房價漲不是毀約的理由

舒圣祥

在某種程度上，所有交易都存在信息不對稱的可能，如果所有人都能預(yù)見房價今天的大漲，那么這10多年來，市場上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。

2013年3月，馮先生以233萬元的價格購入位于廣州市越秀區(qū)松崗西路的房產(chǎn)一套，交易完成并成功過戶后房價飆升，原房主遂多次向廣州市仲裁委員會提出《存量房買賣合同》無效以及返還房屋的仲裁請求，但被駁回。其后，原房主方又在2014年以交易顯失公平為由提起仲裁請求，廣州市仲裁委員會最終作出裁定，馮先生應(yīng)補償差價款444683元。

拿著明明只是一張紙的鈔票，就能買到自己想要的東西，這種我們常見的生活場景，卻是現(xiàn)代社會之前的人類所無法想象的。背后凝聚的人類重大進步有很多，其中有一個概念就叫契約精神。可以說，沒有契約精神就沒有現(xiàn)代商業(yè)社會，任何你今天習(xí)以為常的東西，在失去契約精神之后都將成為奢望。

廣州發(fā)生的這個案例，仲裁委手撕的正是市場賴以維持的契約精神。試想一下，如果房價漲了，賣方可以要求補償，那么房價跌了，買方是否也可以要求補償？同理，股票虧損了，是否可以找賺錢的人來賠？如果法定契約都可以不算數(shù)，人們就不會有交易的欲望，只會有對交易的恐懼。

在本案中，仲裁委和地方法院之前都曾駁回申請人要求認定房屋買賣合同無效的請求。如此看來，有關(guān)部門并沒有否認合同的有效性，不存在所謂合伙騙購的情形。但是，仲裁委如今又認定交易價格顯失公平，理由有兩個：一是交易價與評估價有價差，二是房主是年過九旬的老人。

先說第二個問題。房主雖然是老人，但哪怕是他們親自交易，如果不能證明內(nèi)有欺詐，也應(yīng)認定交易是有效的。要不然的話，國家就該立法規(guī)定，多大年紀以上的老人，沒有參與市場交易的資格。更何況，此案是委托代理人進行的交易，而委托本身經(jīng)過公證，具有法律效力。再來說第一個問題，在房屋總價動輒幾百萬元的一線城市，評估價與成交價出現(xiàn)40多萬元的價差，是很正常的現(xiàn)象。這里面涉及信息不對稱的話題。

在某種程度上，所有交易都存在信息不對稱的可能，如果所有人都能預(yù)見房價今天的大漲，那么這10多年來，市場上就很少有出售房屋的“傻瓜”了。那種完全信息對稱的交易，在真實市場中幾乎不存在；正因為有的人具有信息優(yōu)勢，所以才會有中介機構(gòu)，正因為大家風險偏好各不相同，所以投資才能成為商業(yè)現(xiàn)象。

信息不對稱下的正常市場交易，客觀上確實會對交易中某一方產(chǎn)生結(jié)果上的“不公平”，他因此少賺了錢或者多賠了錢。但是，這與廣州仲裁委所認定的“顯失公平”，完全不是一回事。所謂交易公平，絕不是指大家都必須按照評估價或者其他人為定下的價格交易。價格不自由則交易不自由，交易不自由何談交易公平？

仲裁委在本案中所做的事情，貌似在充當“萬能的市場之母”：一方面輕飄飄地撕毀合法契約，一方面又像管教子女一樣“管教”市場——你這個價格不對，我這個價格才對。可是，仲裁委的手可以伸到市場交易的內(nèi)衣里亂摸嗎？到底是市場經(jīng)濟，還是仲裁經(jīng)濟？說實話，這是一個極壞的案例，如果不能有效控制失范的權(quán)力，則會敗壞市場經(jīng)濟的“水源”。