關(guān)于油田社區(qū)物業(yè)管理混改經(jīng)營的幾點思考

翟永忠

摘要：我國私營企業(yè)的發(fā)展，在我國經(jīng)濟服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中已占有重要地位，為社會主義建設(shè)事業(yè)的發(fā)展與改革做出了巨大貢獻。而油田自1998年以來，隨著就業(yè)形勢的嚴(yán)峻，油田職工獨立以法人形式從事百貨、石油裝備、機械產(chǎn)品開發(fā)以及化工等行業(yè)的越來越多，至今未有一家社區(qū)管理中心開創(chuàng)油田社區(qū)服務(wù)公私混營物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展模式。本文從引入油田職工私營物業(yè)視角，分析了其所面臨的制約因素，有針對性地提出了更好促進油田私營物業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、服務(wù)保障石油工程前線職工后勤生活的導(dǎo)向?qū)Σ摺?/p>

關(guān)鍵詞：私營物業(yè)經(jīng)濟；制約因素；PPP；職工法人

2014年5月份，中石油擬將千億元管道資產(chǎn)混改方案，通過產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓所持東部管道公司100%的股權(quán)。中石化也提出了油品銷售業(yè)務(wù)引進民資的思路。2015年10月29日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第五次全體會議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》提出了培育發(fā)展新動力鼓勵民營企業(yè)依法進入更多領(lǐng)域的要求，要創(chuàng)新搞活油田物業(yè)管理市場體制機制，鼓勵民營物業(yè)企業(yè)依法進入油田社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域，形成公私混改、競爭激烈、居民滿意的格局。

一、發(fā)展私營物業(yè)經(jīng)濟的重要意義

1、搞活物業(yè)市場化經(jīng)濟運營的客觀要求

隨著我國私營經(jīng)濟的不斷發(fā)展，私營經(jīng)濟已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，可以增加財政收入，解決農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題。從改革開放以來，經(jīng)過了三十多年的發(fā)展，我國私營經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)有了很多的變化，為社會主義市場經(jīng)濟的建立創(chuàng)造了有利的條件。

2、 有利于優(yōu)化物業(yè)市場的管理體制

創(chuàng)新推行公私混營油田物業(yè)經(jīng)濟運行模式將有力推倒國企壟實施物業(yè)管理服務(wù)的傳統(tǒng)方式，并隨著油田房產(chǎn)市場交易的進一步開放迎來進城務(wù)工的新市民居住，更有利于物業(yè)市場經(jīng)濟運營秩序的規(guī)范，可以形成油田物業(yè)市場的優(yōu)勝劣汰，人力資源的優(yōu)化整合。

3、可以持續(xù)提升戰(zhàn)寒冬能力

2015年，油田最突出的特點就是低油價的影響持續(xù)加大，社區(qū)最深切的感受就是"寒冬期"帶來的前所未有的壓力挑戰(zhàn)，物業(yè)各項成本縮減，日子難過。2016年初，國際原油價格比同期持續(xù)又出現(xiàn)"攔腰式"下跌，寒冬更是逼人。面對嚴(yán)峻的社區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營形勢，社區(qū)上下要圍繞"轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)效益，立足崗位比作為"主題活動，要充分再挖掘精細(xì)管理、創(chuàng)新管理方面的潛力，通過企業(yè)集體管理物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人（法人）包攬區(qū)域物業(yè)，釋放出人力資源的主動正能量，讓社區(qū)物業(yè)管理的新體制持續(xù)提升戰(zhàn)寒冬新能力。

二、制約私營物業(yè)經(jīng)濟進一步發(fā)展的因素

1、資金技術(shù)的巨大短缺

物價的上漲，人工成本的加大，占比例較大的陳舊小區(qū)需要維持正常居住的道路與房屋墻體屋面的修繕、花木的重植、私家車劇增車輛重壓導(dǎo)致的人行道花磚重鋪等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資本在不斷地攀升，資金嚴(yán)重缺口。智能化的物業(yè)服務(wù)技術(shù)以及管理技術(shù)與居民日益提升的所要求的服務(wù)需求質(zhì)量如東營區(qū)黃河路上勝利花苑高層建筑較高層消防懸梯緊急逃生、突然斷電電梯停擺居民需要出行或者杜絕電梯吃人事故應(yīng)急措施以及電纜井電纜安全保護、滅火等差距巨大。

2、區(qū)域物業(yè)市場競爭愈加激烈

隨著東營地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展，地方加大了城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，推進新型城鎮(zhèn)化進程在加快，繼而配套的地方物業(yè)管理異軍突起，物業(yè)管理水平在持續(xù)增進，使得被人羨慕的油田物業(yè)管理行業(yè)在一定的程度上面臨著"僧多粥少"的競爭局面，私營物業(yè)極度"難產(chǎn)"。

3、庫存房子過多，私營物業(yè)生存升值空間小窄

油田開發(fā)已經(jīng)經(jīng)歷了50多年的歷史，伴隨著石油職工幾代人的所住的樓房大多已經(jīng)陳舊，面積設(shè)計已經(jīng)不能滿足新石油職工高標(biāo)準(zhǔn)生活的要求，如桐鳳小區(qū)、西一二區(qū)、東旭小區(qū)、頤園小區(qū)等許多職工在地方買了面積較大舒適的新房，庫存下來的老、舊、破、多樓房因其沒有產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)嚴(yán)重制約房產(chǎn)市場交易流通，空房較多，拆遷重建規(guī)劃新區(qū)難度較大，設(shè)施老化嚴(yán)重。居民有的把一些存量房轉(zhuǎn)為私租房，私租房在一定的層面上給房屋造成一定的自然與人為的損害是必然的。要想維持房屋物業(yè)的水電暖氣、道路綠化、社會治安等設(shè)施服務(wù)項目的正常運營或?qū)嵤┓扛姆繑U面工程，需要很大的修繕資金。因此，以公有制所有制形式的社區(qū)管理中心服務(wù)經(jīng)營難度還較大，那么私營物業(yè)利潤生存升值空間小窄，有的甚至綜合經(jīng)濟效益虧損。

4、私營物業(yè)人才缺乏

油田盡管從事物業(yè)管理服務(wù)的較多，但是人才結(jié)構(gòu)十分不合理，人才儲備十分缺乏，精尖硬人力資源供求緊張的局面沒有得到根本的改善。這是因為物業(yè)技能型專業(yè)人才嚴(yán)重不足，具有產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的高端人才更是十分稀缺。因此，將必然制約私營物業(yè)經(jīng)濟健康持續(xù)的發(fā)展。

三、油田私營物業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢

1、私營物業(yè)經(jīng)濟作為央企油田物業(yè)管理單位的一個組成部分，將來將成為中石化四供一業(yè)管理改革的重要內(nèi)容，將在物業(yè)管理企業(yè)中唱主角、占獨臺，發(fā)展趨勢將替代現(xiàn)在的物業(yè)管理單位。

2、隨著物業(yè)管理專業(yè)化服務(wù)、市場化運行、社會化服務(wù)的改革的逐步加快推進，私營物業(yè)經(jīng)濟市場潛力巨大，商機無限，具有廣闊的發(fā)展前景和強勁的發(fā)展勢頭。作為物業(yè)中充滿活力和生命力的私營物業(yè)企業(yè)，可以說有廣闊的發(fā)展舞臺。

四、促進私營物業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展的對策

（一）提高認(rèn)知水平，促進觀念的轉(zhuǎn)變

要根據(jù)中石化的有關(guān)改革信號，進一步提高油田物業(yè)系統(tǒng)廣大干部職工的戰(zhàn)略思維認(rèn)識水平，要樹立管理物業(yè)向經(jīng)營物業(yè)轉(zhuǎn)變的理念。要把發(fā)展私營物業(yè)經(jīng)濟提高到國有企業(yè)改革的深水區(qū)去認(rèn)識、去思考、去謀劃。要把握發(fā)展私營物業(yè)經(jīng)濟提高到能否抓住中石化改革難得的歷史機遇，能否真正把私營物業(yè)成為物業(yè)生存的支柱產(chǎn)業(yè)、規(guī)模產(chǎn)業(yè)的高度來超前運作。要拿出試點，抓出典型，推廣成功經(jīng)驗，快速全面鋪開。

（二）加大對私營物業(yè)企業(yè)的金融支持力度

私營物業(yè)企業(yè)特別需要資金的大力支持，多管齊下。一方面，銀行要向私營物業(yè)企業(yè)提供優(yōu)惠及時到位的貸款服務(wù)。另一方面要建立多層次的私營物業(yè)員工入股融資渠道，可以先嘗試PPP經(jīng)營模式，為私營物業(yè)經(jīng)濟的健康發(fā)展和小區(qū)修繕等便民利民為民服務(wù)提供資金支撐。

（三）吸收培養(yǎng)高素質(zhì)的私營物業(yè)人才

要通過招投標(biāo)方式招進高素質(zhì)的具有創(chuàng)新思維的私營物業(yè)管理人才，提高私營物業(yè)業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)管理水平，進一步提升市場競爭優(yōu)勢。要通過內(nèi)外部培訓(xùn)，培訓(xùn)出具有高資質(zhì)的一人多工、一專多能的物業(yè)工程監(jiān)理工、工程維修工、治安警衛(wèi)員和家政服務(wù)員工。

（四）打造私營物業(yè)品牌

私營物業(yè)的品牌直接影響到私營物業(yè)在經(jīng)濟市場中的地位和形象。要以宣貫執(zhí)行ISO9001：2000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)為核心規(guī)范服務(wù)體系和行為，通過ISO9001：2000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，打造出私營物業(yè)品牌服務(wù)單位和服務(wù)項目。建立完善的"產(chǎn)品"售后增值免費服務(wù)體系，鞏固自身品牌在物業(yè)經(jīng)濟市場的持久地位。

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