樓市分化之憂

張興軍

分解一線城市的房價可知，地價與各種稅收是房價最主要的構成，在二者沒有明顯變化的前提下來調控房價，基本起不到預期的作用。

近幾年來，中國的地產市場（尤其是一線城市）發展可以用狂飆突進來形容。從上一輪“4萬億”的政策刺激開始，就有相當一部分資金都流入到了地產行業。加之供求兩端的信貸杠桿，共同造就了當前的“樓市繁榮”。如今，這種“繁榮”正在超一線城市和其他城市之間產生分化。

地產商拍完一塊土地，然后盡快將待建的房子銷售出去回籠資金，繼而去買新的土地，完成一次價值增值的完整過程。然而，在一個地價、房價飆漲的時期，地產商、銀行和購房者都處在一個亢奮與憂慮并存的狀態之中。亢奮的是，有地不愁建，有房不愁賣，這給地方政府帶來了不菲的土地收入，給地產企業和銀行帶來了可觀的利潤。

一些專家認為，應該將房價的問題交給市場——由看不見的市場來自行調解。另外一些人則表示不認同，包括土地、稅收都是由政府來把控的，政府應該承擔穩定房價，以使之與GDP的增長、居民的收入增長之間實現科學的動態平衡。

近日，中國漲幅最快的兩大城市——深圳和上海相繼實施了房地產進行了限購政策。包括規范互聯網金融、叫停首付貸、提高首付比例、嚴格社保繳納年限等措施，開始了新一輪“最為嚴格的限購措施”。

從2010年迄今，政府調控房價對抑制投機等方面，的確起到了一定的作用。但在對部分城市控制過快、過猛增長方面，卻不盡如人意。以特區深圳當下的房價為例，媒體報道稱連騰訊、華為這樣的企業的員工都已經開始望房興嘆了。更勿論廣大的工薪階層的藍領及服務業人員。早在2013年時，“逃離北上廣”一度成為熱門話題，原因即在于高企的房價遠遠超出了大部分群體的收入水平。幾年過去，房價增幅遠超GDP增長速度，讓以大學生為代表城市新一代移民更加望房興嘆。

與紐約、東京等國際大都市的房價相比，北京、上海的房價正在不斷向其看齊。雖然短期內，中國的超一線城市仍然是向著人口凈流入、配套更完善的方向發展，高企的房價也沒有跡象表明會有所下降。但是，因房價的過快上漲而帶來的負面效應卻無疑是會顯現的。例如，一個城市的房價過高，不可避免地會帶來擠壓創新、人才外溢的不樂觀局面。

沒有疑問的是，北上廣深為代表的一線城市在2016年又是一個土地財政的豐收年。從公開信息看到的土地招拍掛的成交價來看，樓面價清一色地高出周邊新房和二手房的銷售均價，而且高出的還不是一點半點。

分解一線城市的房價可知，地價與各種稅收是房價最主要的構成，在二者沒有明顯變化的前提下來調控房價，基本起不到預期的作用。在大經濟周期之下考量，任由房價飆漲反而會致使地產企業、銀行和購房者處于擊鼓傳花的游戲當中。需要警惕的是，如果一旦房價出現什么風吹草動，其消極影響就會如多米諾骨牌一樣紛紛顯現。