買房人與賣房人的“冰與火之歌”

胡曄

都說北上廣不相信眼淚，但是看看房價就讓買房人心灰意冷；都說開發商一本萬利，但是看著即將斷掉的現金流就有火燒眉毛之感。買房人與賣房人的“冰與火之歌”正在上演，未來還會持續。

都說北上廣不相信眼淚，但是看看房價就讓買房人心灰意冷。都說開發商一本萬利，但是看著即將斷掉的現金流就有火燒眉毛之感。買房人與賣房人的“冰與火之歌”正在上演，未來還會持續。

自2015年房價瘋狂上漲以來，深圳的房價已經超越北京房價達到了九萬一平米的地步（當然這不是指均價）。深圳瘋了，上海也正在瘋，然而很多二三線城市的房價卻出現了下降的趨勢。2016年的第一個季度已經過半，然而北上深房價卻讓那些試圖在此扎根定居的“北漂”、“海漂”和“深漂”們更加絕望。二三線城市的人在觀望房價拐點何時到來，買房人依然在感嘆買不起“房”，覺得內心異常“寒冷”。

瘋了的不只是買房人，更有賣房人。一線城市雖然房價依舊漲勢兇猛，但是總共不到40個城市，更多三四線城市的地產開發項目現在都是“壓力山大”，當地人缺少住房需求，然而沒有新興產業導入新移民，房地產業現實庫存自然“水漲船高”。所以雖然有一批開發商在瘋狂數錢，但還有一批開發商和賣房人生怕賣不出去房，熱鍋上的螞蟻一般，仿佛被架在火上“烤”。

根據國務院發展研究中心副主任王一鳴在“中國經濟50人論壇2016年年會”上披露的情況粗略估計一下，到去年12月底全國房產待售面積大約是7.18億平米。按去年全年銷售面積12.81億平米，加上在建面積是73.5億平米，加上中口徑，5年9個月，如果再加上待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，大口徑要6年5個月，這是庫存的概念。截至今年1月，全國70個城市的房價中，環比上個月下降的城市為24個，同比去年同期下降的城市為46個。而且很多二線城市的房產交易甚至還呈現出了有價無市的局面。

一線城市房價瘋狂上漲的原因首先是大量的“北漂”、“海漂”和“深漂”等新移民在一線城市有剛性的購房需求，新移民們也想在即將要終身奮斗拼搏的地方擁有自己的小窩吧，所以肯定有買房的需要；要為小孩上好的學校買學區房吧，所以還是需要買房，諸如此類的原因是一線城市房價居高不下的“根本動力”。

其次，政府允許各地建立自貿區，很多企業和商戶受政府減稅等政策的吸引，蜂擁而至，由此抬高了商業用地的價格，而自貿區的成立往往不僅僅帶動本地房價也會帶動周邊房價的上漲。而三四線城市的房價的下跌趨勢主要原因就是供過于求，很多地方沒有那么多本地人口，對住房需求不高，且由于地方經濟的單一性，新產業暫時沒有強勁的發展趨勢，也由此沒能出現大量新移民涌入的情況。

如果我們刨除兩會將出臺一些關于房地產的政策，三四線城市房價很有可能會在今年下半年出現趨勢性下跌，因為畢竟大的經濟周期和行業周期都決定了中央已經出臺的“去庫存”等措施需要時間才能奏效，不過這里需要強調的是房地產應該暫時不會出現全面崩盤的局面。所以，無論是買房人還是賣房人，最好都睜大眼睛，盯著兩會，也許您會從中對房地產行業的未來有自己的心得。

依據現狀，無論是買房人還是賣房人，都在“冰與火之歌”中拼命掙扎。但是小編想說，歐美的房價也曾出現了超大城市房價暴漲的現象，只不過其他城市是處于相對低位的狀況。

中國房地產行業的現狀一方面是從溫家寶調控房地產以來一貫性的政策起了作用，另一方面這種房價因為供需關系自然回歸的現象本身就是市場自然調節的結果。這種趨勢也與歐美的房地產市場的發展規律有所趨同。