2016年樓市去庫(kù)存難度將加大

雒招霞

2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式確立房地產(chǎn)“去庫(kù)存”基調(diào)，各地房地產(chǎn)寬松政策隨后接連出臺(tái)。春節(jié)過(guò)后，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)暴漲，上海各交易中心再現(xiàn)排隊(duì)搶房熱潮，出現(xiàn)“恐慌性”購(gòu)房；部分二線城市也開(kāi)始回溫，整體來(lái)看，呈現(xiàn)總量放緩、區(qū)域分化，價(jià)格和數(shù)量泡沫并存的局面。專家提醒，未來(lái)樓市去庫(kù)存難度仍然較大，且風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提升。

房地產(chǎn)去庫(kù)存難度加大

我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力一直未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米再度增加，這意味著，在去庫(kù)存一年后，我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存并未能如預(yù)想，再增近萬(wàn)億。

2015年，30個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品房成交面積增長(zhǎng)32.1%，二線城市增長(zhǎng)22.6%，三線城市增長(zhǎng)13.6%，四線城市預(yù)計(jì)增速更低。

這表明，2015年的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策均有效刺激了各類城市地產(chǎn)銷量，但彈性明顯不同，一線城市受益最明顯，二線其次，三四線城市最弱。

庫(kù)存分化問(wèn)題的另一個(gè)顯性指標(biāo)是房?jī)r(jià)，2015年一線大漲，二線小漲，三線下跌。統(tǒng)計(jì)局70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2015年一線城市商品住宅房?jī)r(jià)大漲（21.3%），二線城市略漲（1.6%），三線城市下跌（-2.2%）。

綜合來(lái)看，各地區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存呈現(xiàn)三軌運(yùn)行態(tài)勢(shì)。三四線省市庫(kù)存水平明顯偏高，而且銷售彈性低，庫(kù)存問(wèn)題最嚴(yán)重。一二線庫(kù)存水平差異不明顯，但一線城市銷售彈性高，庫(kù)存壓力小，二線城市銷售彈性適中，庫(kù)存有壓力，但有解決潛力。2015年一線城市房?jī)r(jià)大漲，二線小漲，三線下跌，凸顯了不同地區(qū)的庫(kù)存問(wèn)題。

對(duì)于樓市庫(kù)存高企的困局，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，按照2015年全年銷售面積測(cè)算，目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化需6至7個(gè)月；如果加上在建房屋面積73.5億平方米的中等口徑，庫(kù)存消化需5年零9個(gè)月；加上大口徑待開(kāi)發(fā)面積，庫(kù)存消化需6年零5個(gè)月。商業(yè)用房和辦公用房去庫(kù)存壓力更大，按最寬口徑測(cè)算，將達(dá)10年10個(gè)月。

投資集中轉(zhuǎn)至一二線城市

目前來(lái)看，房企方面投資集中至北上廣深四個(gè)一線城市和部分重點(diǎn)二線城市。多數(shù)三四線城市開(kāi)發(fā)商的一些項(xiàng)目已經(jīng)不賺錢了，正在遭受多重打擊。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示，目前絕大多數(shù)三四線城市不僅庫(kù)存很高，還面臨人口持續(xù)流出壓力。因此從2015年開(kāi)始，公司放棄了激進(jìn)的拿地方式?！拔覀儸F(xiàn)在投資開(kāi)發(fā)已非常審慎，只在適合的城市、拿適合的地塊，人口流入大城市的趨勢(shì)在短期內(nèi)無(wú)法逆轉(zhuǎn)，因此泰禾將主要布局一線城市，以及杭州等二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市?！睋?jù)悉，泰禾集團(tuán)2015年共拿下六宗地塊，全部位于北京、上海、深圳、杭州。

由于牽涉到產(chǎn)業(yè)布局等多方面因素，如醫(yī)療、教育等問(wèn)題并非在短期內(nèi)可以解決，因此全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的趨勢(shì)難以改變。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中也認(rèn)為，“今后只會(huì)在全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市投資開(kāi)發(fā)。未來(lái)，一、二線城市的交易量約占全國(guó)所有城市交易量的45%。”

樓市去庫(kù)存溫州經(jīng)驗(yàn)

國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平表示，從房地產(chǎn)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融，而長(zhǎng)期則有賴于人口政策的變化。

房地產(chǎn)短期看金融，長(zhǎng)期看人口。房地產(chǎn)短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響，長(zhǎng)周期主要受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等影響。因此，從房地產(chǎn)周期來(lái)看，去庫(kù)存短期見(jiàn)效方式主要是金融，而長(zhǎng)期則有賴于人口政策的變化。

從政府的利益訴求來(lái)看，盡管去庫(kù)存手段較多，但“寬貨幣”與“加杠桿”等可能會(huì)被過(guò)度依賴，因其短期銷量彈性大。

任澤平認(rèn)為，擴(kuò)大需求是去庫(kù)存的關(guān)鍵。去庫(kù)存被視為“做加法”，而擴(kuò)大需求有很多辦法，包括引入外來(lái)人口（農(nóng)民工市民化等），增加居民收入（改善收入分配），增加城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善居住環(huán)境等。但這些政策見(jiàn)效比較慢，例如農(nóng)民工市民化需要很多配套措施，難以在1-2年取得突出性成效。

在他看來(lái)，短時(shí)間內(nèi)，政府去庫(kù)存最可能被依賴的是寬貨幣、加杠桿等見(jiàn)效快措施。政府會(huì)優(yōu)先選擇見(jiàn)效快的辦法來(lái)擴(kuò)大需求，降息、降低首付、購(gòu)房補(bǔ)貼或降低房產(chǎn)交易稅等都是選項(xiàng)，對(duì)應(yīng)的分別是寬貨幣、加杠桿和寬財(cái)政。

我們都知道，溫州房地產(chǎn)庫(kù)存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時(shí)的銷售速度，溫州的商品房庫(kù)存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫(kù)銷比，遠(yuǎn)超當(dāng)前庫(kù)存最多的山西。

據(jù)報(bào)道，溫州市區(qū)樓市庫(kù)存大幅下降，去化周期由2014年底的15個(gè)月降至2015年底的6個(gè)月，超出市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)方面，2015年2月-12月，溫州房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，累計(jì)漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫(kù)存狀況有所改善。

隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國(guó)房地產(chǎn)銷售回暖、房?jī)r(jià)回升，溫州由于此前調(diào)整比較充分，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量大增，去化速度顯著提高。

2015上半年，溫州出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，被外界稱為“溫八條”，其中包括：“控土地供應(yīng)”、“補(bǔ)貼購(gòu)房激勵(lì)需求”、“調(diào)整商品房套型結(jié)構(gòu)”等措施，適應(yīng)市場(chǎng)需求。剛需為王，以價(jià)換量，撐起了整個(gè)溫州樓市。

正是從政策出臺(tái)開(kāi)始，疊加國(guó)家降準(zhǔn)降息支持，溫州房?jī)r(jià)2015年初見(jiàn)底回升，銷量也明顯攀升，庫(kù)存去化明顯。

在一系列樓市新政刺激下，一、二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看已經(jīng)全面上漲。三、四線城市因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，2016年市場(chǎng)分化的趨勢(shì)將依然延續(xù)。2016年的上半年房地產(chǎn)新政持續(xù)出現(xiàn)，說(shuō)明了房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響較大，樓市政策將繼續(xù)寬松。不過(guò)，在分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，特別是一線城市的地王對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高，預(yù)計(jì)，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)二線城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。