北京躉租可持續運營模式研究

孫美瑩 侯寧 紀超凡 李佳琪 王迪

摘 要：北京吸引了大批大學生及開發園區的高科技人才涌入，但這些“社會夾心”人層還不具備購房能力。為留住這部分高素質人才以更好地建設北京，北京市政府推出了“躉租模式”，“躉租房”將成為造福低收入人群的持續性住房政策。本文以100份問卷調查和訪談的方式對躉租模式的可持續性做出了探索。確定在政府提高租金8-12%的比例下，可維持租戶滿意、業主滿意、國家滿意三方共贏局面，達到躉租模式可持續。

關鍵詞：躉租；物業管理；回遷樓；農轉非；土井村；人才公租房；可持續

1 躉租模式的研究背景

躉租是國家統一集中租賃農民回遷樓的富余房源，租賃5年，統一裝修為公租房。因主要針對中關村科技園員工，又被稱為人才公租房。由于房子是從村民的轉居安置房源中集中租賃的長期房源，所以租賃合同在農轉非拆遷時就已簽訂5年的租賃合同，約定租金、租期，統一規劃建設裝修。有些獨立建立單獨的樓宇區，也有插花式分布在村民回遷樓樓層中。簽訂合同時，由于是整村拆遷，往往簽訂合同時由鄉鎮或村集體動員和組織村民集體簽訂合同。由于是安置的回遷樓社區，往往在交通、配套方面對公租房和回遷樓有重點傾斜。此外該房產還在配租上有明確方向，主要用在中關村幾個區域的科技園重點企業的員工租賃和周轉及符合公租房輪候家庭的配租。

躉租模式不僅解決能留住北京打拼的高智商科技人才，還可以解除公租房利潤低，建設資金周轉不靈的局面。躉租房通過園區和企業出錢，在留人才和省資金上達到雙贏。隨著躉租房在各科技園和企業的內部分配與管理，也緩解了政府在房屋調控方面的壓力。

2 土井村的住房改造

土井村，位于北京西北五環外的西北旺鎮，屬于海淀區城鄉結合部，東鄰昌平回龍觀，南臨上地信息產業基地、北靠航天城。根據問卷統計，土井村配租的人才公租房82%是由于中關村科技園高科技企業如航天城國企的員工配租，且配租的房源為2室1廳。周邊租戶多數來自上地附近的軟件園企業和中國軟件管理學院等的大量外遷高校剛畢業學生，該區域以北漂和蟻族聚居而遠近聞名。

隨著越來越多的畢業大學生涌入北京城，租金低廉的唐家嶺成為了低收入大學生的聚居地。村民為了掙租金，先是在自家宅基地蓋起了二層小樓，又將二層小樓改建為四層以增加更多租戶。最開始的唐家嶺廉租房居住環境臟亂、生活設施簡陋，租金低廉。往往足足面積擁擠。但由于緊鄰中關村和上地工作區、月方便快捷的交通和低廉的生活成本，還是使得大批低收入畢業大學生蜂擁而至。

隨著越來越多的畢業大學生涌入北京城，租金低廉的唐家嶺成為了低收入大學生的聚居地。

3 土井村住戶特征

根據調查問卷，土井村租戶年齡集中在三本院校的青年人，40%為剛畢業學生，外地涌入的24-29歲的大學生甚至碩士也占38%，這些北漂族帶著雄心壯志來大城市打拼。

這些剛畢業的大學生是“躉租房”的主要租房人群，據調查，低收入大學畢業生。他們之中有畢業于重點大學的學生，但多數是非重點非名校的畢業生，職業多為專業技術人員或商業服務業人員，渴望用自己的雙手在北京這個大都市創造出自己絢爛的生活。

4 躉租可持續性分析

當今社會久高不下的房價使得很多經濟水平較低的百姓無法解決住房問題，因此，在中國房地產改革與發展進程中，解決低層收入民眾的住房問題迫在眉睫。政府一方面在積極宏觀調控著房價，另一方面，也發布了一系列的住房改革政策，而“躉租房”便是對剛畢業大學生、科技開發區工作人員等這一收入不足以購買商品房的群體推出的政策。

為了實現人才公租房的社會保障性質，多數地區將人才公租房的申請門檻設置的比較高，尤其對申請者的工作收入水平、年限、學歷等進行了嚴格控制，但與此同時，也使得很多中低層收入者很難達到申請條件。人才公租房的中關村科技園區管理委員會，與北京市發改委、北京市財政局等7部門聯合于2010年下發的躉租房源配租方案，要求租戶需要成為中關村科技園的核心企業，學歷要在大學以上的高級技師，并向高新創新人才傾斜。

躉租模式的推出無疑為北京吸納人才拓寬了渠道，實現了“村民讓房獲利”及“解決部分人才住房”局面的雙贏，因此應加以推廣，以造福更多低收入人群；但另一方面，政府及企業應更加注重管理，盡量避免分配不公等現象的出現，強硬的制度監管、良好的社會秩序及高素質的人才配備必將使“躉租模式”具有長久的可持續性。

根據問卷調查，70.2%的被訪村民對續租持保留態度，認為現有租金與當前租金市場不符。67.2%的村民認為提高租金是解決續租的解決方法。80.4%的村民愿意接受現有房租增加8%-12%的幅度。92.3%的訪戶認為前5年的租賃合同在租金、租期、裝修、物業的合同條款的約定是滿意的。在適當提高租金的條件下愿意續租。這樣就達到了躉租模式的可持續。

對租戶的調查表明，租戶對周邊配套、租金減免滿意度分達到87.3%和94.5%。在現有環境不變，周邊增加配套的前提下，續租意愿達到100%。

對國家公租房管理人員的訪談得知，國家仍在試點中，對中關村企業的傾斜將繼續，并有意發展回遷樓的商業配套，協助解決回遷轉居農民的就業問題，因此有意愿繼續躉租的試點。對躉租租金提高比率限制在5%，仍希望村集體協調對躉租房源的統一管理。

參考文獻：

[1]周爽.我國公共租賃住房法律問題研究[D].重慶：西南政法大學，2012.

[2]廉思.蟻族——大學畢業生聚居村實錄[M].桂林：廣西師范大學出版社，2009：31，59.

[3]侯寧.綠洲家園躉租房小區物業管理問題和對策研究[D].2015.

課題項目：

大學生創新訓練項目號X201510022074，北京躉租可持續運營模式研究——以土井村人才公租房為例。