不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題分析探討

秦夢(mèng)蔚 丁逸

摘 要：本文以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對(duì)象，論文首先分析了不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文主要分析了四個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，論文論述了建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考。論文是筆者長(zhǎng)期從事國(guó)土工作基礎(chǔ)上的理論升華，相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）02（c）-0000-00

1 不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端

1.1 造成了登記范圍的不明確

登記范圍的確定，是不動(dòng)產(chǎn)登記中首先要解決的難點(diǎn)問(wèn)題。《物權(quán)法》對(duì)什么是不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要散見(jiàn)于國(guó)家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟(jì)差異加大，地方立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。

一是納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的權(quán)利客體過(guò)窄。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利客體主要有土地、房屋、林木、草原、海域、灘涂、礦藏等，但隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始分化和組合 ，一些新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利開(kāi)始出現(xiàn)，如土地空間權(quán)、地下權(quán)等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動(dòng)產(chǎn)客體的登記法律沒(méi)有規(guī)定；有些不動(dòng)產(chǎn)仍未進(jìn)入或未完全進(jìn)入交易市場(chǎng)，如鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇；某些市場(chǎng)交易頻繁的不動(dòng)產(chǎn)未能登記，如農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)。這不僅與我國(guó)深化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的要求不符，更使權(quán)利人利益難以得到保護(hù)，不利于發(fā)揮物的使用價(jià)值。

二是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類(lèi)存在沖突。以土地和房屋登記為例，《土地登記辦法》中專(zhuān)設(shè)總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記，而在《房屋登記辦法》中不僅無(wú)總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預(yù)告登記另設(shè)章節(jié)；《土地登記辦法》中權(quán)利歸屬及其他記載內(nèi)容的變更、他物權(quán)的設(shè)立放在變更登記的規(guī)定里，而在《房屋登記辦法》中所有權(quán)登記下包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記及注銷(xiāo)登記，地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記另設(shè)章節(jié)。這種在登記類(lèi)型上的沖突，容易導(dǎo)致理論認(rèn)識(shí)和事務(wù)操作上一定的混亂，給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)市場(chǎng)交易帶來(lái)安全隱患。

三是不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象不統(tǒng)一。按照物權(quán)法定的原則，法律應(yīng)該對(duì)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)要作出明確的規(guī)定。但由于我國(guó)尚未制定出臺(tái)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定散見(jiàn)于不同的法律、法規(guī)和規(guī)章中，如不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及林木采伐權(quán)、灘涂養(yǎng)殖權(quán)、采礦權(quán)等準(zhǔn)物權(quán)，但有些地方性法規(guī)中還規(guī)定租賃權(quán)也可以登記。

1.2 阻礙了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易

前面分析到，我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行多部門(mén)登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質(zhì)、礦產(chǎn)等八個(gè)部門(mén)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，并且依據(jù)各自的法律還實(shí)行分級(jí)登記。這種多部門(mén)多級(jí)別的登記制度是難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，其弊端很明顯：

1.2.1 影響不動(dòng)產(chǎn)交易的安全

不同的登記部門(mén)依據(jù)的法律不盡相同，而且法律規(guī)定之間有很多矛盾和沖突之處，容易產(chǎn)生對(duì)同一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行不同的政策，使不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的主體無(wú)所適從，影響他們的投資熱情和交易的安全感。即使依據(jù)同一部法律，多部門(mén)登記也會(huì)造成當(dāng)事人的權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。例如，按《擔(dān)保法》規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，若地上無(wú)建筑物，由土地管理部門(mén)登記；若地上有建筑物時(shí)，則在房管部門(mén)登記。按照“房地一體主義”原則，在土地權(quán)利上設(shè)立抵押權(quán)，地上物同時(shí)納入抵押；在地上物上設(shè)立抵押權(quán)，土地也同時(shí)納入抵押。那么，會(huì)導(dǎo)致這樣一個(gè)問(wèn)題的產(chǎn)生：實(shí)踐中土地權(quán)利人可以為開(kāi)發(fā)土地而借貸，并為該債權(quán)在土管部門(mén)登記設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)；在房屋建成后，他為經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)又要借貸，為這個(gè)債權(quán)又在房管部門(mén)設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)。但上面兩個(gè)抵押權(quán)的支配范圍是重合的，后設(shè)抵押權(quán)的權(quán)利人對(duì)先前在土地上設(shè)立的抵押權(quán)并不知情，并且這兩個(gè)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，它們?cè)诜缮蠜](méi)有順位的先后，要依法確定哪個(gè)抵押權(quán)先實(shí)現(xiàn)，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值不足以?xún)斶€兩個(gè)借貸時(shí)，到底要維護(hù)哪個(gè)抵押權(quán)人的權(quán)利時(shí)，在法律層面就顯得難以解決了，這樣“多頭登記”就嚴(yán)重威脅到登記的法律效力和相應(yīng)的強(qiáng)制執(zhí)行力，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)的交易。正如孫憲忠先生認(rèn)為的“當(dāng)兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會(huì)損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益，增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會(huì)擾亂正常的法律秩序”。

1.2.2 增加了權(quán)利人的登記成本

權(quán)利人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前，往往要花費(fèi)一定的時(shí)間和精力，首先搞清楚將要登記的權(quán)利歸哪家部門(mén)管理，對(duì)登記具體有哪些程序和實(shí)體的特殊要求，這在無(wú)形中增加了當(dāng)事人的登記成本。由于不動(dòng)產(chǎn)自然聯(lián)系上的緊密性，權(quán)利人就一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，往往需要到不同的部門(mén)分別登記，重復(fù)交納高昂的登記費(fèi)用。同樣，如果權(quán)利人同時(shí)擁有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，也需要到不同的登記機(jī)關(guān)分別提出申請(qǐng)，耗費(fèi)權(quán)利人的時(shí)間成本和費(fèi)用成本。

1.2.3 造成了登記資源的浪費(fèi)

土地、房產(chǎn)、林地等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在不同的部門(mén)分別登記，均需要專(zhuān)業(yè)的登記人員隊(duì)伍和專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政保障，不僅機(jī)構(gòu)臃腫，大大增加了政府負(fù)擔(dān)，而且由于登記信息由各個(gè)登記機(jī)關(guān)壟斷，不能實(shí)現(xiàn)有效的資源共享，容易造成大量的錯(cuò)登、漏登情形，降低了服務(wù)效率，從而造成了登記資源的大量浪費(fèi)。

1.3 導(dǎo)致了登記程序的混亂

盡管《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序進(jìn)行了原則性的規(guī)定，但不動(dòng)產(chǎn)登記程序是具有明確法定性、嚴(yán)格的順序性以及過(guò)程完整性的活動(dòng)，不進(jìn)行明確規(guī)定，容易造成實(shí)踐中的混亂。遺憾的是，現(xiàn)在沒(méi)有新的法律、行政法規(guī)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記程序，主要還是靠部門(mén)規(guī)章和地方立法進(jìn)行規(guī)定，立法層次低，加上各地理解不一，不僅破壞法律的嚴(yán)肅性，而且對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是背道而馳的。

1.4 降低了登記信息的公開(kāi)程度

不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項(xiàng)制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：

1.4.1 信息公開(kāi)不足

盡管各登記機(jī)關(guān)均承諾當(dāng)事人可以公開(kāi)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代行成的思維定勢(shì)，登記機(jī)關(guān)仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的查詢(xún)?cè)O(shè)置了嚴(yán)格的限制，當(dāng)事人只能查看到一些比較簡(jiǎn)單的粗略的內(nèi)容，這與物權(quán)變動(dòng)公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開(kāi)相差很大。

1.4.2 查詢(xún)程序不夠明確

除國(guó)土資源部的《土地登記資料公開(kāi)查詢(xún)辦法》對(duì)土地登記資料查詢(xún)程序做了較詳細(xì)的規(guī)定外，其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢(xún)規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權(quán)屬狀況可以查詢(xún)等內(nèi)容，極少有涉及對(duì)登記查詢(xún)具體程序和范圍的規(guī)定。

2 建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究

建立國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無(wú)疑義，《物權(quán)法》第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢(shì)所趨。但《物權(quán)法》施行后的幾年來(lái)，國(guó)家法律、行政法規(guī)并沒(méi)有出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，可見(jiàn)要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的艱巨性和復(fù)雜性，特別是在我國(guó)地域遼闊、區(qū)域間發(fā)展極不平衡的國(guó)情下，如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問(wèn)題，確實(shí)值得我們思考和探究。

2.1 完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾個(gè)特點(diǎn)

布立克德?tīng)栐裕粋€(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)具備下列幾項(xiàng)條件，此乃辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡(jiǎn)易、精確、適境。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，筆者認(rèn)為，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度至少具有以下四個(gè)特點(diǎn)：

2.1.1 登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一

登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，容易造成不動(dòng)產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)行“政策多門(mén)”、“多頭登記”的不動(dòng)產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不是僅僅滿(mǎn)足國(guó)家行政管理的需要，而是要根據(jù)現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，充分體現(xiàn)物權(quán)公示公信原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和交易安全進(jìn)行有效的保護(hù)。

2.1.2 登記程序的便捷

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)財(cái)貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉(zhuǎn)，這影響著社會(huì)財(cái)富的增加。登記既然作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，為加快不動(dòng)產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權(quán)利人的登記成本，而且能使買(mǎi)受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權(quán)利的安全。

2.1.3 登記信息的真實(shí)

不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權(quán)公示原則具體表現(xiàn)方式的不動(dòng)產(chǎn)登記，必須要在物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權(quán)利正確性證明的作用。

無(wú)論從登記發(fā)揮促進(jìn)私權(quán)交易、保護(hù)交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國(guó)家管理社會(huì)重要資源的目的來(lái)看，登記信息的真實(shí)性均不可或缺。

2.1.4 一定公權(quán)力的介入

登記之所以能成為物權(quán)變動(dòng)的公示手段，具有公信力，與國(guó)家公權(quán)力的介入是分不開(kāi)的，是國(guó)家專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)將權(quán)利人的申請(qǐng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，才賦予了登記強(qiáng)大的公示公信力。同時(shí)，登記還有一個(gè)利益平衡的問(wèn)題，作為國(guó)家管理和規(guī)范社會(huì)財(cái)產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權(quán)力的介入。

2.2 建立我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，我國(guó)目前急需制定一部《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法》或《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》（以下統(tǒng)稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法里，我國(guó)要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。

結(jié)合上文對(duì)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度和我國(guó)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度注意問(wèn)題的分析，筆者認(rèn)為，我國(guó)要制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應(yīng)該從以下七個(gè)方面，努力建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

2.3.1 明確不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的標(biāo)準(zhǔn)

登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的表征方式，其登記的范圍和內(nèi)容也必須遵循法律規(guī)定，物權(quán)法定原則也是登記制度的基礎(chǔ)。目前我國(guó)尚處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，沒(méi)有嚴(yán)格遵循物權(quán)法定原則，物權(quán)設(shè)立處于開(kāi)放狀態(tài)。這不僅有違物權(quán)的絕對(duì)性和排他性，而且容易導(dǎo)致以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能明晰權(quán)責(zé)，給市場(chǎng)交易安全帶來(lái)隱患。這反映在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上，表現(xiàn)為登記范圍不明確、登記內(nèi)容和程序混亂等種種問(wèn)題。再者，由于我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記只作了原則性的規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定散見(jiàn)于國(guó)家部門(mén)的規(guī)章和各地地方立法，實(shí)際上導(dǎo)致了部門(mén)規(guī)章、地方性立法在創(chuàng)設(shè)登記的物權(quán)，這對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是極為不利的。因此，筆者認(rèn)為，法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)生活的需要設(shè)立新的物權(quán)，以市場(chǎng)需求為標(biāo)準(zhǔn)確定不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍。對(duì)于有市場(chǎng)需求的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)納入登記范圍；對(duì)于沒(méi)有市場(chǎng)需求的不動(dòng)產(chǎn)，即便其價(jià)值重大，也不宜納入登記范圍，這也是前文提到的節(jié)省社會(huì)運(yùn)行成本的要求。

2.3.2 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

前文提及，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行“多頭登記”、“分級(jí)登記”，由不同部門(mén)負(fù)責(zé)不同類(lèi)別的不動(dòng)產(chǎn)登記，在同一登記機(jī)關(guān)內(nèi)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)和規(guī)模，還實(shí)行不同級(jí)別的機(jī)構(gòu)分別登記，如此復(fù)雜的登記機(jī)構(gòu)設(shè)置方式，弊端多多，在此不一一列舉了。筆者認(rèn)為應(yīng)該建立由土地管理部門(mén)（在實(shí)行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門(mén)）負(fù)責(zé)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具體制度設(shè)計(jì)上也統(tǒng)一于土地為中心，并對(duì)管轄范圍作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實(shí)行不分級(jí)登記和屬地管轄原則，即不動(dòng)產(chǎn)登記在其所在的縣（市、區(qū)）土地部門(mén)登記，國(guó)家和上級(jí)土地主管部門(mén)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，不具體辦理登記事務(wù)。

2.3.3 明確不動(dòng)產(chǎn)審查方式

登記范圍的審查。為了充分發(fā)揮登記作為物權(quán)變動(dòng)公示手段的功能，增強(qiáng)登記的公信力，保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利交易的安全，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行適當(dāng)?shù)貙彶椋攸c(diǎn)放在民事主體是否適格和意思表示是否真實(shí)方面，以保證登記結(jié)果的正當(dāng)性。在不動(dòng)產(chǎn)登記為使登記的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利相一致，就應(yīng)對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，實(shí)行實(shí)質(zhì)性審查，是登記具有公信力的必要前提。

同時(shí)，登記機(jī)關(guān)審查的權(quán)利必須與責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)掛鉤，遵循權(quán)責(zé)一致的原則，因?qū)彶椴粚?shí)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)也須依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。登記信息真實(shí)性的審查。信息的真實(shí)性，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度賴(lài)以存在和作用發(fā)揮的基礎(chǔ)，其重要性不言而喻。

2.3.4 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力

統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力，也應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)，充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化背景等因素，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易安全和效率的需要，來(lái)作出分析和構(gòu)建制度。目前，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期的現(xiàn)實(shí)決定了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)培育還不健全，市場(chǎng)交易的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，各種擾亂市場(chǎng)交易的行為仍然存在。在這種情況下，法律應(yīng)更關(guān)注對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強(qiáng)的公示公信力。這符合目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易頻繁的社會(huì)保護(hù)交易安全和善意第三人的價(jià)值取向，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利人則給予制度上的救濟(jì)。

2.3.5 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)

我們應(yīng)該設(shè)計(jì)相應(yīng)的制度來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)。

一是采用“一登記一用紙”模式。在登記簿冊(cè)中用一張登記用紙記載一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種狀態(tài)，完整地反映設(shè)在某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)之上的各種物權(quán)，有效解決因登記不統(tǒng)一帶來(lái)的交易混亂問(wèn)題。

二是以土地信息為基礎(chǔ)編成登記簿。因?yàn)橥恋厥瞧渌粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利的載體，且其在地理上具有不可移動(dòng)性、不重復(fù)性和完整性的特點(diǎn)，在“一登記一用紙”的基礎(chǔ)上，以不動(dòng)產(chǎn)的地理位置、編號(hào)為序編成不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)，登記的物權(quán)信息更加明了和完整，便于當(dāng)事人查詢(xún)和登記規(guī)范管理。

三是公開(kāi)登記簿內(nèi)容。鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記的公示和公信力，登記簿里記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)不僅要真實(shí)、完整，而且要將除涉及個(gè)人隱私、商業(yè)秘密和國(guó)家機(jī)密之外的所有內(nèi)容向社會(huì)開(kāi)放。民眾均可依照規(guī)定程序提出有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容的查詢(xún)，除法定理由外登記機(jī)關(guān)不得拒絕。

3 結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是《物權(quán)法》中的一項(xiàng)重要制度，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了登記功能的發(fā)揮，不利于當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)，不利于市場(chǎng)交易的安全，不利于管理的規(guī)范，必須予以改變。

參考文獻(xiàn)

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