“買賣不破租賃”原則的再解釋

邊夢圓

（北京航空航天大學法學院，北京 100000）

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“買賣不破租賃”原則的再解釋

邊夢圓

（北京航空航天大學法學院，北京 100000）

一、“買賣不破租賃“概述

“買賣不破租賃”，是指在租賃期間，租賃物的所有權變動并不導致租賃關系的解除。目前我國理論界的通說認為：“買賣不破租賃”規則主要適用于不動產?！逗贤ā返?29條使用了租賃物的表述，從文義解釋來看此處的租賃物應當包括動產和不動產。在我國，通說認為，該原則僅適用于不動產。因此，嚴格來講，“買賣不破租賃”應當為不動產的買賣不破租賃，指在不動產租賃關系存續期間，出租人將租賃物讓與他人時，租賃關系不因租賃物所有權的轉移而消滅，買受人不能基于所有權的變動而否認租賃關系，而承租人可以基于租賃關系對抗受讓租賃物所有權的第三人的一項法律制度。

關于“買賣不破租賃”的構成要件，通說認為：1.房屋租賃合同有效；2.在租賃期間內發生房屋所有權變動；3.承租人愿意繼續履行原租賃合同。當全部要件滿足之后，就會發生“買賣不破租賃”的法律效果，即租賃物的權利發生變動后，買受人和承租人將成為新的合同當事人，原出租人的權利義務將概括移轉給買受人。

二、《合同法》第229條之理解

《合同法》第229條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。對其法律效果，存在三種解釋方向。

“法定契約承受”說。該說認為，在“先租后賣”情況發生時，設定在該租賃物上的租賃合同仍然存在?！笆茏屓嗽谑茏屧撟赓U物的所有權時就與承租人產生了租賃合同關系，成為一個新的出租人，繼承原出租人的權利和義務，而出租人則脫離租賃合同?！雹俅藶楫斍皩W界通說。意即原先存在于出租人和承租人間的租賃合同與所有權發生變更后存在于買受人和承租人之間的租賃合同保持債的同一性，合同效力不受影響。

買賣破除租賃。該說認為，租賃合同屬于典型的債權合同，債權合同的效力至少應當包括特定的額給付內容和特定的當事人兩個方面。因此，當租賃合同的當事人發生變化時，合同的效力必定會受到影響。

維持承租人有權占有。承租人根據原租賃合同而取得針對原所有權人的有權占有可以對抗新所有權人的返還原物請求權。

為方便論述，茲舉一案例以說明：甲出租房屋給乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦將該房轉讓給丙且已辦理所有權變更登記。依照通說，在2014年甲將房屋所有權轉移給丙時，乙仍然有權居住在該租賃房屋之內，甲乙之間的租賃合同效力不受影響，問題是，乙是否有權對抗買受人丙的所有權。

民法上，私人自治原則是最基本原則。合同應當遵循私人自治原則。在該案中，若不奉行“買賣不破租賃”原則，規定丙對于乙有所有物返還請求權，那么依據合同法，甲應當向乙承擔違約責任。在這里，乙的法律地位就會出現受制于他人的現象。因為，乙是否享有在該房屋內的居住權以及是否對于甲享有違約責任請求權取決于甲是否將該房屋所有權轉讓與第三人，乙的權利須受制于甲的處分行為，當甲就該房屋的所有權為處分之后，乙被迫從有權占有人變成了無權占有人；另一方面，甲的權利也會受制于他人。因此，甲將房屋所有權轉讓與丙之后是否要想乙承擔違約責任取決于丙是否向乙行使所有物返還請求權，就甲而言，也是私人自治原則的違背。

因此，從私人自治的原則出發，立法上對于“買賣不破租賃”的規定乃是為了矯正對私人自治的背離，避免他治現象的出現保障私人自治的實現。而我國傳統理論認為，買賣不破租賃的立法初衷是保護承租人一方的特殊利益，此種理論其實是忽視了出讓人的利益。事實上，承租人與出租人在利益的保護上并無優先特殊之分，傳統的觀點只是看到了對于承租人的利益保護，事實上，買賣不破租賃同時保障了出租人與承租人的意思自治的權利。在“買賣不破租賃”原則之前之所以會出現他治現象，是與債權與物權的區分密切相關的。根據負擔行為與處分行為的區分，出租人和承租人簽訂的房屋租賃合同是負擔行為，租金的支付是物權行為。但是出租人移轉租賃物占有使用收益的行為如何定性？蘇永欽教授認為其可能同時發生債權效力和物權效力?！叭绻袨槿朔翘幏謾嗳耍瑒t盡管行為仍然生效，原則上仍應限于當單純債權效力部分，而與無權處分的情形一樣，而且只當得到處分權人的同意時，肯認同時發生類似處分的物權效力?！雹诎凑者@樣的邏輯觀點，甲將房屋出租給乙并轉移占有的行為性質上可定性為物權行為（轉移房屋占有使用收益），乙對于房屋的有權占有是基于處分行為而非負擔行為，因此，甲將房屋所有權轉移給丙時，事實上是無權處分了乙的占有使用收益權，該部分的處分應當屬于無權處分，其是否有效應當取決于占有使用收益的權利人乙對該無權處分的態度。這樣，乙就變成了對于法律關系的掌握主動權者，這時候，就不需要法律予以特殊保護的必要了。因此，對于傳統理論認為承租人為弱者需要特殊保護的觀點是站不住腳的。

故，對于買賣不破租賃原則的規范性評價還是應當從私人自治的原則出發，著重與出租人與承租人的意思自治權利保護來對于“買賣不破租賃”進行規范的法律解釋。

注解：

①參見王利明《合同法研究》-第三卷.中國人民大學出版社

②蘇永欽.關于租賃權物權效力的幾個問題

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

文章編號：1671-864X（2016）05-0094-01

作者簡介：邊夢圓（1992-）女，河北石家莊，北京航空航天大學法學院2014級碩士研究生，法律（法學）專業，專業方向民商法。