項目融資模式在房地產開發中的應用

雷天歌

摘 要：房地產業素有“第二金融業”之稱，有效的融資活動是房地產開發項目成功的關鍵。本文運用比較分析的方法介紹了現階段我國房地產開發項目中常見的五種項目融資模式的優缺點以及適用范圍，又進一步指出了我國房地產開發應用項目融資模式的真正障礙及解決途徑。

關鍵詞：房地產開發；項目融資

一、引言

資本是三大生產要素之一。暢通有效的資金融通是企業生存和發展的基礎，直接影響企業最終的財務目標和經營績效。房地產開發活動具有資金需求量大、投資回收期長、高風險和高收益的特點，這使得有效的融資活動成為房地產開發項目成功的關鍵。合理的融資機制可以通過調整資本結構和組合融資方式，達到規避融資風險和降低融資成本的目的，從而確保房地產開發項目的順利實施。

我國傳統的房地產融資方式包括內源性融資和外源性融資兩種方式。內源性融資主要指房地產開發企業將留存收益、折舊轉化為投資的過程。房地產開發企業的自有資金數量不足且積累較慢，不能滿足房地產開發項目大規模的資金需求。而外源性融資主要指間接融資方式，即房地產開發企業利用自身信用進行銀行貸款融資。但由于大多數的房地產開發企業資信水平較低，銀行貸款的數量和期限有嚴格限制，不能靈活應對房地產開發期間的各種資金需求。而且這種依賴銀行貸款的融資方式將資金風險集中于開發企業和銀行兩個主體，不利于分散風險。基于以上分析可知，傳統的房地產融資方式已不能滿足房地產開發項目需求，阻礙了房地產業的正常健康發展，因此借鑒國外先進經驗的項目融資模式被推廣進入房地產領域。

二、我國房地產開發中的項目融資模式分析

項目融資模式是指專門為某一特定項目安排的融資方式，以此經濟項目的未來凈收益和項目本身的資產價值作為償還借款的資金來源。項目融資模式具有項目導向性、無追索權或有限追索權、表外融資、風險分擔性等特點。項目融資模式與傳統融資模式的區別在于項目融資重點考察的是項目本身的經濟強度而不是傳統融資模式所關注的企業的資信水平和償債能力。在項目融資模式下，融資雙方可以根據具體項目的特殊情況設計出合理的融資結構，必要時輔以信用保證，使得項目能夠獲得在一般常規條件下無法獲得的投資。在我國，常見的房地產項目融資應用模式主要有以承購合同為基礎的融資模式、以產品支付為基礎的融資模式、售后回租的融資模式、BOT融資模式和ABS融資模式等。

（一）以承購合同為基礎的融資模式。對于融資方來說，貸款的償還依賴于項目竣工后的銷售收益。但是市場瞬息萬變，一旦項目的銷售遇到困難，融資方將承擔巨大的風險，因此，以承購合同為基礎的項目融資模式引入第三方承購合同，提供項目承購方的購買承諾，降低了融資者承擔的風險，進而增強其投資意愿。以承購合同為基礎的融資模式的優點在于容易實現無追索權或有限追索權，分散了開發企業和融資方的風險，降低了項目竣工后的銷售風險等，而其缺點在于融資成本受承購方信用影響較大，當承購方資信水平良好時，融資方承擔的風險較小，要求的資本回報也就比較小，當承購方資信水平較差時，融資方針對其承擔的高風險會要求較高的資本回報。因此，以承購合同為基礎的融資方式適用于承購方資信水平良好的情況。以設施使用為基礎的融資模式與以承購合同為基礎的融資模式類似，區別在于以設施使用為基礎的融資模式將政府作為承諾使用設施并支付費用的承購第三方。

（二）以產品支付為基礎的融資模式。以產品支付為基礎的融資模式指融資方購買一定數量的項目產品，以產品購買價款作為項目投資額，以項目竣工后這部分產品的收益作為項目融資的償債來源。這種融資模式的優點在于可實現無追索權或有限追索權，開發企業承擔風險小等。缺點在于融資的相關協議復雜，融資方承擔的風險較大。以產品支付為基礎的融資模式適用于項目資金需求量大，缺少其他信用保證，且在良好的市場環境下產品收益有一定保障的房地產開發項目的融資。

（三）售后回租的融資模式。售后回租的融資模式是融資租賃的一種具體方式，指的是融資方購買項目竣工后的房屋，同時按約定項目公司回租其房屋，然后轉租給房屋使用者，每月的租金返還給融資方，一定年限之后償債完成，項目公司重新取得該房屋產權。這種融資模式的優點在于開發企業通過向融資方銷售房產可一次性獲得大規模的變現款，以緩解資金緊張的問題，同時經過回租，一定年限后償債完成，又可重新獲得房屋的產權。融資方通過購買房屋的產權避免了因項目公司破產而遭受巨大的風險，同時又可通過租金返還回籠資金。缺點在于融資方可能面臨回籠資金較慢甚至是無法回籠資金的風險。因此，售后回租的融資模式適用于缺少其他擔保方式，且在良好的市場環境下項目產品的租金收益有一定保障的情況。

（四）BOT融資模式（Build-Operate-Transfer融資模式）。BOT融資模式即建設-經營-移交融資模式，是指政府或者政府授權的公司與外商投資企業（包括中外合資、中外合作、外商獨資）或本國企業簽署特許經營協議，并由該簽約企業組建項目公司，負責公共基礎設施項目的融資、建造、經營和維護。在協議規定的特許期限內，項目公司擁有投資建造設施的所有權，特許協議允許其通過向基礎設施的使用者收取費用回收項目投資、經營和維護成本并獲得合理的回報，而政府或者政府授權的公司保留監督權。特許期滿后項目公司將基礎設施無償移交給政府部門。該模式不僅有利于減輕政府的財務負擔，而且有利于轉移和降低政府的融資風險，同時提高項目的運作效率。BOT模式可以帶來高而穩定的投資回報，能引進國外的先進技術和管理經驗，同時帶給國內的企業更多的發展機會。

BOT模式適用于現在不能盈利但是未來卻有一定盈利潛力的公共事業項目。

（五）ABS融資模式（Asset— Backed— Securitization融資模式）。ABS融資方式是一種以項目資產為支撐，以項目預期收益為保證，通過信用增級，在資本市場上發行債券籌集資金的一種資產證券化融資方式。該模式通過特殊方式提高項目的信用等級，使其進入國際高信用等級證券市場，該市場中的債券具有利率低，安全性和流動性高的優勢，可大幅降低發行債券的融資成本。

三、我國房地產開發應用項目融資模式的真正障礙及解決途徑

在我國，以上房地產項目融資模式已經得到了一定程度的推廣，但是在實施過程中出現了一些問題，大面積推廣也面臨挑戰，必須想方設法解決問題，真正使得項目融資模式成為房地產行業健康發展的推動器。

一是我國的房地產融資市場體系不健全，融資效率低，阻礙項目融資模式的大面積推廣。雖然項目融資的模式已經引入房地產領域，但是從實際情況分析大多數的房地產開發企業仍然依賴于銀行貸款進行融資，尚未形成多元化的融資方式，這必將帶來風險過于集中和融資成本偏高的問題。因此必須不斷完善房地產融資體系，提高融資效率，促進項目融資模式的廣泛使用。二是國內的房地產開發企業缺乏項目融資的管理經驗，導致部分項目融資模式的失敗。房地產開發企業應注意結合項目本身特點，合理安排項目融資中的投資結構、融資結構和資本結構。充分利用各個參與者的資源優勢，協調項目融資參與者之間的關系。對項目融資采取多方面的完善的擔保措施，并將風險管理的思想貫穿項目融資的始終，慎重估計未發生的風險，積極應對已發生的風險。

參考文獻：

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