當前樓市去庫存化核心是要切斷再次快速擴張根源

當前樓市去庫存化，一線城市就得采取全面遏制住房投資政策而不是利率和稅收一般性下降松鼓勵住房投資者進入政策，三四線城市則是要切斷住房建設再次快速擴張的根源。這才是當前房地產去庫存化的核心與實質。

中國房地產“去庫存化”已經納入到了2016年經濟工作的“五大任務”之一，以及提出了一套中國房地產“去庫存化”的組合拳。但是這套去樓市庫存化組合拳的核心不是如目前市場盛行的如何推出更為優惠更為寬松的房地產政策來讓這些所謂的住房庫存消化，而是要切斷當前中國住房市場庫存過高的根源，如果不能夠這樣做，新的房地產庫存又會產生。中國的房地產去庫存化會沒完沒了。

而要做到這點，首先要做的就是對住房“庫存”給予清楚的界定。比如，根據國家統計局的定義，商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。也就是說，房地產的庫存是指已經峻工可供銷售及可供出租的住房。至多包括，已經獲得了住房預售證、正在建筑中可供銷售和可供出租的住房。而不是泛化為什么十三五規劃中的住房，不是泛化為房地產開發商已經獲得土地但沒有開發的住房。更不包括沒有進入商品房市場的保障性住房及棚戶區改造的“還房”。

如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當前中國一線城市及人口流進增長較多部分二線城市，這些城市根本就不存在房地產市場去庫存化的問題。因為，這些城市的房地產市場不僅從去年7月份開始房地產市場就開始回暖，房地產市場的庫存去化率已經回到市場正常水平，而且這些城市的住房市場價格又開始上升。可以說，當前中國這個以投資投機為主導的市場，只要房價在上升，投資投機者又會涌入市場。房地產市場庫存根本就不存在多少的問題。

因此，對于這些城市的房地產市場，政府不要對房地產去庫存的口號叫得太響及采取各種一般性的優惠政策（如降息減稅）再鼓勵住房投資者（因為這些城市房地產市場房價過高，農民及住房消費者根本就沒有支付能力進入）進入市場。如果不是這樣，那么這些城市的房地產市場庫存真的要增加及要去庫存化了。因為，這些城市仍然有的許多土地基本持有在房地產開發商手上，由于房地產開發商不看到當前市場前景而多數都沒有開發。只要房價上升，房地產暴利再次出現，這些土地會立馬會開發，那么這些城市的住房供應立馬會增加甚至于涌現。在這些城市房價過高而導致嚴重超支未來需求的市場，當大量的供給涌現時，這些城市房地產的去庫存化就成真的。所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產市場的去庫存化的實質就是不要再推出各種一般性優惠政策激勵讓大量的投機投資者再涌入市場，而是讓這些城市按市場法則讓其自行調整與恢復。如果這些城市如目前一些房地產開發商大叫的那樣，2016年房價還會大漲，那么這些城市的房地產庫存一定會大增。對此中央政府要有清醒的頭腦。

目前房地產市場庫存嚴重過剩的是三線四線城市，及部分二線城市。當前中國房地產市場的去庫存化主要是針對這些城市。對于這些城市的住房市場嚴重過剩，采取讓農民進城購買、讓房地產開發商降價、讓投資者購買出租等優惠政策，可能會起到一定作用，但不會太大。因為，這些城市多數都是沒有產業支撐、就業機會少，想讓農民自愿遷移到這些城市購買住房并非易事，除非免費送住房給他們。而對于投資者來說，這些城市的房價已經持續下跌近兩年了，只要房價在下跌，投資者就沒有愿意再進入這些城市的市場。還有，讓房地產開發商降價促銷也不是容易的事情，因為這些城市多數地方的房價本來就不高（如貴陽每平方米只有3000元左右）。價格降低不了多少，也促銷不了。

更為重要的是，這些城市房地產市場嚴重過剩問題，不僅在于如何來消化當前已經存在的可供銷售和可供出租的存量房的問題，還有兩大問題需要解決。一是這些城市的不少新城早就成了“空城”和“死城”，房地產開發商是把房子賣出了，但這些地方整個住房市場的風險完全砸在住房投機投資者手，既賣不出去也租不出去，空置率相關驚人。如果這些地方住房庫存不解決，隨時都可能蔓延到金融市場。二是這些城市的住房市場去庫存化，不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何能夠切斷再增加這些城市住房庫存的根源。可以說，如果不能夠做到這點，假定現在的住房庫存消化了，新的住房庫存又會涌現。因為，目前全國各地城市過度規劃是十分普遍的現象。只要有利潤，已經規劃過的住房建設又會快速擴張。如果不切斷當前這些城市房地產市場嚴重庫存的根源，這些城市的住房市場去庫存化會沒完沒了。

所以，當前三四線城市及部分二線城市的房地產市場去庫存化的核心就是要切斷住房市場再快速擴張的根源。而這些根源既包括了不少地方政策的土地財政、對GDP業績追求的偏好，也包括地方政府官員尋租與設租等。所以，這些城市的房地產去庫存化并非僅是把現有的住房賣出去那樣簡單，需求一系列的重要制度改革。這就是當前這些城市房地產去庫存化的實質與核心。

所以當前樓市去庫存化，一線城市就得采取全面遏制住房投資政策而不是利率和稅收一般性下降松鼓勵住房投資者進入政策，三四線城市則是要切斷住房建設再次快速擴張的根源。這才是當前房地產去庫存化的核心與實質。

（本文來源12月29日和訊博主易憲容的博客）