農(nóng)民工舉家進城有多難？

吳秋余 歐陽潔

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份房地產(chǎn)庫存已達7.39億平方米，增速15.7%，這些庫存主要集中于三、四線城市。加快農(nóng)民工市民化，是消化這些庫存的重要渠道之一。但受到貸款難、落戶難、收入不穩(wěn)定等影響，農(nóng)民工群體在三、四線城市安家置業(yè)仍面臨各種難題，“舉家進城”需要進一步降低門檻、放寬尺度。

三、四線城市房子好賣嗎？

祖籍陜西榆林的張帥完成了人生中一件大事：這個大學畢業(yè)5年多的農(nóng)家子弟，終于在工作地山東買上了心儀的房子。

“爸媽都是地地道道的農(nóng)民，家里不能提供資助，本來計劃明年才能湊齊首付款，但國家今年初降低了房貸首付比例，原來需要15萬的首付款，現(xiàn)在只要10萬了。”張帥說，經(jīng)過反復比較，自己選擇了市區(qū)齊悅花園一套86平方米的兩居室，總價50萬元左右，雖然面積不大，但擁有了自己的房子，圓了多年夢想。

從江西來到湖南打工的陳思紅也買了房。“說實話，買房子對我們來說壓力還是很大的。最近首付比例下調(diào)了，就能少付3萬元左右，差不多相當于一年收入，而且稅收也優(yōu)惠了，所以趕緊出手。”首付后，陳思紅月供在2000元左右，感覺負擔不小。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年2月份70個大中城市房價同比、環(huán)比增速分別為2%和4.8%。其中三線城市房價自2014年4月以來首次環(huán)比上漲。

“2月份，我們公司20天銷售了50套房子，到3月份一天就能賣出10套，感覺就是在‘搶，但政策效應也在慢慢減弱，現(xiàn)在來看房的多，下單的速度倒是慢下來了。”株洲中房投資有限責任公司營銷總監(jiān)袁江說，樓市年前開始回暖，從戶型上看，從2015年開始，90—144平方米的戶型最俏，銷量同比增長21.5%，144平方米以上的大戶型銷量同比增長了21.8%。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相對于一線城市動輒數(shù)萬元每平方米的價格，三、四線城市價格相對穩(wěn)定，而在三、四線城市中，購房者對價格的敏感度也更高。不少房地產(chǎn)企業(yè)也抓住當前政策有利時機，積極調(diào)整銷售策略，吸引更多購房者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，三、四線城市普遍出現(xiàn)的樓市回暖行情，主要是去年一系列政策累積效應的顯現(xiàn)，這其中首付比降低的作用最明顯，讓很多初次購房的剛需階層提前跨過了購房門檻。此外，部分一線城市房價出現(xiàn)的快速上漲，也提高了三、四線城市房價上漲的預期。

農(nóng)民工“舉家進城”有多難？

雖然有利好政策支持，三、四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，不少房地產(chǎn)商也通過降價促銷吸引了購房者，但據(jù)調(diào)查，受收入水平、政策限制等因素影響，農(nóng)民工等群體在三、四線城市圓買房夢依然阻力重重。

35歲的農(nóng)民工李寶長在淄博市打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯了。如果在城區(qū)買一套90平方米的房子，至少需要50萬元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬一哪個月的收入落下來，就有可能還不上貸款。

李寶長說：“來這里打工10多年了，妻子孩子也都跟著來了這邊，很希望在當?shù)刭I一套屬于自己的住房，一家人安安穩(wěn)穩(wěn)住在一起。”可是，幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

出于孩子上學、養(yǎng)老等考慮，農(nóng)民工購房意愿較強。抽樣調(diào)查顯示，很多農(nóng)民工都有在打工當?shù)刭彿康囊庠福鎸虞m五六千元甚至更高價格一平方米的房價，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無力”。

以湖南三、四線城市住房均價3500元為例，算下來一套100平方米普通住房的總價為35萬元，按目前市場上首次購買普通住宅20%的首付比例計算，首付金額為7萬元。2015年，全國農(nóng)民工人均月收入是3072元，一名農(nóng)民工用全部工資來支付購房首付，需要2年時間，但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口開銷，負擔三、四線城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開支。

不僅如此，由于現(xiàn)行戶籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來人口在工作地買房，很難享受到本地居民相同的待遇。

農(nóng)民工大多在民企工作，甚至是臨時聘用人員，收入偏低，收入來源不穩(wěn)定，很難達到銀行信貸要求。現(xiàn)實中，農(nóng)民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實。如果農(nóng)民工是短期工或臨時聘用人員，大部分正規(guī)企業(yè)不愿意出具收入證明，還有不少農(nóng)民工的每月工資收入是現(xiàn)金結(jié)算，無法提供銀行存款賬戶流水。此外，農(nóng)民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請資格，所以申請房貸難度不小。

農(nóng)民工普遍面臨進城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動購房的意愿。

張帥說，由于戶口不在本地，自己買房選擇了商業(yè)貸款，利率比公積金貸款高出1個百分點以上，每月還款額3000多元，這筆支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在買房中遇到了不少現(xiàn)實困難，“因為我的戶口在外地，辦理商業(yè)貸款時，銀行要求我在本地找一個聯(lián)系人，可跟銀行借錢這種事，人家一聽都怕將來惹上麻煩，誰也不愿意提供證明。”

因為戶口問題，張帥還面臨著一個尷尬，“如果把陜西的農(nóng)村戶口遷出來，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意遷戶口，可要是不遷過來，買了房子也不能直接在當?shù)厣蠈W，只能按借讀處理。”張帥不理解，他已經(jīng)在當?shù)毓ぷ髁?年，社保、繳稅都在這邊，為啥買了房不能享受跟本地人一樣的待遇？

“現(xiàn)在很多農(nóng)民工和外來人口在工作地買房，更多是為了子女上學和就近享受公共服務，如果不把這個環(huán)節(jié)打通，鼓勵農(nóng)民工在城市買房就成了一句空話。”張大偉認為，三、四線城市應逐步探索以居住證為核心的公共服務提供模式，農(nóng)民工和外來人口只要在居住地買房了，就應當享受到與本地人同等的公共服務。

買房負擔能否減一減？

一系列房屋開發(fā)政策的限制，提高了房產(chǎn)開發(fā)成本，也是增加買房負擔的重要因素。近年來，為解決大城市停車難，一些地方出臺了住宅小區(qū)車位建設的相關(guān)規(guī)范，普遍要求新建小區(qū)車位住宅比達到1∶1，這在一、二線城市政策效果不錯，緩解了小區(qū)停車緊張問題，但在三、四線城市，由于居民購車數(shù)量還不多，停車空間較富裕，小區(qū)地下停車位出現(xiàn)了賣不動的景象。

濟寧華都房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)“金色蘭庭”項目一、二期房屋時，按照政策要求同步配建了2600個地下停車位，至今房屋銷售了1700多套，但車位只賣出約600個，占壓企業(yè)資金近1.6億元，每年利息成本近2000萬元。

為了盡量不占壓資金，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取了搭配銷售的策略，即購買一套住房必須同時購買一個地下車位，但動輒10萬元以上的車位對三、四線城市購房者是一筆不小的負擔，加之銀行和公積金中心普遍不接受車位作為抵押品進行貸款，相當于提高了購房者的首付比例。

除了引導房地產(chǎn)企業(yè)主動降價，銀行的信貸支持也很重要。張大偉說，目前三、四線城市普遍執(zhí)行20%首付比例，杠桿率已經(jīng)處于較高水平，繼續(xù)降低首付比例可能性不大，未來的信貸支持主要是通過引導利率下行，降低買房者的購房成本和還款壓力。

由于三、四線城市金融業(yè)競爭相對不足，利率沒有充分市場化，出現(xiàn)一、二線城市與三、四線城市利率倒掛的現(xiàn)象，“北京等城市能找到八二折的優(yōu)惠利率，但很多中小城市仍在執(zhí)行基準利率，這顯然不合理。”張大偉說。

此外，如何進一步發(fā)揮好公積金在降低買房負擔方面的作用，值得探討。張大偉建議，可以逐步考慮將現(xiàn)行的公積金政策擴大，為購買首套住房的群體提供普遍的低利率貸款支持，同時可以解決現(xiàn)有戶籍、公積金存繳等方面的使用限制。（來源：人民網(wǎng)）