產業園區創新發展之道

周凱

產業園區作為區域和城市產業發展的承載主體，一直是推動各地經濟發展的重要增長極，園區經濟在國民經濟中的地位日益增強，2015年國家級開發區（包括高新區和經開區）經濟整體規模預計達到17萬億元，占全國GDP比重約25%。近年來，在世界經濟復蘇乏力，國內宏觀經濟增速下滑背景下，我國產業園區的發展同樣面臨嚴峻考驗，尤其是對支撐縣域經濟命脈的省市級產業園區來說，更是雪上加霜，如臨寒冬，探求在經濟新常態下的產業園區創新發展，對于國內的經濟轉型極具價值。

傳統發展模式受困

我國產業園區發展陷入的困境主要表現為存量過大、高空置率、同質化。據前瞻研究院統計，截至2014年底，我國省級以上產業園區1644家，市級園區更是數不勝數；招商通數據顯示，2014年我國產業園區整體空置率高達43.2%；截至2013年4月，蘇州僅文化產業園區數量就多達78家。

究其原因，主要有以下三個方面：一是過去各地政府出于政績考慮，盲目上馬各類園區項目，粗放式招商引資，從而使得政府主導型園區普遍存在產業定位不清、產業關聯度低、產業鏈不完善、配套服務薄弱等問題。二是在當前不容樂觀的宏觀經濟形勢下，實體經濟景氣度日趨式微，而作為制造業重要載體的園區發展更是如影隨形，園區招商十分艱難。三是隨著房地產市場深度調整，樓市已進入高庫存率、低利潤率的“新常態”，傳統房地產商開始涉足產業園區開發，但由于缺乏核心企業、技術、人才等產業資源的支撐而使園區同樣面臨空心化。

產業地產的崛起

在產業園區傳統發展模式受困的同時，近年來，圍繞著產業園區開發建設及運營而興起的產業地產發展卻熱情高漲。綠地、萬科等房地產巨頭加快拓展，海爾、中興等實體企業也開始多元化布局，華夏幸福、聯東U谷等園區開發企業備受資本的青睞，產業地產或將迎來繼住宅地產之后的又一個黃金時代。

產業地產的崛起源自三股力量的推動。一是產業升級和轉移產生的內生動力。發達地區的產業升級和滯后地區對轉移產業的承接，推動存量園區相應的轉型升級。政府為給本地產業轉型升級騰挪發展空間，加緊老工業園區的“騰籠換鳥”工作，傳統園區迎來“二次開發”機遇。二是新型城鎮化的有力推動。以人為本的新型城鎮化帶來城市產業的發展和人口的持續導入，而產業園區作為城市發展的重要功能平臺，將承載著該趨勢下的巨大市場需求。三是新政策新趨勢的市場導向。在“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶、自貿區等一系列國家政策刺激之下，在工業4.0、“雙創”行動、“互聯網+”等新產業發展趨勢誘導之下，一批新興產業和服務業態應運而生，這些領域需要新的發展空間與之相適應。

產業園區的開發模式大體上可以分為政府主導型開發模式和社會化開發模式。前者是過去最常見的園區開發模式，它具有規劃性強、權威性高、政策支持力度大等優勢，但隨著我國經濟市場化進程的加快，中央土地和財稅政策收緊，地方政府簡政放權改革要求，其靈活性差、創新能力弱、機構臃腫、政企不分等缺陷嚴重制約了園區發展。作為產業地產直接推動力量的社會資本和民營企業，其積極參與園區投資開發的社會化模式，因具有專業性強、靈活性高、融資渠道多、商業模式不斷創新等特點，正在成為產業園區開發的主流趨勢。

可以說，產業地產的興起是園區開發由政府主導走向社會化的必然結果，產業地產的創新發展是根治園區發展積弊的奇方良藥，是推動傳統型園區轉型升級的救命稻草。

產業地產新玩法

在經濟新常態的背景下，近年來帶動產業園區新一輪發展的傳統產業地產發展模式也亟待升級。結合新的發展形勢，大致可梳理出三種新模式。

園區開發的PPP模式。為了激活社會資本，降低政府負債，以及提高公共產品的供給效率，近年來政府正在大規模推進PPP模式。產業園區具有很強的公共產品和服務屬性，開發投資規模大、周期長，政府主導的開發模式遇到瓶頸，因此急需采用PPP模式引入高效的社會資本。園區PPP的基本模式可歸納為：政府部門以國有資產入股，引入社會部門組建合資公司，負責園區土地規劃整理、公共基礎設施建設、產業招商、園區管理運營等，并在政府的監督和監審下，通過政府購買、政策補助、特許經營權收益等途徑獲得投資回報。社會資本退出PPP的方式主要有股權轉讓、資產證券化及整體上市等。園區PPP模式對地方政府和社會資本都具有極強的吸引力。引入社會資本，減輕了政府財政壓力，利于政府職能轉變，使政府從產品提供者變成監督者。政府和社會多元主體可以發揮各自優勢，提高園區開發建設、管理運營效率。雙方形成利益共享、風險共擔的利益共同體，既可保證社會資本獲得較為穩定的投資收益，也能保障園區發展長期目標的實現。但當前在相關法律法規不完善，合作模式不規范，評估審核機制不健全，政策環境多變等背景下，產業地產商參與園區PPP的態度十分謹慎。因此要求地方政府要具備契約精神，提升政府公信力，重塑良好政商關系，最大程度地尊重社會資本，保持長期共贏的心態，為產業地產開發主體營造良好的投資環境。

園區運作的資本化。近年來，隨著中央收緊地方政府債務規模，地方財政無力支撐園區基礎設施建設；商業銀行不良貸款率不斷攀升，而房地產市場利潤率嚴重下滑，從銀行獲取信貸難度加大；土地、稅收等資金優惠政策全面趨緊，傳統招商引資手段不再靈驗。對于當前已從單一功能的工業園蛻變為產城融合的城市綜合體的現代化園區來說，園區的前期開發投資規模一般都較大，后期的招商、運營也需要大量資金，而投資回報周期卻很長，因此，如果沒有金融的支撐，園區運作成功率將大打折扣。那么對產業地產商來說，如何獲得融資，又如何實現資產變現呢？一是創新融資方式，解決經營資金來源問題。號稱中國產業地產龍頭的華夏幸福基業給同行們上了生動的一課，根據火花S-Park統計，從2012年至2016年4月，華夏幸福非銀行融資總額2974億元，涉及融資方式多達16種。產業地產商可與金融機構合作，設計投融資架構和產品，實現園區開發的資金閉環，除了常規的銀行信貸、公司債券及住宅銷售融資方式外，還可以利用信托借款、夾層融資、融資租賃、戰略引資、資產證券化等創新性融資方式。二是強化金融服務，轉變招商引資方式。針對科技型中小企業發展面臨的融資難問題，園區可聯合金融機構和風投機構提供便捷的投融資服務，吸引高科技企業入園，還可以拓展房屋租賃招商、租費合作招商和房屋產權合作招商等渠道。三是加強資本運作，優化盈利模式。產業地產商可利用自有資金或以物業、租金入股等形式開展股權投資，借助所投企業的股權轉讓或上市退出獲取投資收益。

園區運營的輕量化。新形勢下，隨著政府逐漸退出園區開發，產業地產領域正在進入“市場在資源配置中起決定性作用”的新局面。在市場競爭日益激烈，園區開發走向規范化和公平化的趨勢下，產業地產將徹底告別單純依靠“土地溢價+物業銷售”的重資產投資而獲取短期投機暴利的野蠻生長時代。產業園區要加快去地產化，通過提升自身的資源整合能力、平臺服務能力和品牌影響力等軟實力，構建“產業+服務+運營+資本運作”的綜合盈利模式。一是整合資源，提升價值。通過對產業鏈上下游企業、金融資本、公共服務等各種資源的整合，促使園區形成完善的產業生態體系、金融服務體系和城市運營體系，以提升園區整體的經濟價值。二是增值服務，多點盈利。當前，園區基礎性的物業服務已經無法滿足企業的需求，而對資本、技術、人力、市場等發展性服務則提出更高要求，這些增值服務既是園區核心競爭力的具體表現，也是實現持續穩定多點盈利的有效途徑。三是打造品牌，服務輸出。產業園區品牌建設是破除同質化競爭，展現核心價值的有力手段；是對外拓展市場，輸出服務的前提條件。國內知名產業地產商在形成品牌影響力后便開始全國布局，如聯東U谷在2005年成功開發北京金橋產業園項目后，截至目前已在全國20多個城市復制打造了50多個園區。

產業園區未來的發展趨勢還將是專業化、精致化、智慧化和生態化，而對于產業地產商來說，未來的重任則是要完成從地產商向“科技企業孵化商”、“產業發展服務商”、“城市運營商”等角色的華麗轉變。

（作者單位：投資北京發展研究院）