多尺度的城市建設用地集約利用評價方法

馬軍成

多尺度的城市建設用地集約利用評價方法

馬軍成

隨著土地資源緊缺問題的日益突出，城市建設用地集約利用方式與水平得到了國土部門的高度重視，并逐漸成為監控區域土地利用情況的主要途徑。為了保障在城市化快速發展的條件下集約利用城市土地，需對城市建設用地利用情況進行綜合評價，并采取有效的措施解決城市建設用地粗放利用，緩解土地資源緊缺形勢。

目前，城市建設用地集約利用評價大多從單尺度出發，未能多角度了解和掌握城市建設用地存在的問題，評價成果利用價值有限。本文從多尺度角度出發，闡述了城市建設用地多尺度集約利用評價意義，分析了多尺度集約利用評價的內涵，探討構建多尺度集約利用評價指標體系，以期從多尺度了解和掌握城市建設用地利用情況，推進城市土地的合理利用。

一、城市建設用地多尺度集約利用評價研究的意義

城市建設用地集約利用評價的目的在于提升城市土地的優化配置和促進土地合理利用，保障城市土地的可持續發展，有序推進城市化，為社會經濟的可持續發展奠定基礎。在我國城市化初始階段，大量農用地轉為建設用地，由于監管不到位和不及時，導致城市中土地粗放利用現象嚴重，土地利用效率低下。為了確保城市土地資源的合理利用，有效地節約土地資源，提高土地集約利用水平，需基于多尺度開展城市建設用地集約利用評價，可從多角度了解和掌握城市建設用地利用情況和存在問題，進而制定有效的措施，促進城市土地的合理利用，充分發揮城市建設用地的作用與價值，提高城市建設用地的集約利用水平。

二、城市建設用地多尺度集約利用分析

城市建設用地集約利用應符合國家相關法律法規要求，以國家土地管理政策、相關規劃等為導向，適度增加對城市土地的投入，促進城市土地利用效率的提高，進而有效促進城市經濟建設的發展。在城市建設用地集約利用評價時，依據評價規程，首先要確定城市建設用地集約利用評價工作區域，即城市中心城區的建成區，通常指人民政府所在地。由于城市中心城區建成區土地在利用時，大多呈組團空間分布，通常會形成多層次與多目標的體系，因此在評價時，需要通過各方面的利用情況對其進行衡量。

基于此，在采用多尺度集約利用評價方法對城市建設用地集約利用情況進行分析時，應從微觀尺度、中觀尺度與宏觀尺度等三個尺度層次分析評價。尺度層次不同，其評價重點不同，基于多尺度角度進行城市建設用地集約利用評價時，其構建的評價指標體系應覆蓋全面、科學、合理，以便充分反映出城市建設用地不同尺度下的發展情況，并對城市發展戰略與經濟、土地之間的關系有所體現。

1.微觀尺度

在微觀尺度下，城市建設用地集約利用評價對象為宗地，即地籍調查的基本單元，指以權屬界線組成的封閉地塊，宗地反映出的土地利用信息更加詳細、明確、全面。在對城市建設用地進行微觀尺度評價時，需要反映出土地利用的強度與用途，通常需要對宗地地塊適宜、強度進行分析研究，以便確保城市土地利用效率達到最大化要求。但這種土地利用效率最大化不得與土地利用強度相等同，應對其收益遞減性規律進行分析，并對其投入到一定程度的時候，需要在土地利用強度增加的條件下，對城市交通擁堵、噪聲污染等安全隱患問題進行深入的研究，以便避免出現城市土地利用價值下降的現象。

2.中觀尺度

在城市建設用地中觀尺度集約利用評價時，評價對象為功能區，即需依據土地利用類型將城市中心城區建成區劃分為若干個功能區，一般分為商業功能區、居住功能區、工業功能區、特殊用地功能區與教育功能區等。在進行功能區集約利用狀況評價時，首先對不同的功能區進行綜合分析，以便反映不同功能區的土地利用強度與經濟效益等。在中觀尺度下進行城市建設用地集約利用評價，應依據功能區類型進行評價指標分析確定，功能區類型不同，其分析著重點不同。

其中：對于居住功能區，需要對建筑密度、人口密度、生活服務設施與基礎設施完備度、綜合容積率等指標進行分析，綜合確定評價指標體系；在商業功能區集約利用狀況評價時，需要對基礎設施完備度、綜合容積率、商業地價實現水平等指標進行分析，綜合確定評價指標體系；在教育功能區集約利用狀況評價時，應著重分析建筑密度、綜合容積率、基礎設施完備度、單位用地服務學生數等指標；在工業功能區中，應對基礎設施完備度、工業地價實現水平、綜合容積率、單位用地固定資產總額、單位用地工業總產值等指標進行著重分析；對于特殊功能區，僅著重分析建筑密度與綜合容積率等指標。

3.宏觀尺度

在宏觀尺度下進行城市建設用地集約利用狀況評價時，需重點分析評價城市用地趨勢、強度、效益、戰略布局等內容，并對城市建設用地的潛力與效率進行分析測算。一般來說，進行宏觀尺度下城市建設用地集約利用評價分析時，通常會采用兩組觀點，一種為以城市中心城區為主要對象；另一種是以某行政區域內部城鄉建設為評價對象。

三、基于多尺度的城市建設用地集約利用評價指標體系構建

評價指標體系構建是城市建設用地集約利用評價的基礎和前提。在多尺度集約利用評價中，應依據參評城市用地實際，分析宏觀尺度、中觀尺度與微觀尺度等三種尺度下的評價對象和評價側重點，進而確定合適的評價指標體系。對于評價指標權重，應采用主觀賦值和客觀賦值相結合的方法綜合確定。在確定評價指標理想值時，應依據國家相關標準、參考同類城市標準和結合自身實際。

四、結語

在我國各地土地資源相對緊缺的背景下，應加強對土地利用的管理與監管力度，充分發揮出土地的應用價值與效率。對于城市建設用地，應基于多角度進行土地集約利用評價，充分了解城市建設用地不同尺度下的利用情況，有針對性的采取措施解決城市土地利用中存在問題，進而提高土地利用效率，處理好環境、社會與經濟之間的關系，確保城市經濟的可持續發展。

（作者單位:河南省科學院地理研究所 ）