批量估價法在房地產(chǎn)稅稅基評估中的應(yīng)用研究

呂正輝

摘 要：房地產(chǎn)稅稅基評估具有評估對象數(shù)量巨大、評估行為具有周期性的特點，宜采用成本較低效率較高的批量估價法，具體可以采用“標準房地產(chǎn)”修正法和回歸分析法兩種方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評估；批量估價法

一、房地產(chǎn)稅稅基評估的需要及特點

（一）房地產(chǎn)稅稅基評估需要的產(chǎn)生。十八屆三中全會提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅意義重大。長期來看，房地產(chǎn)稅的開征有其必然性。從我國房地產(chǎn)稅稅制改革的基本設(shè)想以及國外經(jīng)驗來看，采用市場評估價格作為計稅依據(jù)是大勢所趨，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)稅稅基評估的需要。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估的特點。房地產(chǎn)價格評估活動在土地和房屋征收、房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟活動中應(yīng)用的比較廣泛，房地產(chǎn)估價方法也比較成熟，但房地產(chǎn)稅基評估與一般性的房地產(chǎn)估價活動相比，有其特殊性：（1）估價對象數(shù)量巨大。房地產(chǎn)稅基評估是對一城市全部應(yīng)稅房地產(chǎn)進行評估，同一評估活動中所涉及房地產(chǎn)的數(shù)量非常大，屬于批量評估。（2）估價活動具有重復(fù)性。隨著房地產(chǎn)市場價值的變化，房地產(chǎn)稅基往往需要重新評估。例如美國的一些州每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估。

二、批量估價法在房地產(chǎn)稅稅基評估中的應(yīng)用

基于房地產(chǎn)稅稅基評估的特點，宜采用成本較低效率較高的批量估價法。批量估價法指的是以個體房地產(chǎn)估價方法為理論基礎(chǔ)，運用數(shù)理統(tǒng)計原理建立估價模型，結(jié)合計算機、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在估價時點一次性對多宗房地產(chǎn)進行的價值評估活動。下面探討下批量估價法的兩種具體操作方式。

（一）“標準房地產(chǎn)”修正法。“標準房地產(chǎn)”修正法是指按照商圈、生活配套、交通、環(huán)境等區(qū)位因素（或者行政區(qū)劃），將征稅城市（區(qū)域）劃分為不同的評稅分區(qū)，在每一評稅分區(qū)選定平均典型的房地產(chǎn)作為標準房地產(chǎn)，先評估出標準房地產(chǎn)的單位價值作為基準價值，然后根據(jù)影響房地產(chǎn)價值的實體因素（建筑結(jié)構(gòu)、是否成套、建筑年代、朝向、樓層等）的不同，對基準價值進行修正，得出其他應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值。標準房地產(chǎn)的價值可以通過傳統(tǒng)的個體估價方法得出。即，應(yīng)稅房地產(chǎn)價值=標準房地產(chǎn)基準價值×面積×調(diào)整系數(shù)

以評估杭州市西湖區(qū)應(yīng)稅住宅價值為例，“標準房地產(chǎn)”修正法可以按以下步驟來操作：（1）劃分評稅分區(qū)并設(shè)定標準房地產(chǎn)。根據(jù)西湖區(qū)的行政區(qū)屬和市場狀況將西湖區(qū)劃分為D1、

D2、D3三個評稅分區(qū)，在各評稅分區(qū)按以下要求設(shè)定標準房地產(chǎn)，其基本情況如表1：

（2）評估標準房地產(chǎn)的單位基準價值。由于住宅有較多的交易實例，可以采用市場比較法來評估標準房地產(chǎn)的市場價值（具體過程略）。結(jié)果如表2：

（3）確定影響房地產(chǎn)市場價值的各個因素并設(shè)定修正系數(shù)表。假定A、B、C分別為D1、D2、D3三個評稅分區(qū)內(nèi)的任意一宗應(yīng)稅房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)狀況與標準房地產(chǎn)對比如表3，因素修正系數(shù)如表4：

（4）計算應(yīng)稅房地產(chǎn)價值。用標準房地產(chǎn)的基準價值乘以修正系數(shù)以及各自的建筑面積可得到應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值。結(jié)果如表5：

（二）多元回歸分析法。多元回歸分析法就是通過收集與應(yīng)稅房地產(chǎn)位置和銷售日期相近的房地產(chǎn)及其交易價格， 應(yīng)用統(tǒng)計軟件進行分析得出價格與各價格影響因素之間的定量關(guān)系，建立回歸分析模型Y=b1X1+b2X2+…+bnXn。該模型反映了Y值和若干獨立變量X1、X2、...Xn的統(tǒng)計關(guān)系，其中Y為因變量通常表示售價，Xn為自變量，通常表示樓齡、結(jié)構(gòu)、面積、房型、景觀、裝修等。

同樣以評估杭州市西湖區(qū)住宅價格為例，運用多元回歸分析法可以按以下步驟來操作：（1）劃定評稅分區(qū)。將西湖區(qū)分為D1、D2、D3三個評稅分區(qū)。以西湖區(qū)D1區(qū)為例，選擇西湖區(qū)

D1區(qū)近期成交的108套住宅作為樣本進行統(tǒng)計分析。

（2）篩選房地產(chǎn)價值影響因素。影響房地產(chǎn)價值的因素很多，需要對其中比較重要的因素進行相關(guān)性檢驗，通過檢驗的因素才可以加入模型。本例中通過檢驗的因素有：位置（L）、面積（S）、樓齡（A）、裝修（D）、房間數(shù)（R）、樓層（F）、衛(wèi)生間數(shù)量（T）、客廳數(shù)（P）、陽臺數(shù)（B）、房型（BS）。

（3）建立回歸模型。以上述房產(chǎn)價值影響因素作為回歸模型的自變量，房地產(chǎn)價值作為因變量，建立多元回歸模型。通過Eviews3.1，得到以下結(jié)果：

其中調(diào)整后的R2=0.956404，DW=2.021127。可以看出模型中自變量房型、位置、面積、房齡、裝修通過了T檢驗，但是房間數(shù)、衛(wèi)生間數(shù)、樓層、陽臺數(shù)以及客廳數(shù)的T檢驗卻不顯著。剔除未通過T檢驗的變量，即只考慮位置、房齡、房型、面積、裝修這五個變量，第二次建立回歸模型，通過Eviews3.1，得到以下結(jié)果：

調(diào)整后的R2=0.955719，DW=1.973343。可以看出模型中5個自變量都通過了相關(guān)的T檢驗，并且其調(diào)整后的R2=

0.955719，說明這5個變量可以近似的解釋房地產(chǎn)的價值，通過查表，DW值處于合理范圍。

最終回歸模型可以確定為：

P =0.449072 ×S +0.097170 ×L-0.920681 ×A +5.415448 ×D+6.637180×BS

（4）回歸模型的檢驗校準。利用建立回歸模型時所采用樣本房地產(chǎn)的原始數(shù)據(jù)，對回歸模型評估結(jié)果的準確程度進行檢驗。本例中通過模型輸出的結(jié)果與原始銷售價格基本符合。

（5）根據(jù)模型測算應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值。將所需要評估的應(yīng)稅房地產(chǎn)的因素值帶入回歸模型的自變量中，得到的因變量值即為應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值。

三、應(yīng)用批量估價法的必要前期工作

（一）建立完善的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。完善的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的是應(yīng)用批量估價法的物質(zhì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)庫包含的數(shù)據(jù)應(yīng)該有：①地理數(shù)據(jù)，如物業(yè)位置、交通狀況、臨街狀況等；②房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)，比如房齡、樓層、面積、房間數(shù)等等。③銷售數(shù)據(jù)，如銷售時間、銷售價格等。

（二）構(gòu)建科學(xué)的價值影響因素及修正體系。本文討論的兩種批量估價法本質(zhì)上屬于市場比較法。確定的影響房地產(chǎn)價值因素、各因素的影響權(quán)重、房地產(chǎn)狀況賦值標準是否合理直接影響了估價結(jié)果的準確性以及評稅行為的公正性。所以構(gòu)建科學(xué)的相對統(tǒng)一的價值影響因素及修正體系非常重要。

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