實現居者有其屋的經濟學思考

摘 要：自取消福利分房，實行貨幣化分房以來，在我國住房制度改革運行中出現了許多問題。自十七大以來，中央把構建和諧社會，保障和著力改善民生放在突出重要的位置，其中如何確保居者有其屋是保障和改善民生的一個重要方面。文章通過對我國當前住房公積金制度產生的背景、存在的問題進行分析，提出住房儲蓄銀行這一新的進一步改善我國居民住房問題的制度建議。

關鍵詞：住房商業銀行貸款制度 住房公積金制度 住房儲蓄銀行制度

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）05-160-02

一、引言

推動發展的根本要求、最終目的是改善和保障民生。要持續著力民生，持續解決好什么是為民、為什么為民、怎樣為民的問題，應時刻把柴米油鹽醬醋茶、衣食住行教醫保等這些民生大事放在心上，始終著力破解群眾之難、群眾之憂，始終著力公平正義、公道正派，促進職能轉變，做到周到服務，讓廣大群眾更多地享受到改革發展的成果。大力保障和著力改善民生，構建和諧社會，是我國改革和發展到當前急需解決的大事。中央自十七大，尤其在“十二五”規劃中又進一步把構建和諧社會，大力保障和著力改善民生放在突出重要的位置。其中當前的住房問題是確保和改善民生的極為重要的一方面，住房問題已經成為老百姓能否信任政府，對政府是否抱有希望的一個重要因素。讓每一個老百姓能夠買得起房，實現居者有其屋是改善和保障民生的目的。中國自取消福利分房，實行貨幣化分房以來，在我國實行的住房公積金制度也已經運行了多年，但也出現的很多問題。在當前，如何保障和改善住房民生，確保居者有其屋是構建和諧社會，促進經濟發展和社會穩定之關鍵。

二、我國現行住房公積金制度產生的背景和存在的問題

所謂住房公積金就是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。

（一）我國住房公積金制度產生的背景

過去城鎮住房政策是蓋公房，分配式，低房租，是一種福利。住房由國家和單位負擔，職工的工資不含住房工資。后來，國家開始了“把住房實物福利分配的方式改變為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式”的住房制度改革。改革初期，為了多渠道籌集建房資金，1991年上海市借鑒新加坡經驗，率先建立了住房公積金制度（當時在上海實行公積金制度是通過全體市民討論決定的，體現了自愿互助的特征）。住房公積金制度在建立個人住房基金、擴大住房建設資金來源和解決城鎮居民住房問題方面發揮了作用，建立住房公積金制度被認為是大中城市，尤其是特大城市啟動房改的有效途徑。1994年，在對部分大中城市建立住房公積金制度試點情況進行總結的基礎上，《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號），提出全面推行住房公積金制度，要求所有行政和企事業單位及其職工，均應按照個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用的原則交納住房公積金，發揮住房公積金制度在轉變住房分配體制、積累住房資金、建立政策性抵押貸款制度、提高職工購房能力、促進住房建設中的作用。1994年11月，財政部、國務院住房制度改革領導小組、中國人民銀行正式出臺了《建立住房公積金制度的暫行規定》（〔1994〕財綜字第126號）。1999年，國務院出臺了《住房公積金管理條例》（國務院令第262號，以下簡稱《條例》）。黨的十五大報告也提出了“建立城鎮住房公積金，改革住房制度。”至此，住房公積金制度從最初上海全民自愿互助發展成由國務院行政法規約束的強制性互助。

（二）我國現行住房公積金制度存在的問題

雖然住房公積金制度對我國取消福利分房，實行貨幣化分房，確保居民住房所需和改善住房條件發揮了重要作用。但是隨著經濟的發展和社會的進步，現行的住房公積金制度明顯不能適應社會發展需要。尤其是近幾年來，公積金在運行中出現了許多這樣那樣的問題。其主要問題：一是保障功能范圍小。由于政府職能轉變，事業單位改革，財政供養人員減少，國有經濟戰略性調整，國企改革，國有單位職工也將減少，很多非公有制單位的職工、個體工商戶、社會自由職業者、城鎮失業人員、無業人員、農民工等未參加住房公積金制度。非公有制經濟由于各種原因游離于制度之外不積極參加住房公積金制度，造成我國住房公積金制度覆蓋范圍小，不能惠及所有公民。二是受地區、行業等不同所繳比例和數量差距大，有失社會公平，不利于社會和諧。通過大量調查發現，受地區和行業收入不同的影響，個人住房公積金所繳比例和數量差距很大。一些效益好的行業、單位一個月給職工交幾百元甚至上千元，比如壟斷性行業，電信、電力、石油等；可有些效益不好的行業、單位，公積金一個月繳5元，甚至還有的一分未交。比如商業企業，紡織、煙酒、副食品等行業。這樣反而出現了單位好的，能買得起房的，甚至本來單位就分有住房的，有更多的公積金儲存；而那些單位效益不好的，還有一些沒有單位的，本來他們就住房緊張，甚至沒房住，這樣靠公積金這一住房制度還是對買房望塵莫及。三是住房公積金政策法規不配套，執行難。由于國家相關部門出臺的有關政策與住房公積金的有關政策不配套、不嚴密，造成執行難。一些單位和企業受眼前經濟利益和狹隘思想的驅動，對住房公積金制度認識不到位、重視不夠，總是以各種理由拖欠上繳公積金，還有一些職工對住房公積金制度也是不關心，造成推行和執行難。另外，我國對住房公積金的使用效率不高，也是當前住房公積金制度存在的問題，應亟待解決。

三、完善住房公積金制度實現居者有其屋的建議

由于我國的住房公積金制度借鑒了新加坡的中央公積金制度。但我國畢竟與新加坡相比在許多方面有不同之處，比如：人口、就業、政策法規、政府的財政支持、金融信貸等，住房公積金制度在新加坡實行可以達到居者有其屋這一目的，但在我國就未必。多年的實踐已經證明這一住房制度在我國存在很大弊端，不能惠及廣大普通老百姓。現就如何完善住房公積金制度實現居者有其屋特提出如下建議。

為幫助實現“居者有其屋”的理想，許多國家政府都以種種政策優惠支持住房金融體系的發展。例如在美國和德國有儲貸協會、互助儲蓄銀行、商業銀行和抵押銀行，在英國有建筑社、商業銀行和保險公司。通過對世界各國政府在公民住房這一重大民生問題上的比較，筆者認為，在我國應采取住房商業銀行貸款制度、住房公積金制度和住房儲蓄銀行制度并行的住房保障制度，并且大力推廣和實施住房儲蓄銀行制度，從而達到居者有其屋的效果和目的。住房商業銀行貸款制度和住房公積金制度，目前來說在我國已經運行多年，有其成熟的模式，下面就住房儲蓄銀行制度著重論述一下。

所謂住房儲蓄銀行就是為普通老百姓解決住房問題的銀行，具體就是凡是需要購買住房的老百姓都可以在住房儲蓄銀行開戶存款，一般按每月或每年存款數量不同，結合你購買的房款，在一定年限內住房儲蓄銀行放款給個人（一般三年），使開戶者都能實現住房夢。這里著重說明一下：在住房儲蓄銀行儲蓄的利率高于國家規定的利率，而貸款的利率低于國家規定的利率。這主要是凡是參加住房儲蓄的公民，政府給予一定的利率補貼，同時政府也給住房儲蓄銀行利率補貼。這樣，公民存一定年限到期可以得到很大的本金和利息，又能獲得很低的利率貸款。

住房儲蓄銀行制度與住房商業銀行貸款制度和住房公積金制度相比，有許多優點，它彌補了在我國為實現居者有其屋其它兩種制度不能實現的缺陷。比如住房貸款制度貸款利率高，還要繳納一定比例的首付，對低收入和沒有穩定可靠收入來源的家庭，通過這一方式難以實現其住房夢想。住房公積金制度對于效益好的單位職工可以實現，但對于效益不好，沒有單位，不能繳納住房公積金的公民就難以實現購買住房這一夢想。而住房儲蓄銀行制度不論對什么樣的公民（單位效益好與不好，有工作與沒工作，能不能交納住房公積金）在購買住房上都能實現，它體現了社會的公平，惠及廣大公民，有利于社會和諧和安定。

住房儲蓄銀行制度和住房商業銀行貸款制度與住房公積金制度相比，它的優勢如下：

一是與住房商業銀行發放的住房抵押貸款和公積金貸款比較，住房儲蓄房行貸款的利率優勢毋庸置疑。它所推出的貸款利率不僅明顯低于市場利率，減輕廣大中低收入者貸款買房負擔，而且由于實行固定利率政策，還貸額清楚明確，借款人能準確預知未來還貸額。因此從利率角度看，住房儲蓄銀行對廣大中低收入居民具有相當大的吸引力。

二是資金供應有保證。吸引力大了，市場需求多了，會不會出現對信貸資金的過度需求，而最終導致資金入不敷出呢？雖然住房儲蓄銀行經營模式與公積金制度都具有封閉式運行的共性，但不同的是，住房儲蓄銀行有最低儲蓄年限和最低儲蓄金額的規定，并本著先存后貸，存貸掛鉤的經營原則，所以它完全能保證長期信貸資金的充裕，保證每位自愿儲蓄者都能享受到低息貸款的權利，一般極少出現信貸資金短缺的現象，而且通過最低存款年限的約定，對于我國個人信用的培養和建立，對于剛剛起步的其他消費貸款、對于防范金融風險都是頗為有益的。

三是客戶群體數量規模大。利率有優勢，信貸供給也很充裕，那客戶群體怎樣，是否有足夠廣闊的市場需求呢？我們都知道，市場需求強弱很大程度取決于客戶群體的多寡，而客戶群體的多少又與其消費門檻的高低緊密相關。住房儲蓄銀行實行的是一種自愿存貸原則，理論上，所有有買房需求的居民都可以是它的客戶群體，但考慮它與公積金貸款及商業性住房抵押貸款之間替代和互補的關系，對于經濟收入不高，無法承擔商業性住房抵押貸款的高額利息負擔，而又享受不到公積金貸款的中低收入買房群體，住房儲蓄銀行理所當然將成為他們首選的貸款渠道。

四是有完美的配貸機制，確保公平實現購買住房。充裕的資金供給，也有潛在的信貸需求意愿，而住房儲蓄銀行能否將其優勢轉化勝勢還得取決于一座橋梁——配貸機制的完美嫁接。所謂配貸機制是指如何將所籌集的資金有償讓渡給借款人，以滿足儲戶購房的資金需求。為架好這座橋，住宅儲蓄銀行設計了一套完善的配貸機制。它將每月對儲蓄者的資金積累狀況和對住房儲蓄的貢獻進行評估，并以評估值的高低確定借款人資格和貸款的分配順序。具體做法是以儲戶存款的時間乘以存款金額得出評估值為標準。存款時間越長、金額越大，所得評估值也就越高，也就越容易獲得所需的貸款。這無疑保證了不同儲貸者都能得到公正平等的配貸機會，使得中低收入者能順利地將貸款買房的夢想真正轉變為現實。

四、結語

我國地域遼闊，地區和行業經濟發展極不平衡，為實現居者有其屋，不可能采用一種住房金融模式，結合中國實際情況，建議在我國應大力實施與推廣住房儲蓄銀行制度，并且在實施和推廣過程中與住房貸款制度和住房公積金制度并行。通過三者并行，實現居者有其屋，保障和改善民生，促進社會和諧穩定。

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（作者單位：河南工業貿易職業學院 河南鄭州 450012）

（作者簡介：田小平，工商管理碩士，管理學副教授，中國市場學會理事，研究領域：公司治理、企業管理、創業管理與教育。）

（責編：賈偉）