商品房開發企業如何監控資金鏈斷裂

【摘要】自改革開放以來，特別近十年社會經濟發展的過程中，我國的房地產業呈現出發展的黃金時代，使我國經濟不斷發展壯大，GDP平均以10%左右的速度增長，同時使國力增強，在整個過程中使人們的生活水平以及基本的消費結構得到了改善。其中住房需求的改善較為明顯，以上海為例，大眾對商品住宅的需求不斷增加，上海市制訂了限購政策，規定：人均住房面積不得大于60平方米，使市場經濟的發展得到充分性的滿足，并逐漸實現商品房開發行業的高效發展。但是，在現階段房產行業運行的過程中，商品房開發商具有投入資金量大、回報率高、財務資金鏈脆弱等現象，如果整個行業在運行的過程中出現了資金鏈斷裂的現象，會為企業的運行造成災難性的發展，引發社會不穩定因素，這些現象多處皆有，特別是中小城市發展中屢見不鮮。因此，在企業運行的過程中，保證資金鏈的良性循環，是企業運行及發展中資金良性循環的最重要內容。本文在房企財務經理的視角下，重點論述監控資金鏈斷裂的措施，并提出了可操作性、鋼性、虛擬性以及預見性的措施，使企業資金鏈良性運轉，以期達到企業收益最大化，并為國民經濟的持續發展貢獻力量，希望文章的研究結合可以供專家指正，供同仁們參考。

【關鍵詞】商品房；開發企業；資金鏈

1、何謂商品房開發企業的資金鏈

商品房開房企業的資金鏈：是從企業法人決定開發某商品房項目后，從企業外部融資開始，經過項目開發建設竣工及交付物業部門使用管理，將全部銷售貨款回籠，然后完成支付外部融資成本的一個循環反復過程。從本質上講，資金鏈主要是資金的持續循環的全過程，主要由融資、投資、投資回籠、再融資這四個環節組成，其內容節節相扣，有序排列。與此同時，在問題分析的過程中可以將其比喻為自行車的閉合鏈條，由這四個資金環節，組成閉合軌道，良性運轉一圏的過程。當然在一個項目結束達到利潤最大化后，用于擴大再生產的下一個資金鏈條周期將會增大。如果銀行借貸的自有資金用完，出現了融資不足、投資欠缺、投資無足額回籠以及無利潤這四種問題中的任何一個，也就不能形成資金的良性循環，將其稱之為資金鏈斷裂。

2、資金鏈斷裂的案例

由于商品房開發商缺乏資金鏈的經營管理，一旦引發資金鏈斷裂現象，會出現資源購置中旳土地閑置，從而使建商品房停工待料，并出現爛尾樓等建筑現象，同時也會導致計劃開發的二期項目無法延續，無法對商品房預購者兌現等問題，使企業出現無力償還貸款的現象。而政府部門的稅收也會逐漸減小，直接影響了與建房有關的鋼鐵、水泥、木材、裝修、裝飾等60多個行業的生產，造成企業工人減員、失業，直接使購房簽約者受害，使之擠兌房企，并到處投訴，上訪，影響社會安定。

資金鏈斷裂的房企數量不少，僅2015年媒體就不斷報導，大、中、小城市均有案例。

案例1

據搜狐網的南京新房新聞中心2015-10-13日報導：

南京市瑞豐大廈開發商資金鏈斷裂. 工地停工1年，基坑變魚塘。該項目于2014年4月動工建設，在南京雙龍大道南側，項目稱之為瑞豐大廈，計劃建設22層樓，但因為招標企業欠了數百萬元的工程款且停工了一年。基坑基本完成，開挖深度達9m，并在內有水且積成了塘，甚至有人在里面養魚。

案例2

沉睡20年的“廣州爛尾樓盤”澳洲山莊全拆重建，2015/11/02 羊城晚報記者報導：澳洲山莊項目，地上在黃埔區九龍鎮金坑村，原計劃是要建成292棟樓的大型超級社區，于1995年正式啟動，首期于1997年基本完成，并于1997年對外銷售，完成二千戶的簽約工作。但之后，由于公司經營不得力，高層管理人員攜款外逃，公司的資金鏈條完全斷裂，昔日豪庭變成荒城，還被冠上“廣州爛尾樓盤”的稱號。多虧政府牽頭，讓開發商澳美集團接手推倒爛尾樓重建。引入平安不動產，注資22億來共同建設，10月30日澳洲山莊數百業主終于回到了他們家，為一直冷清的樓盤來了遲到的熱鬧。其中一個業務羅小姐也說，等了近二十年的時間，終于等到了重建方案的一天。而為了避免此情況再次出現，開發商開發建設資金歸入到政府的監督范圍內，大家都認為，二十多億的建設資金歸入到政府的監管當中，有保障.我們放心，2000戶業主有望住進新家園。

案例3

百強房企[華光地產集]資金鏈斷裂，2000多家業主延期收收房，2015-03-21日，中國經營報發布：華光地產旗下[無钖銀河灣紫苑]項目，房建完成70%，預售2000多戶，此時停工待料，售房合同原定2014-06-30日交付使用，延期至今不見竣工。2015-3-13日，數百名無钖銀河灣紫苑的業主穿著帶有[維權]字樣的紅背心，集聚在[南禪寺]，舉家維權。華光地產集團是挪用了2000多戶的予售款用于旗下的[南京銀河灣歡樂城]的融資還款.因隱藏還款資源，被[信達新興資產管理公司]緊急叫停，從而導致2015年南京房地產市場上出現首個提前中止的地產融資項目。

3、商品房開發企業財務經理訪談監控資金鏈斷裂的措施

房企資金鏈的良性運轉被視為與人體一樣的血液流動，血脈像企業的資金流，其是否暢通關系到企業的生死存亡，因此，投資企業要保證資金鏈的安全，就必須好監管資金的融資、投入、收回、再投入，每一環節都不能放松，哪個環節出問題都會影響企業資金的良性運轉。因此可以發現，整個項目執行中的重點是抓融資，有了錢，全盤皆活.本人僅從財務經理的視角.對其可操作的監控措施進行分析：

3.1提升風險意識增強應對能力

企業在運行的過程中，要想提高風險意識就應該在思想的角度上對風險問題進行分析，及時關注、收集、分析危及企業財務資金鏈運行安全的一切信息。例如：國家、政府有關房企的最新政策、法令、法規；銀行金融、融資單位的利率浮動情況等以及時調整、拿出應對措施，以便適應時局的變化，并在形勢變化中立于不敗之地、掌握主動權，保證資金鏈的安全。

3.2對財務管理的控制能力要不斷加強

房地產的經營、管理者，需在扭轉前以單一業績衡量企業績效考試辦法，把全方位財務績效考核法歸入企業績效考核的體系當中，同時以此為主體，注意管理者重視度會直接決定企業財務管理活動控制力的最后效果。同時，財務管理活動也是全方位、所有人員一起參加的整合式管理系統，需要加大財務管理對于企業經濟、融資、投資、現金流水的控制，避免單一、主觀決策情況的出現。讓財務管理活動更具有全面控制以及約束力，而不單只是管理制度。最重要的一點就是讓財務管理成為企業管理的觀念，真正提升財務管理、控制力。

3.3對投資決策的機制進行完善

對投資決策機制進行完善，其核心是分析企業發展外部、內部環境，同時把其統一至企業發展戰略當中。目前，我們國家執行緊縮銀根以及收緊信貸的政策，房地產項目資金需求量大且周期長，還有融資困難等會加大企業財務、經營風險。所以在外部環境變化快速發展的情況下，企業想要提升投資我決策科學、合理性需要避免投資的不正確，以此來確保企業的資金安全，同時還要降低企業財務、經濟風險。同時，房地產企業需要主動構建投資決策部門，與企業本身和外部環境特點有機結合來擬定正確的投資戰略。在項目的可行性研究當中要運用科學理論、方法來選擇最佳的投資方案，合理考慮方案執行中可能面對各項內部、外部環境的改變，同時將對策略歸入到決策制定的考慮當中。并且制定切實可行的投資計劃，明確投資各個環節的責任人以及職責的權限，嚴禁有越權的情況出現。構建起授權、批復程序，對重大投資項目開展集體的決策。

3.4優化預算管理，靈活運用籌資的方式

房地產企業需要構建預算管理的委中賒，把全面預算當成是企業管理的一個重要而且必要的環節。構建完善預算編制方式、方法，加大考核力度，對部門、個人進行預算方面的考核，同時還要構建相應的獎懲方法。通過構建完善、動態調整財務預算，科學并合理掌握各項開發項目可行性研究、施工和銷售等階段的推進程度，同時也要加快經營資金的周圍回收，加大公司對于資金風險預見以及承受力。

3.5由財務總監牽頭定期及不定期召開融資風險評估會議

房地產企業經營中，最大的風險就是對資金鏈條的管理。房地產企業經濟的融資方式為：民間或銀行的貸款、銷售款回籠、施工單位預付等。一般來說，其融資渠道選擇要以企業本身需求以及內、外部環境變化作為基礎，以低成本、可靠可得性、穩定性有機結合為原則，由企業內部端正融資的思想并構建完善融資管理機構，系統分析各式籌資方式對企業未來財務能力的一種影響，選擇適當財務杠桿，最大限度避免盲目的信貸增加企業經營、財務風險。同時，房地產企業也可最大限度利用金融工具，開創新融資來源的方式。例如可上股市融資。可上房地產項目融資。可發行定期企業債券，也可上互聯網金融開辟新的融資渠道。

3.6監管預售房款防止挪用現象出現

預售房時，在限定的日期，應該請銀行派專人收款，由買房人直接打入貸款銀行賬戶，同時由開發商的銀行貸款聯系人監管買房人與銀行收款人的款項交接及留底存檔。

3.7監控房企開發商按期撥給建筑商的建筑工程資金流

為防止建筑商把建筑款挪用，卷款跑路，項目組要有開發商派駐的會計，按工程進度適時進行按需撥款，留有少量機動款，保證建筑款的安全。

3.8銀行的貸款和股市的融資要設立專門小組監控

設立融資監管辦公室可由房企總會計師牽頭，財務經理兼管，由專門會計至少2人連鎖辦公，制定融資款使用規則，撥款數額及相應審批權限，對于過億元的款項要經企業法人或董事會審定核準，確保融資款項流出安全與可靠性。目前，國民經濟發展無法離開房產企業的巨大推動作用，隨著國家股市的拓展，對房企融資鋪通了大路，還有專門的開發項目上股市融資，房企的前途無量，隨著國家鼓勵農民工舉家進城務工、定居、旅游觀光的產業興起，小城鎮化的步伐加速推進，今后的+年，房地產業將會迎來更加輝煌的白銀時代.

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作者簡介：

張瑾/1978年生/女/畢業于山東財經大學會計學專業/本科現供職于上海保利置業維拉家園項目部總會計師。