“營改增”條件下房地產企業稅務籌劃問題分析

馮燕

摘 要 2016年3月18日國務院常務會議通過了“營改增”全面推開實施方案，3月23日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）。房地產企業“營改增”政策的全面推開，對所有納稅人都將產生深遠影響，對房地產企業的財務人員也是新的挑戰。房地產企業既要做好增值稅相關的會計處理，按照稅務征管要求準確核算、及時足額申報增值稅，從企業管理角度做好增值稅的分析與籌劃，避免政策變動應對不利造成的企業稅負增加。

關鍵詞 房地產企業 “營改增” 稅務籌劃

一、房地產企業稅務籌劃的背景及意義

在“十二五”期間國務院提出完成“營改增”改革規劃后，“營改增”政策成為各相關行業研究的熱點，至財稅〔2016〕36號文正式發布，房地產企業“營改增”就此塵埃落定。

雖然“營改增”作為我國稅收制度的減稅措施，但由于房地產企業涉及的行業較多、項目建設的周期較長、成本費用構成復雜，其也需要進行合理的稅收籌劃，并對過渡期的稅務政策進行充分的學習。根據房地產企業自有的項目具體開發情況，進行合理的稅務預測，選擇適應本企業的計稅方法，選定符合要求的上下游合作單位，取得可抵扣的增值稅專用發票，從而有效地降低企業的整體稅負。

二、“營改增”對房地產企業稅務籌劃的影響

（一）稅負水平的影響

根據國家稅務總局2016年3月31日發布的《關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》，確定了房地產開發企業一般納稅人在2016年4月30日之前開工的房地產老項目，可以選擇簡易征稅和一般計稅兩種方式進行增值稅預繳和申報。2016年4月30日之后開工的新項目必須選擇一般計稅方式進行增值稅預繳和申報，小規模納稅人以簡易征稅方式進行增值稅預繳和申報。

選擇簡易征稅方式的房地產企業，假設其所售房價為100萬元，原先繳納營業稅5萬元，“營改增”后，房地產業的增值稅征收率為5%，則增值稅計算為100/（1+5%）*5%=4.76（萬元）。且公告中規定在收到預收款時先按照3%的預征率預繳增值稅，因而選擇簡易征稅的房地產企業較之前的營業稅明顯地降低了稅負。

選擇一般計稅方式的房地產企業新項目，增值稅實際稅負取決于可抵扣進項稅額發票的取得情況。因而房地產企業需要對增值稅發票的取得進行科學管理，確保房地產項目開發所對應的成本費用可以進項抵扣，從而達到減少稅負的目的。

對于可選擇簡易征收和一般計稅兩種方式的一般納稅人的房地產老項目，需要根據項目自身的已售部分，及未來可取得的進項抵扣金額進行科學的測算，比較哪一種計稅方式的整體稅負對企業更為有利。例如，選擇一般計稅方式，企業需要與原有供應商進行充分的協商溝通，確保未來結算的成本費用均可以取得增值稅專用發票，才能計入增值稅進項可抵扣稅額，從而落實企業整體稅負的變化。

（二）盈利水平的變化

增值稅作為價外稅，相對于營業稅減少了中間環節的重復征稅問題，對房地產企業整體來說，可以起到減少稅負的作用。對于選擇簡易征收的房地產企業，增值稅作為價外稅在減少企業實際銷售收入的同時也減少了流轉稅額，在相同的房價下，兩種計稅方法的毛利相同。對于一般計稅的房地產企業，項目整體的稅負取決于可抵扣進項稅額，即成本費用相應可抵扣增值稅發票的獲取，可抵扣進項稅額發票的取得直接影響企業整體的利潤水平。另外“營改增”后土地增值稅清算時，將以不含稅的收入與成本費用計算，需要對銷售定價進行合理的測算，避免土地增值稅稅率臨界點，造成企業凈利潤的變化。

（三）企業財務管理的變化

首先，增值稅專用發票可以作為企業的進項稅額抵扣，因而需要房地產企業加大對增值稅發票的管理力度，對不可抵扣的或抵扣額度小的項目要充分的學習和掌握。其次，“營改增”對房地產企業的會計核算提出了更高的要求，營業稅的會計科目設置相對簡單，而“營改增”后企業需要根據不同的業務增加會計核算科目，對不同的涉稅業務進行區別核算。因而，房地產企業需要對財務管理人員進行系統的培訓，對房地產企業使用的財務核算系統也要進行相應的升級處理。因增值稅專用發票在企業取得后180天內需要進行認證才能抵扣，因而需要由專人負責建立詳盡的發票臺賬，及時認證，確保取得的專業發票可按期抵扣。

三、“營改增”政策后房地產企業稅務籌劃的應對措施

（一）政策過渡期選擇合理的計稅方式及合理定價

“營改增”政策雖然已正式推開，各項執行細則也在逐步地頒布，但因房地產項目的開發周期較長，涉及的范圍廣，對一般納稅人在過渡期存在的兩種計稅方法，如選擇了簡易征收方式，在36個月內不能更改。因而。房地產企業應根據項目自身的實際情況，進行準確的測算，比較實行不同計稅方法給企業帶來的稅負變化，確定合理的計稅方法。對于開發周期較長有可能更改為一般計稅方式的項目，在簡易征收階段需要做好變更計稅方式的相關準備工作，對于后續可以抵扣的成本費用支出，特別是使用周期較長的權益性資產購入，應盡可能取得增值稅專用發票，并及時認證計入進項稅額可抵扣金額，便于更改計稅方法后可以抵扣進項稅額。房地產企業對產品的定價也要進行合理的測算，特別是項目整體的土地增值稅的測算，需要規避土地增值稅稅率的臨界點，合理調整價格，不能盲目地向消費者轉嫁稅負而增加了項目整體的稅負，從而降低了房地產項目的整體利潤率。

（二）加強成本費用管理、提高進項抵扣金額

“營改增”政策實施后，采用一般計稅方法的房地產企業，需要對上下游合作單位合理合規的取得相應增值稅專用發票進行增值稅進項稅額的抵扣。因而，房地產開發企業要加強增值稅發票的發票管理、首先在材料供應商的招標采購階段，就需要財務人員的介入，提前進行稅票事宜的溝通，嚴格要求供應商具備相應的資質，及時開具可進項抵扣的增值稅專用發票。其次，對施工單位資質也需進行提前審查，選取具有增值稅一般納稅人資格的施工企業，確保及時取得增值稅專用發票。最后，應根據合同實際執行情況及付款節點，嚴格要求供應商及時提供可進項抵扣的增值稅專用發票，盡量做到合同簽署方、發票提供方及收款單位三者一致，并加強工程合同決算的管理，及時與施工企業進行工程決算，在項目竣工驗收時，及時完成會計核算的要求，做到銷項稅額與進項稅額抵扣相匹配。

（三）加強稅票內部控制，提高財務管理水平

針對“營改增”政策對房地產企業所帶來的涉稅風險問題，首先要對企業的全體員工進行增值稅方（下轉第頁）（上接第頁）面的相關培訓，使企業的各相關部門，如銷售部門、招標采購部門、項目施工相關人員，以及行政管理部門對財務和稅務的相關知識都應有所認識。在實際工作中加強增值稅票的內部管理，對增值稅發票的領購、使用、作廢、傳遞、保管、繳銷、認證等過程，按國家有關發票及增值稅發票管理的法律法規嚴格執行。對不可抵扣項目要進行針對性的學習，通過具體的實例充分掌握增值稅發票的各項管理要求，避免取得不可抵扣的發票或因管理不善造成發票遺失、損毀等問題。房地產企業應對取得的可抵扣增值稅專用發票，實施專人保管，建立詳細的登記臺賬，對財務會計人員進行相應的培訓，對財務核算系統進行相應的科目更新和升級，提高財務核算水平，對房地產項目的整體稅負進行合理的測算比較，對相應政策的變動及時了解掌握，并積極采取應對措施。提前做好增值稅的申報準備，及時準確的進行納稅申報，避免稅務風險。

（四）企業發展戰略調整，優化產品結構

在目前的宏觀調控大背景下，房地產開發企業的稅負將很難通過單純的提高售價來轉嫁給消費者，因而房地產開發企業有必要增加多元化的產品組合策略來有效地降低整體稅負，如商業地產的定價權較靈活，可以實現稅負轉嫁。“營改增”政策對新老房地產項目不同征收稅率的規定，需要企業根據自身項目的實際開發進度選擇適當的計稅方法，對同一地塊的不同產品，需要進行成本費用的合理分攤，使得收入與成本費用相匹配。房地產企業在“營改增”的背景下，可以考慮自身的戰略轉型，調整目標客戶群體及產品定位，優化企業的產品種類和結構，根據市場需求向多業態發展，實現企業戰略轉型，從而降低企業稅負。

綜上所述，增值稅的實行在總體上可以對房地產企業起到減稅的作用，但由于房地產企業項目建設自身的特點，且無法確保可抵扣進項稅額的取得，因而需要房地產企業積極應對“營改增”政策帶來的財務管理及稅務方面的變化。提高企業財務核算水平，加強增值稅發票的管理，科學測算企業的整體稅負，合理選擇適合本企業的計稅方法。努力做到既滿足稅務征管要求，準確核算、及時足額申報增值稅，也能做好增值稅的分析與籌劃，避免政策變動及管理不利對企業造成稅負增加。

（作者單位為上海莉源房地產開發有限公司）

參考文獻

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