關于城市國有土地上房屋征收補償評估探討

王大鵬

【摘要】在城市化進程逐漸加快的過程中，地方政府需要在依法合規的前提下，提高征收效率，做好房屋征收補償工作。征收評估工作是整個征收過程的重要環節，結果的準確合理程度，極大影響征收工作實效。可是目前我國城市在進行房屋征收評估時，經常會遇到多種不同的問題。文章討論了現階段存在于征收補償工作中的問題，并提出了完善方法，希望各大城市能夠將此作為參考依據，進而順利完成征收補償工作。

【關鍵詞】國有土地；房屋征收；補償評估

房產土地問題一直都是人們最為關心的一件事情，在國家城鎮化發展速度逐漸加快期間，各地區的征地活動變得越來越活躍。例如“釘子戶”等眾多與征收拆遷活動有關的詞語在網上流傳，致使老百姓開始重新思考住房權利。雖然我國《憲法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院590號令）等行政法規中都對房屋征收補償這個問題進行了明確規定，但由此所引發的糾紛事故卻越來越多。所以，我們必須提高對房屋征收工作的認識程度，換位思考切實做好房屋征收工作，對此，筆者在下文對房屋征收工作進行了相應介紹。

一、簡述我國目前房屋征收評估工作

現在我國城市化進程快速發展起來，而在其發展過程中會出現很多問題，其中最為常見的就是房屋拆遷以及補償等問題。雖然房屋征收保證了大部分人的大部分利益，而被拆遷方卻損失了更多的經濟利益，但是存在有個別的被征收人損失了更多的經濟利益，所以，在拆遷房屋時就需要做好補償工作。可是目前國內房屋征收補償中經常會出現各種各樣的問題，這樣征收者和被征者在房屋征收時就可能會發生利益紛爭，有時還會發生人員傷亡事件[1]。在征收時經常會遇到一些“釘子戶”，分析其原因就會發現是補償環節出現的問題。

我國為了解決房屋征收補償問題，相繼頒布了眾多法規，希望使補償評估問題得到解決。在有關法律頒布之后，我國房屋征收補償這項工作得到了改善，可是因為與被征收方的經濟利益有關，所以，目前房屋征收時還經常出現一些問題。由于我國頒布了一些補償法規，便使得我國在進行補償評估時具有了法律依據。目前房屋征收補償時應該按照下述標準進行：首先，補償評估一定要與法律要求相符合。也就是說進行房屋補償評估時，應該將補償內容和有關法律法規及地方有關規定進行對比，使補償內容和法律條款相符合[2]。其次，征收補償結果必須合理。最后，補償工作，要站在中立公正立場上，不但要適當保證人民大眾的經濟利益，也要對征收方的利益進行保護。

房屋征收評估工作通常按照下述步驟展開。首先，設計評估方案。在設計評估方案時，應該對下述內容加以考慮：評估的對象、過程、方法、信息等。其次，根據情況進行評估。在實施補償評估的過程中，應該通過談話、收集意見和盡量多的實地實時成交數據等方式來搜集資料。最后，得出補償評估報告。在還沒有確定評估報告時，評估人員必須閱讀以及評估信息，以使總結出來的評估報告更準確。

二、存在于房屋補償工作中的問題

雖然我國目前房屋補償工作具有相應的法律依據，可是在實施征收補償時，仍然會出現眾多不同問題。

（一）房屋評估規定不明確市場化屬性強化不夠

經常遇見的評估問題有房屋設備、物質搬遷和房屋裝飾等費用，還有停業所造成的經濟損失，在這些問題上經常會出現眾多矛盾，對房屋征收補償工作造成了一定的影響。探究其原因就是價格計算過程的透明性不夠，經常是各方面對價格不滿意，由于在法律層面沒有價格過程透明的要求，造成評估價格的權威性不夠。而此種問題在一定程度上會對房屋補償工作的開展造成影響，使征收雙方發生矛盾。

（二）對間接性損失的評估考慮的不夠

目前房屋征收時，最主要的一個問題就是征收雙方對于評估結果意見不同，其中對間接性損失的評估爭議占有很大一部分比例，這樣就引發了矛盾和沖突。被征收方認為，補償評估的價格過低。引發這個問題出現的原因如下：其一，補償評估機構在該方面沒有明確實際補償標準。目前補償評估機構在對房屋進行評估補償的過程中，通常只是單一的考慮和分析與房屋有直接關系的經濟損失，而忽視了與房屋間接相關的損失。例如：在征收房屋時，通常都不會關注房屋的醫療優勢、環境優勢以及學區優勢等。而只是補償給房屋擁有者的直接經濟損失[3]。加之評估工作過程中，由于沒有相關依據，所以沒有充分考慮無證部分的實際使用權價值，目前在對房屋進行評估補償時，該方面評估的價格沒有充分反映價值，進而引發眾多矛盾。

（三）房屋評估補償工作具有一定的壟斷特性

首先，現在我國只有具有一定資質的房地產評估補償機構才能夠對房屋進行征收評估，這些機構在評估時，經常會與房屋征收委托方發生經濟聯系，這樣難免會對評估發生不同程度的影響。其次，因為評估機構具有極強的專業性，這樣在進行評估工作過程中就可能會出現眾多的用熟不用新現象，進而阻礙了評估工作的公正性展開。再次，目前我國評估部分房屋征收補償工作人員沒有較高的評估水平，同時還有一部分評估人員在房屋評估時完全是根據自己的經驗進行評估，這樣就使評估結果就會與實際情況出現偏差，最后致使評估工作進入僵局[4]。因為評估人員有著有限的評估能力，這樣在評估時就會不全面，所以，征收雙方也會因此發生沖突以及矛盾。

三、改善補償評估的方法

針對我國現在所進行的房屋評估工作而言，其中存在眾多種問題，這不但阻礙了我國拆遷工作的順利進行，還引發了征收雙方時常出現沖突和矛盾。所以，現在一定要對房屋補償工作進行改善，以使征收工作可以順利進行。

（一）對評估人員的職業責任感以及評估能力進行培養

首先，因為房屋征收工作會涉及到較為廣泛范圍，并且還會產生非常大的社會影響，假如評估過程中出現一點點失誤，那么很容易就會引發極其嚴重的沖突事件，與此同時，還會對社會造成嚴重的影響。所以，必須對評估人員的專業技能進行培養，讓他們掌握更多的評估知識和技能，從而促使評估工作可以順利完成[5]。在對評估人員進行培訓時，還需要建立相應的技能考核機制和報告責任倒查制度，公正、信譽好、水平高的評估人員將優先得到政府購買服務合作，這有這樣做才能夠將評估問題從根本上得到解決。

其次，對評估人員進行培養，提高他們的職業責任感。每一名評估人員都應該指導自己肩上所承擔的職業責任，明確一點只有做好房屋評估工作，國內評估事業才能夠蓬勃發展。所以，必須對評估人員進行培養，讓他們可以提高責任感，建立極強的責任心，進而促進評估工作順利展開、進行和完成。

（二）明確補償的主體以及范圍

首先，補償過程中明確補償主體和評估目地非常重要，同時明確補償主體在補償工作中也是重點內容。

其次，補償評估過程中，不但要明確補償主體，還必須明確補償范圍。在確定補償范圍時，既要對征收的房屋做出相應的補償。此外，還要考慮被征收房屋所具有的醫療優勢、地段優勢以及學區優勢等一系列與經濟利益相關的因素。只有把土地使用權、征收的房屋、房屋優勢等放到一起進行綜合分析和考慮，才能夠使評估水平得到提高，進而使被征收方的利益的到相應的保障。

最后，我國所頒布的與房屋補償評估有關的法律法規中還規定：如果有人因為拆遷而導致停業、安置損失、搬遷等問題，拆遷方也要給予他們補償。

（三）健全評估部門行業的提高業務水平制度

因為國內評估行業中存在著極其嚴重的評估專業化程度較低問題，所以，其必須對自身的行業水平發展進行改善，構建一個健全的評估機制。需要從國家眾多評估機構中挑選出具有良好評估信譽的評估機構，當房屋征收時出現征收矛盾，可以找他們來解決問題[6]。除此之外，還應該建立一個由高素質評估人員所組建成的評估小組，以在進行評估工作中維護被征收方所具有的合法權益。同時還要定期組織評估培訓，讓評估人員參加，使他們掌握新穎的評估知識以及評估技能，進而保證評估工作可以高質量的完成。

結語：

總之，在國家城市化進行逐漸加快的過程中，房屋補償評估這樣工作也變得越來越重要。目前使房屋補償工作可以合理、有序進行已經成為有關部門所關注的重點內容。所以，評估人員一定要對房屋評估工作加強重視，進而提高國家房屋補償評估的水平。

參考文獻：

[1]王太高.論集體土地上房屋征收補償立法模式——基于憲法規范的展開[J].蘇州大學學報（哲學社會科學版），2013，34（1）：66-71.

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[3]凌學東，吳寧.論集體土地上房屋征收補償認定的利益平衡[J].經濟問題，2014，（1）：83-87，93.

[4]徐亞文，高一飛.論國有土地上房屋征收決定公告的法律屬性及救濟途徑[J].湖北社會科學，2013，（6）：162-164.

[5]于鵬，孔騰.公共利益認定程序之比較研究——以國有土地上房屋征收為例[J].國家行政學院學報，2014，（2）：77-81.

[6]朱德宏.國有土地上房屋征收與補償制度績效分析——以多中心治理理論為視角[J].探索，2013，（3）：81-85.