亂象背后隱藏多少貓膩？房地產中介亂象調查

本刊記者 張蘭蘭

亂象背后隱藏多少貓膩？房地產中介亂象調查

本刊記者 張蘭蘭

近年來，樓市的火爆程度可見一斑，“一手托兩家”的房產中介在助力房地產業的發展、滿足居民住房消費需求上起著重要的服務作用。同時，這個新興行業存在的各種不良現象也不斷被曝光，人們對房地產中介行業的態度可謂“又愛又恨”。

據傳，上海最近將實行購房信貸新政，“假離婚”買房成風，當局怎么澄清謠言都不起作用。最終，上海市不得不采取了嚴厲的處罰措施：先是關閉、暫停了一批公眾號，然后刑拘了幾個造謠的房產中介，宣布暫停相關企業涉事部門（或門店）、人員的網簽資格。

中介亂象屢禁不止，究竟其中藏著哪些貓膩？記者就此展開調查。

“頂風作案”制造“假離婚”

早在2016年3月25日，上海市便公布了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，要求加強對房產中介機構的監管，重點查處捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易等違法違規行為。

然而，僅僅過了6個月時間，一些好事中介便頂風作案。

根據通報結果，制造上海此次“離婚潮”恐慌的原因很簡單：幾個中介人員對外宣稱，離婚不足一年的購房者，限購及貸款政策按照離婚前的家庭情況處理。

謠言傳出之后，根據上海市房地產交易中心數據顯示，上海樓市一手房簽約套數連續7天超過1000套，在臨近9月1日的前幾天，一手房簽約套數突破2000套。各大民政局門口排起離婚長隊，而在這長長的“離婚大軍”中，超過9成是為了買房。多個婚姻登記中心不得不貼出告示，要求限制離婚受理數量，或者縮減離婚受理工作時段。

根據現在的調控政策，如果是首套房，首付是30%；如果是二套房，首付要提高到60%～70%，門檻大大提高。除了首付，利息優惠也是一個很重要的原因，一般城市能節約10萬～20萬元的利息，京滬更高，能節約50萬元。購房者可以通過假離婚減少首付，降低門檻。中介則“樂此不疲”地替買方制作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”蒙騙房管局，以收取高額的手續費。

據某房產中介人員透露，房屋與婚姻之間的交易其實早已是行業內公開的秘密，一些中介人員甚至以自己身上的購房資質為資本，通過與購房者“假結婚”的方式，幫助那些想買房但沒購房資質的人獲取名額，從中賺外快。

虛假信息“套路深”

事實上，中介違法作亂由來已久。此前，住建部于6月已通報了一批房地產中介機構和從業人員違法違規典型案例，諸如中介機構不如實向客戶告知抵押信息、偽造納稅聯系單偷逃稅費、違規代理銷售商品房、違規代理出租經濟適用房、不按規定備案，以個人名義違規承攬業務收費、違規參與出租“群租”房等等案例早已不是新鮮事。

而在近期的一份《中國房地產服務行業滿意度調查報告》中，采樣調查覆蓋北上廣深等10多個城市，收集超過2000個樣本，結果顯示65%的消費者對房產中介不滿意，曾發生過糾紛。

記者了解到，違規中介最常用的招數即發布制造假信息，虛構房源，網上掛出的最新房源很可能已經售完，大多數網上標價要高出實際價格。

一位資深房產經紀人告訴記者，不少中介公司為了吸引客戶，會發布一些明顯低于同地段價位的房屋信息，當消費者要求看房時，對方會以“不好意思，這套房子剛賣掉”、“同一小區還有一套更優質的房源”、“最近樓市太火爆了，業主臨時提高了售價”等理由推薦其他“更好房源”。

還有一些黑中介瞅準商機，以低價房、虛假房源為誘餌，打著“房東直租”的牌子專門給租客挖坑。

以位于北京朝陽區的泰福苑小區為例，泰福苑小區多為回遷房，一些業主手中有幾套房，為了省心將房屋一次性租給中介公司，由他們向外轉租。因其地理位置優越靠近地鐵站，深受周邊高校大學生青睞。

一位租客透露，他在租房過程中選準了泰福苑小區的房子，帶他看房的卻是聲稱“鴻聚家園”中介公司的工作人員，商談過程中中介承諾不會收取中介費及其他雜費，一室一廳只需月付3600元，押一付三即可。沒料到，簽了合同之后中介的態度180度大轉彎，之前的各種保證都成了空話，衛生費、物業管理費等費用紛至沓來，多次交涉退押金也無果。

記者通過在北京市企業信用信息網上查詢發現，泰福苑小區中存在著永恒置地、順豐置地、鴻聚家園等多個中介公司名稱，單個查找時系統顯示“公示信息隱瞞真實情況、弄虛作假、通過登記的住所（經營場所）無法聯系發現”。為了應對在外的“壞名聲”，一些黑中介公司經常給自己冠好幾個名字。

一位“老中介”告訴記者，租房前，中介公司各種承諾，最后都“打水漂”；租住期間，大半租客都被強行征收過衛生費、物業管理費等費用，金額都在上千元以上。押金不退、拖款不還、強逼退房、威脅租客等行為，都是黑中介的慣用伎倆，他們甚至會采用停水停電等方式強迫租客交錢，最后租客大多只能妥協。租客一旦退房交出合同，就很難要到押金，只能持合同繼續租住，才有可能解決問題。

據“老中介”介紹，中介行業圈里面還實行“資源共享利益分成”，查詢一套二手房買賣信息，相關的鏈接可能超過幾十條，且由不同的中介提供，各網站給出的該套房所在的樓高、格局、小區建設年份等信息都不一樣，有的房源中介之間共享信息共用圖片，一切以房子賣出為前提，再分成。

打“擦邊球”違規獲利

調查中記者還發現，部分中介游走在“灰色地帶”，與法律打“擦邊球”獲取高額利潤。譬如在洽談房源時，如果遇到買家急需資金，中介會主動提出“我們能夠辦理短期借款”。這個過程往往是中介機構用自己的“小金庫”為購房者做過橋貸，或與銀行等金融機構合作，以大額消費貸為購房者墊資。借款期間，中介方面的利息比同期同檔銀行利率還要高。

“購買房屋必須通過中介公司交易才可以得到墊資，如果資金需求時間超過一年，就要去銀行用現有房產做抵押貸款，具體批多少要看房子值多少錢，一年以內的話公司就可以墊資。假設購房者借50萬元，期限3個月，利息總共3萬元，公司在墊資的時候會先把利息扣除，直接給購房者打47萬元，合同到期時還清47萬元即可。”一位資深中介公司經理對記者詳細講解了整個過程。

為了增強消費者的購房決心，部分中介還會在首付貸上“做文章”，雖然首付貸已被明令禁止并定性為違法違規金融產品，但如今市面上流行的“契稅貸”、“贖樓貸”、“新居貸”、“優房貸”、“換房貸”等產品，不過是首付貸換了個“馬甲”，貸款用途是否用于購房首付是“客戶自己的事”。

據了解，這些資金來源多樣，有的是中介機構提供自有資金“墊資”，有的是網貸平臺通過投融資需求錯配提供貸款資金，還有中介和地產商將銀行機構的信用消費貸款轉換為首付款“曲線入市”。中介在每一筆墊資過程中，就完成一筆房屋買賣，促成一筆交易。

在交易過程中，一些中介機構甚至誘導買賣雙方簽訂“陰陽合同”，買賣雙方在房管局以較低的價格過戶，以降低稅費，但實際交易則按照雙方私下訂立的價格進行，房款差額另付。

發展至今，房產中介已不再局限于提供二手房買賣和租賃業務，戰線還從二手房市場轉戰到一手房市場，一些房產中介也參與一手房代理銷售，不僅可以從開發商處獲得1%至3%的傭金，還可以向購房人收取2%的中介費。

因中介與開發商有利益捆綁，購房者往往由于信息不對稱遭受利益損失。一些中介甚至與開發商簽署獨家委托代理協議，即購房人只能通過中介購買一手房。在新樓盤開盤之前，一些購房者都會尋覓最佳房源，附近中介往往會舉著“內部房源”的旗子提供一些樓層好、位置好的房子，前提是購買時必須支付一定的“好處費”。

黑中介“洗白”之路漫長

面對房地產中介行業內頻頻發生的事故，各省份也出臺過相關政策進行整改。

例如鄭州將房地產中介專項整治分為三個階段：排查、檢查、整改。利用網格化社會管理平臺，由網格人員深入街道社區，逐門店排查所有房地產中介機構，登記機構名稱、經營地址、有無備案證等基本情況，以防出現“黑中介”改名行騙的狀況。依據不同程度的違規行為，給予行政處罰或限期整改、暫停網簽、信用減分、注銷備案等管理措施處理。

河北則將整治重點放在了規范房地產經紀機構及從業人員的經營行為上，將對未備案的中介機構名單向社會公開，并將中介違法行為計入信用檔案。

對此，業內人士認為，一二手房聯動是行業大勢所趨，中介的存在也是順應時勢，關鍵還在于規范管理。

房產中介活動中，服務費多收違規，會侵犯消費者的合法權益，惡意降價少收，則會嚴重影響行業競爭的公平正義。在我國，當前要警惕中介聯手開發商壟斷房源，利用信息不對稱制造“緊張氣氛”，借此促銷并抬拉房價；同時，要防止房產中介將欺瞞客戶、霸王條款、陰陽合同等不誠信手法帶入一手房銷售之中，損害購房者利益。

從房地產中介的管理層級來看，一般情況下房地產管理部門需要有專人負責房地產經紀行業，或者建立專門的科室管理數百甚至上千家門店及上萬名房地產經紀從業人員。發達國家和地區一般都有專門的管理部門或者管理組織，部門人手少、缺少專業管理隊伍也是我國房地產中介行業存在的問題。

而隨著房產中介的擴張，對業務員的需求量越來越大，很多根本沒有任何二手房銷售經驗的人快速進入“狀態”，使得整個房產中介行業的服務質量也隨之下降，在高收入高返點的利益驅動下，“破壞行規”時有發生，監管和自我約束變得越來越難。

針對房地產中介今后的發展方向，專家指出，整治行業亂象需要從三方面共同發力：政府要從方便市民的角度執行監管，完善監管系統和事后處罰機制，做好產權、產地查證工作，制定細則，平衡政府、經營者、客戶之間的關系，做到方便快捷、誠實信用；房產中介要嚴格遵守行業規定，加強管理，提高經紀人門檻，在行業內推行獨家代理可以避免信息不真實、一房多售等問題；消費者選房產中介要選大品牌，不能輕信二流企業。只有先斬斷利益鏈上的寄生蟲，才能規范中介管理，讓房子回歸居住的簡單本質。