一線瘋了，應該怎么辦？

巴九靈

杭州有一個地鐵站叫西湖文化廣場，站點附近有一個地標建筑叫環球中心，它的22樓是杭州最大的房產中介公司總部，從年底開始，地鐵站的廣播不再是地鐵通知或普通服務信息，而是“單曲循環”告訴大家去中介公司應該走C出口，并指路如何到達。在環球中心的樓下，隨時可以看到排著長隊上電梯到22樓簽約的人們。

非典型現象

以往深圳開發商開盤，會租用酒店的宴會廳。去年年底一個開發商發盤，直接租用了體育館，這個體育館最多可容納1.8萬人。這次演唱會式的開盤，前3小時就已經有上千人排隊，開盤過程只持續了6個小時，4次宣布加房源，將1637套房源全部賣完，簽約金額達60億。

去年以來，上海賣方在談判過程中幾次提價，幾日就漲價百萬的房子屢見不鮮；房東不讓看房子，直接問出價；好不容易看完房子，房東也不肯收錢，怕賣早了吃虧……房價暴漲的副作用——二手房違約如期出現，民事業務的律師事務所業務量暴漲，因二手房違約造成的法律糾紛，一個月的量幾乎可以抵得上14年一整年。

2015年一線城市房價領漲，深圳漲了33%，上海漲了17%。當一個城市的房價年增長超過30%的時候，城市里的居民大概什么工作也不想做了——買不起房的自暴自棄，買得起房的坐收漁利。

如火山爆發般的房價高潮還未來得及延伸到二三線城市，就不期而遇從天而降的冰川冷水——上星期，傳聞多日的上海“史上最嚴”樓市政策終于落地。非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限，由滿兩年調整為滿五年。同時，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。深圳房地產市場也下達了關于收緊住房貸款的相關決議。

如果說房地產政策的不斷調整在宏觀上只是數據的體現，那深入到尋常百姓人家那就是如同過山車一般的體驗。

面對2016年新政策的推出，許多本沒有能力買房的人也按耐不住內心的焦慮，他們不斷在房價的曲線上徘徊，無法做出決定——想傾注一切來擁抱這個泡沫，卻更害怕其在一瞬破滅。

肯尼迪曾說“如果當鞋匠都在買股票，我就不想呆在里面了”。當整個社會都潮水般撲向房市的時候，我們更應用理性的思維分析其背后暴漲的原因。除了政策導向之外，還有兩大客觀因素。

人口流入。一線城市的房價暴漲，與其稠密的人口凈流入量分割不開。今天的一線大城市，人口凈流入量都以百萬為單位計，無時不刻在向北上廣深等幾座中心城市聚集。

城市的經濟規模和人口增長又形成良性的循環和經久不衰的擴張勢頭。

以上海為例，單就整體經濟規模，早已超越多個國家，可以說是“富可敵國”。人口不斷增長，土地供應卻非常有限，住房供不應求，而價值膨脹也是順理成章的。

貨幣總量增長。從2005年到2015年，我國的廣義貨幣總量每年都以兩位數的百分比增速一路小跑。以2015年為例，去年我國的貨幣總量增加將近14%，但GDP增長卻是6.9%。貨幣增發的速度達到了經濟增長速度的兩倍，跑得最快的大概就是印鈔機了。

而由于通貨緊縮和實體經濟的不振，最近一年央行持續降息六次，又造成了貨幣持續寬松的狀態。

銀行不保險，股市像冒險，每個人都感覺到口袋里的錢在貶值，這樣的情況迫使我們選擇一個可靠的避險性投資，房市再一次成為最佳選擇。最起碼，你住或不住，房子就在那里。

正如莎士比亞說的“極度的瘋狂是不能用一根絲線拴住的，就像空話不能止痛一樣”。樓市急需理性來平衡火山般的瘋狂，而以上三個因素一定是房市的晴雨表。

從一線到四線，需要考量的原則

在超一線城市，因為人口處在持續流入狀態，經濟規模不斷壯大，北京對比的是首爾，上海對比的是臺北，深圳對比的是香港，等量而觀，這些城市似乎還看不到增長的頂部。延伸到其他各類城市，一些具體的指標或許可以作為參考。

要看土地供給。過去三到五年，土地供給是不是合理和持續的。以杭州為例，過去三年房價緣何不漲，是因為2009年一年就出讓土地1600億元人民幣，比是年北京還多900億元。這就是過去幾年杭州政府在土地供給方面存在的問題。反觀上海，這座國際大都市自2006年開始的11年時間里上市的182.8萬套的商品住宅，178.5萬套已經名房有主，剩余的庫存尚不夠6個月的銷售。

當然，也要看城市的第三產業增長與周邊城市的對比是否具有優勢。

2016年，經濟形勢空前復雜，房地產價格的暴漲、企穩，甚至是泡沫的衍生狀況，是觀察當下經濟的中國指標。我們樂于看到房價和徒弟增長都回歸到理想。

非理想暴漲是無人樂見的結局

今天的“90后”依靠自己的努力買到房子的人不到0.1%，市民不愿意看到房價暴漲。絕大多數政府也并不愿意看到這種暴漲，因為土地是政府的最后一張牌。房價長期暴漲，經濟問題就容易轉化為社會問題。房價非理性上漲，對于地方政府、地產開發商、銀行和潛在的購房者都不愿見到這種結局。

2015年全社會融資總額17萬億，房地產占到12萬億，在很多城市都占到大而不倒。2010年以后，4萬億投資中一部分被拿來做房地產投資，在部分空置率較高的城市，投資者破產會直接由銀行來買單。如果房地產崩盤，首當其沖的就是銀行。

開放商同樣不愿意。今天北上廣深一線城市和重要的省會城市，在土地拍賣會上，已經看不到新鮮的面孔。高企的房價和地價，讓多數地產商紛紛出局。整個行業充滿著投機的氛圍。

2013年，房地產出臺國五條。各地政府要制定并公布年度新建商品住房價格的調控目標，建立健全穩定房價工作的考核問責制度。所以說，對于政府而言，應該承擔起房地產價格穩定的責任。房地產問題不是簡單的市場問題，政府有責任讓房價的變化，與GDP增長和居民收入增長形成一定的合理比例。