樓市去庫存 你就能買得起房子嗎？

凡志喜

中央經濟工作會議提出，鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。老百姓最關心的房價能降下來嗎。

國家統計局數據顯示，截至2015年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而2014年同期還不足6億平方米，一年陡增1億平方米，創歷史新高。這還不包括大量已建設未竣工，以及還未開工的。

數據顯示，大量庫存集中在人口流出、需求飽和、購買力不足的三四線城市和中西部地區。據易居房地產研究院監測，截至去年11月底，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9和19.3個月。

中西部城市和東部沿海之間也存在分化。國家統計局數據顯示，1至11月，東部地區商品房銷售額同比增長21.1%，中部地區商品房銷售額同比增長10.9%，西部地區商品房銷售額同比增長5.5%。

“去庫存”將成樓市政策風向標

有專家表示，高層釋放出“化解庫存”的信號預示著，新一輪更強的救市政策將可能出臺。并認為在政策的刺激下，一線重點城市房價上漲將是大概率事件；而三四線城市房價大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買房。至于投資者，在三四線城市的風險仍很大。

繼2014年末開啟降息周期之后，2015年又經歷了5次降息、數次降準，調整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續穩步回升。而對于“有保有壓”的樓市調控方向，不少業內人士認為，接下來樓市政策或出現分化。

“從2014年以來，降息通道已經全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。將來的金融政策方面將相對寬松。”有專家認為，2016年會繼續實施穩健的貨幣政策，優化流動性的投向和結構，落實“定向降準”的相關措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續2014年末開始的相對寬松的態勢，有利于房地產企業和購房者。此外，從現在開始，政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策。無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，主要房地產政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進行。

去庫存并不是把房子賣出去那么簡單

對于中國房地產市場來說，目前最火熱的話題應該是“去庫存化”。

在很多學者眼中，近期中國經濟增速持續下行，最關鍵的因素之一就在于房地產投資不斷萎縮，而背后的直接原因正是房地產市場庫存過高。

正因為如此，日前的中央經濟工作會議以罕見的篇幅對房地產市場去庫存化政策作了較多的規定，并把“去庫存”納為2016年經濟工作的“五大任務”之一。

根據國家統計局的定義，房地產的“庫存”含義應該是比較清楚的：即指商品房待售面積，指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的那一部分，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

也就是說，房地產的“庫存”并不是如某些人士所認為的那樣，被泛化為“十三五”規劃中要新建的住房，也不是房地產開發商已經獲得土地但沒有開發的住房，更不包括沒有進入商品房市場的保障性住房及棚戶區改造的返遷房。

如果住房市場“庫存”按照這樣的界定，那么當前一線城市及人口流入較多的部分二線城市，基本不用擔憂去庫存的問題，因為這些城市的房地產市場不僅庫存去化率已大致回到市場正常水平，而且商品房價格有所上升，又開始刺激投資者涌入市場。

基于此，對于這類城市的房地產市場，去庫存的任務要差別性地對待，至少不能再采取各種優惠政策來鼓勵住房投資者。事實上，這些城市房地產市場的價格已經過高，新進入的農民工及大部分住房消費者基本沒有支付能力進入這樣的市場。

所以，對于一線城市及部分二線城市來說，房地產市場去庫存的實質就是不能以優惠政策來形成錯誤的激勵，讓大量的投資或投機需求再涌入市場，而應該讓這些城市按市場法則去自行調整與恢復。

房地產市場真正庫存嚴重過剩的是三線和四線城市，及部分二線城市。當前“去庫存”任務主要針對的正是這些城市。

對于這一部分市場而言，采取讓農民進城購買、讓房地產開發商降價、讓投資者購買出租等優惠政策，一定程度上會起到作用，但效果也不能過于高估。因為這些城市主要的問題在于沒有產業支撐、就業機會少，想讓農民自愿遷移到這些城市購買住房并不是一件易事。

而對于投資者來說，這類城市的房價已經持續下跌近兩年，很難讓他們產生進場投資的意愿。另外，讓房地產開發商降價促銷也不是容易的事情，因為這些城市多數地方的房價本來就不算高。

更重要的是，這些城市房地產市場之所以嚴重過剩，不僅在于當前已經存在的可供銷售和可供出租的存量房難以消化，還有另外兩大問題需要解決。

一是這些城市的不少新城有變成“空城”和“死城”的風險，房地產開發商就算已經把房子賣出去，但如果接手的是投資性住房需求，購房者既難以賣出去也難以租出去，空置率相當驚人，這等于是把原來存在于開發商手中的風險轉移到購房者手中，依然有可能會蔓延到金融市場。

二是這些城市的住房市場去庫存化不僅在于如何把目前過多的住房銷售出去，更在于如何切斷再增加住房庫存的根源。可以說，如果不能做到這點，即使現在的住房庫存消化了，新的庫存又會涌現。

所以，對當前三、四線城市及部分二線城市的房地產市場來說，去庫存化并非僅僅是把現有的住房賣出去那樣簡單，還需要進行一系列的制度改革。

全國工商聯房地產商會理事陳寶存表示，在三四線城市，即使政府不出臺明確的鼓勵政策，開發商近兩年也會“降價跑量”，但在土地成本既定的情況下，降價幅度不會太大。“下一步還看政府能否會通過降低稅費和交易成本等方式，促進三四線城市有大量庫存的房企加大降價幅度，從而進一步釋放購房需求。”陳寶存說。

去庫存為地產企業帶來新機遇

中央工作會議提出發展租賃市場。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“通過房屋租賃來去庫存，是一種很好的商業模式。去年國家層面就提出了房企從售房轉變為租房商，但還沒有成熟的案例。在政策推動下，明年開發商應該會加速推進，對于市場供應結構的改善有積極作用。”

廣發證券樂加棟認為，國家提出鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，出租型物業比較容易與金融工具相結合，在出租或長租公寓方面，擁有房源供給、物業管理和金融運作能力的房企將率先受益。

目前已逐步進入了存量房的流通時代，隨著存量房規模的進一步升高與新房開發速度的放緩，未來存量房交易將成為市場成交的主導力量。東北證券分析師高建指出：“房屋租賃市場前景廣闊，政策支持力度加大。”

中信建投證券分析師蘇雪晶認為，房地產服務商最主要的作用是將經紀人、房源和客源三邊聯系起來，接近客源，了解客源的需求，就有可能撬動其他兩邊，成為未來市場的主導者。除了將客源和房源匹配，房地產服務商最大的優勢還包括提供增值服務，包括金融服務、家庭裝修、房屋托管等，這可能提供更多的盈利模式。

亞豪機構市場總監郭毅表示：“對于鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業，預計決策層還將頒布相應政策，共享辦公模式、創客空間等有望迎來發展春天。”

華夏幸福日前宣布，擬收購蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司51%股權。火炬孵化是中國專業O2O園區運營服務商，旗下擁有博濟科技園、創客邦、OPark三大業務品牌。火炬孵化優勢在于企業孵化和服務等方面，華夏幸福優勢在于產業新城的運營。“‘大眾創業、萬眾創新為創業者提供發展契機，而發展租賃市場有望為產業園區運營公司提供新的機遇。”業內人士指出。

目前已有多家地產公司布局產業孵化和產業運營等相關業務，除了華夏幸福之外，還有張江高科、市北高新、蘇州高新等。

房價未來繼續上漲概率大

值得關注的是，與上述內容相比，一條關于降房價的內容則引發了更多的爭議，根據報告要求，“要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。”

不過，多位市場分析人士均認為讓開發商單方面降價恐怕難以實現。“經過2011年以來的持續低迷，多數開發商的樓盤售價已經接近或低于成本，根本無利可圖。建安成本基本是固定的，更重要的是，近幾年全國地價只漲不跌。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，近幾年人工成本快增，高層建筑一般每平米需要1500元至2000元，而地價方面，過去十幾年，全國地價漲幅一直高于房價漲幅。按照目前三四線城市多數樓盤當前的售價水平，開發商已難有利潤可言，因此缺乏顯著降價空間。

在丁祖昱看來，對于沉浸在市場的企業與項目來講，價格是他們最常用的手段，那些去化困難的項目，如果通過降價能夠完成去化的，應該已經都嘗試過了。目前還沒有動作的，要么是降了價也賣不掉，要么是降了價賠太多，企業寧愿不賣也不愿賠本。

事實上，臨近歲末，業內對樓市來年走向的預測亦紛至沓來。其中，中國社科院最新發布一期《中國住房發展報告》預計，從2016年第二季度開始，中國房價將面臨一定的下行壓力，第三季度很有可能出現同比快速下跌的情形。但對于“房價快速下跌”這一判斷，業內人士大多予以反駁，認為有失偏頗。

更多的分析機構則都保持對房價可能繼續上漲的預期。如路透社近日預計，2016年中國商品住房均價將上漲2%；中國指數研究院發布最新的報告也指出，預計2016年房價仍將穩中有漲，漲幅在4%-7%，其中一線及二線熱點城市將領漲。

楊紅旭認為，影響房價走勢的因素非常多，包括人口、城鎮化、經濟增速、居民收入、貨幣信貸政策、財稅政策、地產調控政策、房屋建設量、住宅需求量等。過去十年，經歷了3個房地產短周期，房價上漲了三波，下跌了三波，當前處于第四波上漲期。

具體來看，2014年5月至今2015年4月，70城房價連續下跌了12個月。2015年5月房價“上拐”，保持上漲至今，最新的11月數據是上漲0.2%。“上漲時間還不夠長，且漲幅還偏小，剛剛進入合理區間。”因此，楊紅旭指出，2016年70城房價環比將保持正增長，也即繼續上漲，而中小城市的房價大趨勢是走穩。至少不會大跌了。

華融證券分析師易華強亦認為，在降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策的影響下，房價繼續保持穩步上漲的態勢。“隨著房地產去庫存政策的繼續出臺，房價未來繼續上漲的概率較大。”