地產中介迎最嚴管理

本刊記者 柯善北

解讀

地產中介迎最嚴管理

本刊記者 柯善北

近日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、人民銀行、工商總局、銀監會等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）。“意見”針對當前房地產中介服務行業存在諸多頑疾“對癥下藥”，發文部門之多、涉及范圍之廣、采取措施之全、實施監管之嚴均為空前，被稱為“我國史上最嚴房地產中介管理新規”。

有業內人士表示，《意見》如能嚴格落實，長期存在于中介市場的虛假房源、賺取差價等亂象有望得到徹底根治。不過也有觀點認為，新政后效如何，還要看相關部門的監管和處罰力度。

（一）

出臺背景

近年來，隨著二手房市場和住房租賃市場的快速發展，房地產中介行業發展較快，在活躍市場、促進交易等方面發揮了積極作用。但中介亂象也長期存在，部分中介機構和從業人員發布虛假房源、隱瞞房屋存在抵押等信息、強制代辦收費、吃差價、臨時調高傭金、侵占或挪用交易資金，誘導買賣雙方簽委托買賣協議在中介市場也不少見，以及違規從事金融業務、捏造散布漲價信息等問題，侵害了群眾合法權益，擾亂了市場秩序。

在主管部門眼中，“房地產中介”中的“二手房經紀亂象”已經到了不得不整頓的地步。今年5月，住房和城鄉建設部確定，在年內開展一次專門針對房地產中介機構的大規模專項整頓治理行動。6月，住房城鄉建設部通報了首批房地產中介行業違法違規典型案例。同時，針對群眾反映的突出問題，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、人民銀行、工商總局、銀監會等部門，在深入調研的基礎上，聯合印發了《意見》，力求充分發揮各部門優勢，充分履行監管職責，形成監管合力，不斷規范房地產中介市場秩序，切實維護群眾合法權益。

（二）

新規整治方向更具體

《意見》分為規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管三個部分16項措施。

為規范中介服務，《意見》要求規范中介機構承接業務，加強房源信息盡職調查，加強房源信息發布管理，規范中介服務價格行為，規范中介機構與金融機構業務合作，規范中介機構涉稅服務等。

為完善行業管理制度，《意見》要求提供便捷的房源核驗服務，全面推行交易合同網簽制度，健全交易資金監管制度，建立房屋成交價格和租金定期發布制度等。

為加強中介市場監管，《意見》要求嚴格落實中介機構備案制度，積極推行從業人員實名服務制度，加強行業信用管理，強化行業自律管理。各市、縣房地產主管部門會同價格、金融、稅務、工商行政等主管部門，建立多部門聯動機制，加快建設房地產中介行業信用管理平臺，建立嚴重失信主體“黑名單”制度，對嚴重失信的機構和從業人員，聯合實施市場和行業禁入措施。

專家認為，相比過去出臺的有關文件多數是對監管對象的行為進行約束，而《意見》整治的方向更為具體，除了把這些作為重點外，更大篇幅提出了對行政行為的要求。旨在進一步加強對房地產中介的管理，規范它們經營的行為，最大限度地保護群眾利益，促進行業健康發展。接下來相關主管部門應該會有操作性的落實，因此中介市場有望逐步朝好的方向發展。

房地產中介金融服務未被禁止

隨著房地產市場的回暖，房地產中介也開始活躍起來。然而，當前許多房地產中介機構都延長了其產業鏈，不僅做二手房出租買賣，還延伸至信貸等各類金融衍生品服務，越來越向金融公司靠攏。同時，房地產中介一系列的金融衍生品服務很容易變相壟斷購房者選擇其他金融機構的可能性，還有可能助推房價上漲，并不利于行業的健康發展。

今年年初，鏈家上海分公司的抵押貸款金融服務引發爭議。至今，包括鏈家在內各式崛起的金融業務正在成為風暴眼，遭受的非議和質疑最多。

因此，此次《意見》提出要規范中介機構與金融機構業務合作，要求中介機構不得強迫委托人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務等，同時金融機構也不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。并將“首付貸”明確為違法違規的金融服務，房地產中介機構不能再碰這條“紅線”。

對此，專家表示，畢竟房地產金融服務是房地產交易服務不可或缺的一個環節。特別是在改善型需求為主的市場中，買一賣一形成的連環單，在抵押貸款無法交易的情況下，金融服務是房地產交易服務中特別重要的一環。鑒于房地產中介與房地產金融服務有著天然的強聯系，《意見》中關于房地產金融服務的要求，目的不是阻斷房地產中介與金融服務聯系，而是為了保障行業的健康發展。

（三）

清除“黑中介”還需提高準入門檻

業內專家普遍認為，“意見”的出臺，有很重要的意義。在缺少行業準入和行業立法的前提下，為規范房地產中介市場、加強中介管理，這個“意見”可以說已經使出了“洪荒之力”。將對房地產中介行業以及房地產交易產生積極的影響。

不過，針對“多部門聯動機制，建立嚴重失信主體‘黑名單’制度，聯合實施市場和行業禁入措施”這記被認為可以徹底治理房地產中介亂象的重拳，作為實務界人士的鏈家研究院的研究人員提出了不同建議——要使房產中介行業徹底擺脫“黑中介”的帽子，還得從制度根源下功夫。

對比國外經紀行業的發展規律，我國經紀人職業化水平之所以低，其根源在于行業準入制度真空、信息專有權保護缺失以及缺乏經紀人間合作機制。要從根源上治理“黑中介”，還需要建立起行業準入門檻，實行考試執照制度，要建立起獨家委托機制下的信息專屬保護機制，使經紀人從過度競爭轉向合作，不斷提高職業化水平，才能真正走向“白中介”。

根治“假房源”需核驗機制保障

隨著互聯網的發展，此前一直活躍于線下的房地產中介也紛紛轉戰至線上平臺，雖然所呈現的內容更為豐富，但諸如房源信息不符、在售房源虛標房價、收費不透明等老生常談的問題也更為突出。

此次《意見》首次明確了對已成交信息的更新要求，填補了此前長期存在的政策空白。相信此舉不僅能直擊網上泛濫的虛假房源信息，還能提高各房地產中介的工作效率。

不過，據業內專業人士透露，產權核驗效率仍然不高?！拔覈课莓a權信息一般由建委或房管局存管，不同城市在房屋核驗上未形成統一標準、難易各異，有些地市已實現網上付費查詢，有些地市需攜帶房主的身份證明在當地管理部門窗口查詢。所需時間也有較大差異，在部分交易活躍地區，查驗過程長達10天，延緩了交易周期?！备匾氖?，一些地區產權核驗內容不全面、不及時的問題在多數地區都尚未得到解決，在交易過程中出現查封、抵押等情況無法得到及時反饋，由此造成的買方財產損失也時有發生。此外產權問題造成的賠付責任劃分不清，產權糾紛與索賠須訴諸于漫長的法律流程。交易完成后因房屋所有權、使用權造成的糾紛更難以有效解決。

據了解，核驗時限比較長主要是房屋交易和不動產登記分離造成的，房源核驗受理是住房和城鄉建設部門，信息核實和確權又在不動產登記部門，部門之間的工作銜接和登記信息的不共享，是造成核驗時間長的主要原因。完善房源核驗制度，應當對備案的中介機構和有職業資格經紀人員提供房屋權屬登記信息的查詢服務。如果能夠做到發布的房源信息有房源核驗的二維碼和書面委托書，才能遏制假房源。

該人士指出，假房源存在還有一個制度性的根本原因，就是沒有獨家代理，沒有對房源發布方合法權益的保護機制，根治假房源確實需要全面推行獨家代理和強制合作。