土地流轉糾紛怎么解決

案例一

在流轉的土地上挖河溝 行不通

2012年1月12日，大山鋪村19戶村民與某公司簽訂土地流轉協議，約定該公司流轉19戶村民共計40余畝耕地，用于綠化苗木的種植并建造陽光棚等設施。

土地流轉協議簽訂后，承包商很快支付了2012年度土地流轉租金，開始平整土地。當年3月初，村民們發現，承包商在地上挖出了寬度超過4米且縱橫交叉的河溝。村民們認為，河溝太寬太多，改變了土地使用性質并破壞了土壤，要求承包商填平河溝。但承包商認為，在租用的土地上開挖河溝并沒有違反協議約定，不同意村民們的要求，并拉來苗木準備種植。承包商的這一舉動引起村民們的強烈不滿，他們來到承包地上阻止苗木的種植。雙方矛盾激化，且一直僵持不下，導致40余畝承包地一直撂荒。

2014年，雙方為了土地流轉租金對簿公堂，法院經審理后，判決承包商支付2013年和2014年土地流轉租金并填平河溝。承包商不服判決，上訴到當地中級人民法院，中院審理后駁回上訴，維持原判。

雙方矛盾并沒有就此結束。2015年3月初，承包商將村民們告上法庭，要求他們賠償前期投入修建排水系統損失的4.8萬元，并解除土地流轉合同。

“承包是為了雙方得利，可我投入這么多卻沒有任何收益。”調解過程中，承包商始終認為是村民在“制造矛盾”，強烈要求解除合同，并要求村民賠償相關損失。

“開挖河溝破壞了土壤，村民們以后在這塊地上栽種作物可能會欠收。”村民們則拿出河溝的照片作為證據，要求承包商支付土地復墾金，賠償土地地力損失。

經過法庭調解，雙方最終達成一致意見：解除租用協議；承包商將土地平整完成，由國土部門、司法所、村委會、村民代表共同驗收，補償村民二次平整費用250元/畝；承包商支付2015年度土地流轉租金4萬元、修砌渠道費用4.5萬元。

說法

根據《農村土地承包法》第十三條第二款和第三款，發包方有權監督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地，并制止承包方損害承包地和農業資源的行為。該法第十七條第二款同時規定，承包方有義務依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。本案中，雙方達成的土地流轉用途是綠化苗木的種植，而承包商在地上挖出了寬度超過4米且縱橫交叉的河溝，已涉嫌改變土地使用性質，而河溝太寬太多，明顯對耕地土壤構成破壞，并可能造成永久性的損害，導致承包地的地力損失。

同時，根據該法第六十條第二款，承包方給承包地造成永久性損害的，發包方有權制止并要求承包方賠償由此造成的損失。因此，村民有權制止承包商的行為并要求承包商賠償因開挖河溝所造成的損失，以及土地的地力損失。法院的處理結果是正確的。承包商在承包村民土地時一定要熟知相關法律，不要因利益蒙蔽了雙眼而損害農民的基本生產資料。

案例二

口頭承包協議有效力

2008年3月，馬某經朋友介紹承包了沈某的土地用于建養殖場，每年交付承包費15000元，承包期限為20年。由于是朋友介紹，雙方并沒有簽訂書面承包合同，只是口頭上達成協議。

隨后，馬某支付給沈某承包費兩萬元，并在承包的土地上建起了豬舍、庫房、沼氣池等，開始養豬。

為求安心，同年12月，沈某草擬了《土地轉包協議》，要求馬某簽字。協議書要求馬某3年內付清所有承包費，馬某不同意并拒絕簽字。

發生了這件事后，馬某覺得繼續開辦養殖場前景不明，遂將種豬、設備全部變賣。覺得投入打了水漂的馬某將沈某告上法庭，要求沈某賠償自己對承包地的投入10萬元。

沈某辯稱，自己和馬某并沒有簽訂承包合同，馬某現在還欠下1萬元承包費，原告的投入部分只為了自己養豬，應當自行拆除，請求駁回原告的訴訟請求。

法院審理后認為，原告承包被告土地建養殖場是事實，雙方雖然沒有文字性協議，但口頭協議依然有效。但原告變賣設備等屬自行終止協議，也應承擔相應的責任。遂判決被告沈某給付原告馬某養殖場建設投入費用6.4萬元，扣除承包費1萬元，應付5.4萬元。

說法

《合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。據此可知，只要法律上沒有規定必須要訂立書面合同，而口頭合同又是雙方真實意思表示，則該協議為有效協議。

所以馬某和沈某雙方的行為自2008年3月起就已經受合同法律約束。而馬某后來草擬的《土地轉包協議》實際上變更了之前口頭協議中的付款方式，而根據《合同法》變更合同須經雙方協商一致，但馬某并未同意，因此之前的口頭協議在法律上并未變更而是一直有效。

在日常生活中，很多協議都是熟人之間口頭商定的，雖然沒有落實到書面，但口頭協議同樣具有法律效力而不是說改就可以改的。不過，為避免爭議，最好還是在一開始就商量好細節并且落實到書面上，不要因為是熟人就不好意思。否則，一旦出現如該案所述的后期更改協議內容等問題，那可就是既虧錢財又傷感情。

法事資訊

老板跑路 租金找誰要

三年前，在鄉政府的勸說下，我村四五百畝土地被承包給一老板種蔬菜，每畝租金每年四百五十元，承包期限十五年。現在三年剛到，老板跑了，拖欠所有租金，還有當地老百姓給菜場打工的工資。村民們多次找到鄉政府，都沒有結果。現在的農田由于前面種蔬菜，田埂全部都被推平，也沒法種水稻了，成了荒地。

請問村民們如何才能拿到租金得到賠償？

專家答疑

《土地承包法》第五十一條規定，因土地承包經營發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等調解解決。當事人不愿協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

在該案當中，土地承包商在未履行完承包合同的情況下“跑路”，其行為已構成單方違約，因此村民有權要求承包商繼續履行承包合同或承擔賠償責任。在法律上，村民對外承包土地一事與鄉政府并無關系。但因鄉政府曾有“勸說”，因此在道義上鄉政府有義務采取措施從中協調關系，并積極協助村民找到承包商進行協商、調解。如果雙方協商不成，承包商拒絕履行合同的，鄉政府應積極支持村民向農村土地承包仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院起訴，要求承包方承擔違約責任。

說法專家：全亮/四川師范大學法學院副教授

責編：舒小鈴