推開門進去才發現老婆不對，是別人家老婆。”潘石屹調侃道，“結果現在看來，連三線四線城市都沒人做毛坯房了?！?/p>

馮侖曾用這樣一句話來形容走過房地產巔峰的企業：“傳奇過去了，都會歸于平淡；蜜月過去了，都會回歸日子。”用這句話形容潘石屹帶領的SOHO中國亦不為過。

潘石屹認為自己還在懷著平常心創業。畢竟傳統地產業的黃金時期始于上世紀90年代，現如今這一篇已經快翻過去了。所以，他創建了SOHO 3Q共享辦公模式，并希望用這個平臺構建一個新的人和人之間的關系，讓前來辦公的每一間公司的潛能得到最充分的發揮。

開放者永生，封閉者則一定會被自己營造的完美環境窒息而亡。對于平臺而言，人的活力就是衡量熵值大小的重要參數。潘石屹認為，如果所有人都能共享平臺的話，就不要設限。在開放性的平臺中，人的活力才能被激發。

至于未來房地產業的發展趨勢，他說，“這個也得慢慢觀察?！?/p>

“幾年前王健林和馬云還打賭一個億說購物中心和萬達廣場會比電商發展得更好。那時開發商分成了兩派，一派支持王健林，一派支持馬云?，F在過了沒幾年，結果很明顯。所以說傳統的商業中心一部分會向辦公樓轉型，另一面就會轉為展示、體驗功能。我覺得房地產轉型基本上是這樣的變化趨勢?！迸耸俑嬖V《中國新聞周刊》。