70年后，何處安放我們的房子？

馬光遠

很難想象，在70年的土地上，能生長出百年建筑；也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業的企業。

最近，溫州一則關于住宅土地使用權到期，如果要續期，需要繳納高達1/3房價的費用的消息，讓所有中國人備感震驚！溫州歷來是中國很多制度的自發創新之地，這一次，在住宅土地使用權問題上，溫州又走到了“最前面”。

公權違背民意是倒退

由于中國特色的“土地國有”和建設用地的出讓人必須是政府的特殊規定，對于70年大限之后，土地使用權如何處理，早在《物權法》立法的時候就引發了廣泛的爭論。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”因為當時關于是否無償續期爭議很大，就選擇了模糊處理的立法技術。但事實上，當時占絕大多數的意見，是建議土地使用權到期后只交象征性的費用自動續期。

然而，盡管溫州有關部門事后做了所謂的澄清，但從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關部門的介紹看，準備收費，而且準備高額收費肯定是真的。收取高額續費的辦法幾乎意味著《物權法》取得的巨大進步蕩然無存，直接倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定！這個條例首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。

歷史總在進步，三年之后出臺的《城市房地產管理法》，相對于這個規定，就有明顯的進步：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。之后再到《物權法》，在70年后如何處理產權的問題上，最起碼大家就“自動續期”已經達成了基本的共識，而且即使收費，也在應該是“象征性的”這一點上是有共識的。

中國民眾對70年大限的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開發商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產，還要在70年后續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權力的恐懼，中國歷史上的任何一個朝代，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神圣不可侵犯的。然而，如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由還要征收什么房產稅；如果要征收房產稅，就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。想無償收回或者高價續期，都是民眾無法接受的，更是中國社會的穩定所不容許的。

溫州這種明顯違背《物權法》基本精神的做法，已經透視出地方政府在這個問題上的“試探性舉措”，必須引起我們的警惕。

呼吁永久產權出臺

事實上，一個國家規定什么樣的產權制度，就會出現什么樣的建筑。很難想象，在70年的土地上，能生長出百年建筑；也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業的企業。中國人缺乏長遠的眼光，中國企業少有百年的戰略，土地使用權的期限也許就是一個很重要的原因。

土地使用權的70年大限問題，歷來被視為懸在中國房地產市場的恐怖之劍。因此，如何處理，攸關幾乎所有民眾的切身利益，考驗政府的智慧和執政能力。

筆者再次強烈呼吁：盡快廢除1990年國務院關于土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權的期限提高至100年或者199年，也就是實質上的永久產權。如果仍然要堅持70年的期限，也一定要明確70年后土地無償續期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹《物權法》的法治原則和精神。

而溫州政府這種敢為人先的“探索”，有關部門應當迅速并予以明確制止，以撫慰民眾的焦慮和恐慌！