未來房價走勢及政策建議

臧武

[提要] 近年來，國內外金融危機影響還在，國內產業結構調整問題突出，地方債務危機形勢嚴峻，在此情況下，作為國民經濟支柱行業的房地產業已然成為經濟發展的重要出路。然而，2015年至今房價快速上漲，房地產政策何去何從？本文以南京為例，在分析房價上漲原因基礎上，提出抑制房價的措施，以便為政府對房地產市場進行宏觀調控提出相應對策。

關鍵詞：去庫存；資本市場；利率；存款準備金

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2016年3月8日

改革開放至今，伴隨著我國經濟的蓬勃發展和城鎮化進程的加快，房地產業作為國民經濟的支柱產業得到快速發展，但2015年上半年至今一線城市領起的房價快速上漲再次引起學界關于房地產是否泡沫及這次上漲的內在動力是什么的爭論。

過去十來年房價經過多次的快速上漲，每次上漲都會對其緣由產生很多討論。以謝國忠為代表的很多學界從房價收入比，結合國外的情況如倫敦10、紐約8、東京4.8，而我國大城市的房價收入比基本都是超過10，深圳甚至達到20以上。因此他們得以判斷我國的房價已達到頂峰，而且還有泡沫。而以任志強為代表的房地產大佬，他們結合城市化進程和供求關系，得出房價未來還存在繼續上漲的空間，尤其是資源集中的大中城市。而2015年至今，掀起的一輪房價上漲，目前還沒有新的理論出來，基本還是過去的那些理論。而且這次房價的上漲和以往都有所不同，大城市迅猛上漲而中小城市卻是不斷下跌。本文分析這次房價上漲的原因，并提出自己的一些見解。

一、當前房地產面臨的形勢

2015年中央經濟工作會議上，化解房地產庫存成為2016年結構性改革五大任務之一，因為截至2015年底我國商品住房總庫存達到39.96億平方米。其中，現房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。當前中國樓市呈現的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同。受庫存壓力的影響，2015年房地產住宅投資同比增幅持續下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值。而近期中國經濟面臨較大的下行壓力，除了中國經濟正處于結構調整期內需有所放緩之外，外需減弱的影響不容忽視，中國外貿出口增速由十年年均增長20%以上放緩至近年的個位數。此外，由于美國加息預期導致資本外流、本幣貶值、金融市場動蕩。經濟增長率短期之內又找不到一個新的增長點，而穩定經濟增長和化解地方債務危機的壓力又很大，在此情況下國家出臺了大規模的去庫存、刺激房地產的政策。

2015年至今中國人民銀行已經連續下調了6次利率，降低利率幅度達1.65%。根據資產價格原理，利率和價格呈反比，必然提高購房的積極性。同時在稅費方面也進一步降低了買房人的成本，營業稅免征期從五年調整到兩年，契稅也進行了大幅下調尤其是90平方米以上的房型契稅下降幅度比較大。極大地降低了購房的成本，同時政府降低了首付比例，首套房從三成首付降到兩成半，到2016年進一步降低到兩成，二套房首付比例已降低到四成，又進一步降低了買入人和投資人的門檻。存款準備金央行已經多次降低，累計下降達3個百分點，如果再加上定向降準，央行2015年投放的貨幣量達30，000多億元，同時央行加大新增貸款的力度，平均每月都是近萬億的新增貸款，2016年1月達到2.5萬億的天量規模，不斷給市場注入流動性，導致M2達到142萬億元的天量規模，而新增貸款中大約30%～40%流向房地產。政府從多個方面出臺政策影響買房人的需求因素，導致購房需求曲線向右移動，在供給不變的情況下，必然導致價格上漲。（圖1，資料來源于中國指數研究院指數中心，下同）

二、投資渠道狹窄

隨著經濟的發展，人們的財富越來越多，為了自己的資產保值增值，必然找一些合理的投資渠道，而恰恰我國投資的渠道非常的狹窄，目前可供投資的主要幾個渠道：

1、黃金。第一，我國投資人在普遍缺乏投資知識的前提下，幾乎很少把資金投向黃金期貨，和國外大鱷資本進行博弈，那樣幾乎是給外國資本送錢；第二，我們投資人缺乏長期投資意識，主要考慮的是短期收益的因素。而最近黃金價格不斷往下走，從最高峰1，900美元每盎司到現在的1，200多美元每盎司，且在美元不斷加息和強勢的背景下，黃金的升值通道顯然很渺茫。雖然目前在信用貨幣紙幣的流動時代，紙幣本身沒有價值，隨著紙幣的不斷發行，必然導致所有的紙幣包括美元在內的貶值，但是投資者還是不會把資本壓在黃金未來長期的升值的賭注上，因為他們可能更多地是考慮可見的短期收益。

2、資本市場的投資。在資本市場中，我國投資者比較傾向于股票投資，因為沒有杠桿，投資風險相對小。因此，從2014年1月到2015年6月，在國家的推動下，形成了一股政策牛市，上證指數從2，000點一路暴漲至5，178點，漲幅達2.6倍。而創業板指數更是從1，200點漲至4，037點，漲幅高達3.36倍。在短短的一年多里，使股指產生如此之大的漲幅，歷史上和國內外都很罕見，造成了股市的巨大泡沫。因此，2015年下半年隨著大量資本的撤離，形成中國資本市場上重要的一次股災。僅2016年的前兩個月，人均股民虧損達28.5萬元。這必然導致股票市場上原有資本的撤離和新的資本尋找其他投資渠道。這個時候政府提出房地產去庫存化，來化解經濟增長乏力和地方債務危機。大量資本必然抓住這個時機，大量的資本涌入房地產行業當中去。（圖2）

雖然資本是貪婪的，但也要考慮風險和收益。投資者結合市場需求和城市經濟發展水平以及城市的資源，把資本都投入到一二線城市的房產中去，必然導致2015年下半年至今大城市房價遠遠領先于百城房價指數的漲幅。以南京為例。（圖3）

3、房產與地方政府的關系錯綜復雜。第一，房地產行業在國民經濟中占據重要的地位，房地產行業的好差直接影響本地的GDP；第二，在最近經濟下滑稅收增幅下降，而民生開支卻不斷增加的這一背景下，政府必然希望土地能賣出高的價格來維持未來的發展。如南京市，過江隧道的建設、長江大橋的建設、每年上萬輛公共自行車的投入以及未來五年要建設8條地鐵等，每一項都是一個龐大的開支；第三，每一屆政府都希望在任時做出屬于自己的政績工程出來，而出政績需要投入。我國土地在國有的這一特殊制度下，政府拍賣土地作為預算外收入，不受人大的監督，可以自由支配。顯然是政府資金來源的最好渠道；第四，現在的地方政府在城市發展過程中，有一種理念叫作經營城市即考慮收益和成本的企業模式。而作為土地市場的完全壟斷者，根據邊際收益和邊際成本的原則，達到收益最大化。以南京為例，2015年南京共誕生20個“地王”，賣地772億元，成交總面積約365萬平方米，僅完成國土局全年750萬平方米（商品住宅500萬平方米，商服250萬平方米）供應指標的48.7%。而2014年南京樓市土地市場實際成交面積為611萬平方米，賣地總收入為675億元。樓面價從2014年的11，000元漲到2015年的21，000元，高達90%的驚人漲幅。進入2016年上海建工以64.8億元拿下河西中部G68宅地，樓面價42，561元/平方米，幾乎超過南京所有在售樓盤的價格。南京在面粉超過面包價格的情況下，如果2015年的地王在2016年集中上市，必然導致2016年的房價繼續呈現上漲甚至暴漲的格局。

三、抑制房價非理性上漲的建議

1、在當前整個世界經濟增速下滑大背景下，我國經濟也不可避免的進入調整階段。在產業結構調整沒有結束之前，經濟缺乏相應的增長點，而地方債務危機、民生和減免稅費等持續壓力下，可以刺激房地產這一國民經濟支柱的復蘇。然而，復蘇以一線帶動二線，然后傳到三四線城市的想法，可能這種預期很難實現。資本都是趨利性和風險回避性，他們在有一線和優質的二線城市可以投資的背景下，很難把資本投入到三四線城市，導致我國庫存壓力較大的三四線城市，根本得不到想要的資本。而恰恰不需要刺激的、對政策敏感度比較高的一二線城市，在政府的刺激下，暴漲已是必然。因此，政府政策的出臺必須因地制宜，在資源集中和經濟發達的城市，減少刺激政策，甚至不出臺經濟刺激政策，減少資本流入這些城市。引導資本流入到庫存較大的三四線城市作為他們的投資方向，這樣有效地化解去庫存壓力，打好去庫存的殲滅戰。

2、健全證券市場，使投資人的財富保持長期穩定的增值，而不要形成暴漲暴跌的格局，使資本在房地產和股票市場大規模的來回轉移，這樣對房地產和股票的健康發展產生不利的影響。同時，資本市場的長期健康穩定發展也為投資提供穩定的財富，為投資人購買自有房地產提供有力的財力支撐。而不是目前割韭菜式的掠奪股民的財富，A股2016年1月份便消滅了44.65萬持股市值百萬以上的大戶，相較2015年年末銳減近三成。這樣對股民的后續消費投資能力產生很大的影響。

3、地方政府有責任維持房地產的健康持續發展。現在我們對官員的考核都是以GDP為綱，民生支出為輔助要求的這一基本原則，而這些考核恰恰需要房地產的快速增長。因此，要改變政府的考核方式，更多的從市民的幸福指數出發，結合幸福指數的各項指標進行考核，如房價收入比、教育程度、人均居住面積、擁堵指數、人均藏書量、萬人擁有的公園數量等，從而降低政府對房地產行業的依賴。

主要參考文獻：

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