房產市場與地產市場相互影響機制研究

劉霞 胡犀

摘 要：處理好房產和地產市場之間的關系是房地產市場平穩運行的關鍵。該文從定性和定量兩方面分析了房地產市場內部關系，提出運用Granger因果檢驗對房地產市場實證數據檢驗確定房價和地價因果關系，并分析了政策調控對房地產市場影響。該文為豐富房地產市場理論提出思路，并為政府調控房地產市場提供了現實依據。

關鍵詞：房產市場 地產市場 Granger因果檢驗 政策調控

中圖分類號：F2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）05（c）-0127-02

隨著社會經濟的發展，作為民生產業的房地產業的發展日趨活躍，其行業相關性大，占國民經濟比重的較高，現已成為國民經濟支柱型產業。房地產市場由土地市場和房產市場兩個獨立市場組成，二者獨自運行，但卻相互關聯、相互影響，是一個完整不可分割的整體。房地產市場周期性波動較大，影響到整個國民經濟的發展，政府調控目標是保障房地產市場平穩健康運行，因此，研究房產市場和地產市場相互影響機制對于提高調控房地產市場調控效率意義重大。

1 房產市場和地產市場內生關系分析

土地市場是房地產市場的源頭，從成本構成角度看，土地價格由土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤及土地增值收益等部分組成[1]。從市場運行角度看，土地價格由供需關系確定，由于我國屬于特殊經濟體制，土地市場由政府壟斷，政府調控土地供應量，計劃作用強于市場作用，土地供應無彈性，因此，土地的價格主要取決于需求量。

房產市場相對土地市場更加開放，市場化程度較高，政府主要從金融和需求兩面出調控政策，市場作用強于計劃作用。從成本構成角度看，房產價格包含土地價格、管理費用、開發費用、銷售費用、利息、稅費、利潤等[2]。從市場運行角度看，房產價格主要由房產市場供需確定，供求理論是研究房地產市場運行和價格變動的核心理論[3]。目前房價主要采用市場定價法，在不考慮政府調控和投機等因素情況下，房產市場內部存在以下規律：房地產供不應求→房價升高→開發利潤率增加→開發力度增加→房產供應增加→房價降低→開發利潤率降低→開發力度減少→房產供應減少→房價升高。因此看出，在市場主體趨利條件下，房價的高低取決于開發成本和利潤，土地價格是房產價格的組成部分，地價上升將導致房價上升。

地價和房價的關系，具體可從以下4個方面定性和定量分析。

（1）成本驅動論。地價是房價組成部分，目前地價占房價比重一般在30%以上，開發商在成本和利潤預期下，地價成為決定房價重要因素之一。

（2）引致需求論。從房產市場和地產市場需求角度看，房價上升導致開發利潤增加，市場主體將增加房產供應量，導致土地需求量增加，由于土地供應量有限，將導致地價上升。

（3）互動論。該理論綜合了成本驅動論和引致需求論，認為房價和地價相互影響相互作用。首先，從成本角度看，土地作為房產市場要素，地價升高導致房價升高，此外，從市場角度看，房價升高亦會反饋到土地市場，導致地價升高。

（4）通過房地產市場的房價和地價時間序列實證數據進行格蘭杰（Granger）因果檢驗，可得出房價和地價相互影響因果關系，并能確定影響時滯期。從短期來看，地價和房價相互影響，地價是房價的因，房價也是地價的因，但房價對地價決定性更強，從中長期看，地價和房價仍相互影響，但是二者相互影響程度不同，影響周期也不一致[4]。

2 房地產調控政策對房產市場和地產市場的影響

我國房地產市場政策調控特征明顯，土地供應由政府壟斷，地產市場計劃性強，市場化程度低，而房產市場相對開放，市場化程度較高，政府僅適時制定指導性政策，調控市場運行。但整體看來，房地產市場受政府政策調控影響明顯。比如在2008年金融危機時，房地產市場觸底，量價大跌，為此，政府出臺了一系列救市政策，取消限購，降低房貸利率，使得房地產市場逐步復蘇，量價齊升，并在2013年達到市場高點，為控制房價過快增長，2013年下半年起，房貸政策逐步收緊，多地限購限貸，收緊銀根，導致在地產市場逐步下行，2014年初全國房地產市場開始下行，成交量大幅下降，價格也一路下滑，土地成交價萎縮，成交溢價率低，整體經濟環境也開始惡化，為保障經濟平穩運行，政府陸續出臺一系列措施：“國五條”、連續降準降息、放松首套房利率，樓市刺激政策步步加強，以期房地產平穩運行，目前政策調控效果亦初見成效，一、二線城市樓市開始復蘇。因此，我國政府調控對地價和房價的影響較大，有必要研究房地產調控政策對地價與房價影響機制。

（1）土地供應政策對房價的影響原理如下。

地價對房價的作用。從緊的土地政策將導致土地供應量下降，短期需求不變的情況下，直接導致地價上升，根據成本驅動論，地價上升直接導致房價上升；此外，土地供應量下降導致房產供應量下降，在房產市場需求不變情況下，也將推動房價上漲，同時由于土地開發量受限，為增加房產市場供應，市場主體將尋求以資本要素替代土地，導致房產開發成本升高，房價上升[4]。（如圖1）

（2）房產政策對地價的影響原理如下。

房價對地價的反饋作用。如果行使緊縮的房產政策，一方面，房地產開發企業資金準入門檻提高，有限的資金限制下，房地產開發規模縮小，進而使得對土地市場的需求減少，在供給總量不變情況下，地價下降；另一方面，影響消費端的限購、貸款利率政策將抑制住房需求，傳遞到土地市場，使得土地市場在短期供應未調整情況下，需求減少，地價下降[5]。（如圖2）

3 基于房產市場與地產市場相互影響研究的結論

通過對房產市場與地產市場相互影響機制的研究，可知房價與地價之間是相互影響的因果關系，且存在一定的影響滯后期，我國房地產市場對政策敏感度較高。為保障房地產平穩運行，政府一方面可通過供給側改革，調整土地供應結構，促進土地市場集約節約利用；另一方面，應因地制宜，結合當地房地產市場運行情況，在實證數據分析指導下，選擇合理的時機，運用高效的宏觀和金融政策調控，影響房產市場的市場供求主體市場偏好，達到合理控制房價目的。

參考文獻

[1] 劉立.土地估價理論與方法[M].華中科技大學出版社，2009.

[2] 柴強.房地產估計理論與方法[M].中國建筑工業出版社， 2008.

[3] 周大研.影響房價上漲的政策和行為分析[J].經濟問題探索，2005（5）：116-118.

[4] 王鵬.土地供應對房地產市場影響研究——以重慶市為例[D].重慶大學，2010.