完善我國業主權利法律保護的建議

【摘要】業主即建筑物區分所有人，享有共有權、專有權和成員權。然而在日常生活中業主的權利經常受到來自物業服務公司、房地產開發商、業主自治組織等各方面的侵害：侵害業主管理權、亂收費、侵占業主公共部分利益等等，但由于目前物業管理市場不夠規范，監督管理不到位、物業服務合同范本等相關配套制度不夠完善，從而導致了業主的合法權利有時得不到及時有效的救濟。本文在分析現行立法對業主權利保護的得與失的基礎上，提出了一些完善法律法規的建議。

【關鍵詞】業主權利；法律保護；建議

在我們的日常生活中，我們業主的權利常常受到來自物業服務公司、房地產開發商、業主自治組織等的侵害，因此也就產生了許多的矛盾和糾紛。這些矛盾和糾紛的存在恰恰與我國構建和諧社會的目標相背離，而且是對我們構建“和諧社會”極其不利的。且我國現行的《物權法》和《物業管理條例》等法律法規對保護業主權利的規定存在著一定的缺陷，這樣常常會導致受侵害的業主權利無法得到有效的救濟，這樣便使得我們的人權得不到充分的保障，也使得我們的憲法無法在真正意義上的實現。因此，分析糾紛和矛盾出現的原因，以及在糾紛和矛盾發生后，如何維護業主的權利具有非常重要的理論價值和現實意義。

一、規范物業管理市場

隨著市場經濟的發展，我國物業管理也應運而生的，當今社會競爭是市場經濟活力的所在，所以把競爭這一理念引入到物業管理行業中去，讓物業服務公司走向市場，這樣就能進一步提高物業服務公司的水平和物業服務工作人員的素質。筆者認為現階段應該加大立法強度，如：（1）、在《物業管理條例》、《物權法》中增加一些強制性規定，把“政府倡導”、“鼓勵”等詞語換掉，使得法律更加有威嚴。（2）完善物業管理招投標制度。目前我國的《招投標法》第11條規定：“國務院發展計劃部門確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目不適宜公開招標的，經國務院發展計劃部門或者省、自治區、直轄市人民政府批準，可以進行邀請招標。”《前期物業管理招投標管理暫行辦法》第8條規定：“前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。”這兩個法條在物業招投標方面的規定是存在沖突的，所以筆者認為應該制定專門關于物業方面的招投標法，自習規定程序、手續等等問題，這樣一來也可以解決目前兩部法律的沖突。

二、完善物業管理監督機制

雖然我國已經有了中國物業管理協會，它是以物業服務企業為主體的，是物業服務企業的聯合會，與物業服務企業有著最直接的聯系。但是該協會的《中國物業管理協會章程》中許多的規定也比較籠統、不夠具體的。所以筆者認為我們可以借鑒國際上的先進經驗，將某些職能轉讓給物業管理協會。在國際上如英國、美國等物業管理相對發達的國家，物業服務企業的資質、物業管理的專業人員的考核和管理等事項都是由物業管理協會來承擔的，國家和政府不會插手行業內部的具體事項，僅僅只是為了行業的發展而制定相關的法律法規，為行業發展創造良好的環境。

目前還要抓緊制定有關業主委員會監督的立法規定，使得業主委員會的監督更加具體、實際、可行。比如在物業小區內成立業主監督委員會，這種形式也許會比行政監督力度更大，而且監督的更加仔細、嚴格，這樣也就更加利于我們物業管理監督機制的完善，也能更好地保護業主的權利。

三、完善物業服務合同的規定

物業服務合同對于業主們來說是非常重要的維權依據，業主們與物業服務公司之間是基于物業服務合同才產生法律關系的，業主們基于物業服務合同對物業服務公司享有合同債權，所以物業服務合同是很重要的。我國的物業服務合同全國性的示范文本有兩個：一個是《前期物業管理服務協議》（示范文本），還有一個是《物業管理委托合同示范文本》。然而這兩個示范文本由于規定的時間比較早，所以跟不上我國現階段的實際情況，這樣便造成了出現的實際問題得不到有效的解決。所以，筆者建議制定全國統一的物業服務合同示范文本，并仔細規定業主的權利和義務、物業的權利和義務以及雙方的違約責任，以此來解決物業糾紛中業主和物業之間的管理責任問題，這樣規定后雙方就知道什么責任歸自己承擔，什么責任可由對方承擔，這樣也就減少了糾紛的出現，業主的權利也就能更好的得到維護。

四、完善我國的物業服務費的收取和管理制度

“物業服務收費”是指物業管理企業根據物業服務合同的約定，對房屋和配套的設施設備極其相關場地進行修繕、養護、管理，維護相關管理區域內的環境衛生和安全秩序，向業主們收取的費用。而目前我國的《物權法》、《物業管理條例》以及《物業服務收費管理辦法》等對物業服務收費的規定過于籠統、不夠具體，缺乏一定的可操作性，這樣便使得物業服務公司違反規定亂提高收費標準甚至亂收取費用或者物業服務費用的使用不公開或者對一些欠費的業主進行催繳的程序缺乏有效的法律規制，從而引發了一系列的管理費用糾紛。所以針對這樣的情況，本文ASFGHHKK建議國家應該盡快立法來統一收費標準、收費程序、收費制度；然后建立公示制度，讓業主們知道物業服務公司收取物業費的依據在哪兒；此外還需要建立業主監督機制，這樣能使業主們監督物業服務公司是否存在違法亂收取物業費用的行為，來維護廣大業主們的權利。

作者簡介：付曉梅，作者簡介：付曉梅，女，法學副教授，攀枝花學院教師，研究方向：法理學、民商法學。